上海房价微涨0.6%原因:统计数据"时滞"又"兑水"

5月份上海房屋销售价格环比涨幅仅为0.6%，这明显与实际感受不同，出现这个差异缘于官方统计数据的“时滞”因素以及数据“兑水”。

国家发改委公布的最新统计显示，5月份上海房屋销售价格环比涨幅仅为0.6%，4月份同样是微升0.6％，而3月份和2月份则分别微升0.4％和0.1％。尽管上涨速度在逐渐加快，按照这一数据推算，上半年上海房价的累计涨幅不过略高于2％。

不过这显然与购房者的切身感受相去甚远。

一直在四处看房的白领童小姐，最近终于相中了上海一个楼盘，但托人一打听，这个楼盘，从半年前均价每平方米9800元，攀升到现在的14500元，半年涨了足足一半。“不是说房价只上涨了0.6％吗？怎么我看过的楼盘，这段时间最低都涨了百分之二三十？”她对此大惑不解。

另有一楼盘，去年5月项目开盘时，全装修房均价每平方米10050元，现在毛胚房的均价已经到了15000元，涨幅高达50％。如果刨去原来的装修费，涨幅就更为可观。而浦东联洋板块二手房均价，则从去年的每平方米12000元涨到现在的15000元，涨幅也多达25％！

这些唾手可得的例子显示，上海房价走势似乎远不像官方口径那样乐观。事实上，非官方的统计数据描述了另一番景象：据统计，3月份全市新房成交均价每平方米为9588元，4月份为10222元，环比上涨6.6％，5月份达到10447元，再涨2.2％。

对于官方与非官方的统计结果的强烈反差，有业界人士认为主要是统计的“时滞”问题。因为官方的房价数据来自实际结算或交楼入住的物业，这些房子卖出去少则几个月，多则一年，而购房者和非官方数据关注的，却是当前的楼盘预售价格。

除了所谓“时滞”因素之外，还有一个业界视为公开秘密的做法——“兑水”。也就是当某个月市场上房价上涨较快时，增加若干比例的低价房数据，让房价水平总体看上去涨得并不多。据中国指数研究院上海分院监测，今年前五个月上海市区房价虽普遍上涨，郊区房价却并没有立刻跟进，外环以外的宝山顾村、嘉定江桥和南汇周康等地区，房价还维持在原来的每平方米5000到7000元左右。

但近来上海郊区的这种平静局面已被打破，分析师薛建雄称，上海市中心房价超速上涨造成的拉动效应，正很快向外围扩散。

按照他的分析，今年春季上海房价的大幅上涨主要以房源供应不足的外环以内（即市中心）为龙头，外环以外有个别开发商虽然也跟进涨价，客户却并不买账，导致其成交寥寥可数。但5月份以来，随着大量购房者目光向外环以外转移，市场需求大增，外环周边大约15个较有优势的楼盘板块呈现了整体涨价的苗头。

比如外郊环区域一些公寓物业，5月份以前每周平均成交价基本还不到每平方米6000元，但5月下旬已突破6000元，当月最后一周成交均价达到每平方米6244元。

对上海郊区房价也在加速上涨的现实，中国指数研究院（华东）常务副院长陈晟表示担忧：“部分郊区的公建、市政、商业等配套发展与其居住功能尚不匹配，房价涨速太快缺少有力支撑，不一定是好事。”

然而更让官方人士担忧的可能是，当郊区相继加入这一轮房价上涨浪潮后，上海房价的统计还能不能拉下补上，削平波峰，继续上演“微涨0.6％”的好戏？