房子可望不再愈住愈不值钱 终结70年使用权悬

《物权法》草案一旦通过，房子“愈住愈不值钱”的买卖理论，将被颠覆与打破。取而代之的，是房屋虽会面临折旧，但土地的价值却足以支撑房价维持一定水准。

今年8月22日，物权法草案第五次提请全国人大常委会审议，其中，针对住宅土地使用权期满之后的处理方式，有了明确的交代，即届时可续期。这一草案中的定论，理所当然的引起舆论广泛关切。

早在1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，及1994年颁布的《城市房地产管理法》都曾对土地使用权问题，作过相关明文规定，譬如：《条例》指出土地使用权最高年限为70年，一旦土地使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。但在《管理法》中，却提出另一套规范：土地使用年限届满，土地使用者可以申请延续期间，只需重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金即可。

70年自动续期的必要性探索

由于两法之间存在明显差异，加上1998年取消福利房制度，改为货币化分房，有住房需求者必须自发采取购房行动，到房地产市场寻找符合自己需求的产品，在“房子是自己花钱买的，应该属于自己的财产”心情下，就使得上述法令、法规的矛盾显得更加尖锐。

在此情况下，当《物权法》草案的149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之信息见诸媒体后，引起社会的广泛反响。虽然它只是重申《城市房地产管理法》关于土地使用的续期问题，却可充分反应出中央对于市场经济体制的尊重，使“土地使用年限”这个存在于楼市交易的最大障碍与悬念，逐渐淡化其重要性与关键作用。因为几乎所有购房者都会担心，房子在土地使用权到期之后，自己的房子是否真的会被政府“没收”？

因此舆论探究的焦点，当然主要锁定在70年自动续期是否合理及必要？或者何不干脆与国有土地脱钩，改制为私有财产？只是这些问题短期内不易得到解决方案。

房子可望不再“愈住愈不值钱”

那么《物权法》草案一旦通过，会为楼市带来什么样的变化呢？原本受限土地使用最高70年的规定，“愈住愈不值钱”的房产买卖理论，将被颠覆与打破，取而代之的，是随着时间的流逝，房屋虽会面临折旧，但土地的价值却足以支撑房价维持一定水准，而不致一落千丈。当然也有人会质疑，土地使用虽可续期，却仍需缴纳可观的土地使用出让金，因此土地价值等同消灭。但我倒不这么想，我相信在购房已经日趋普遍、房屋自有率快速攀高的现状下，未来关于续期土地出让金的费用，与开发商初始批地的土地出让金，基本上是两个完全不同的概念，前者纯属象征性缴纳，金额应在绝大多数屋主都不觉得吃力、接受的范围，然后即可继续居住、使用土地，就算房屋因老旧而面临拆迁重建，居民权益仍会得到充分保障。而后者开发商批地则纯粹属于市场化运作，价位差距遥远，两者不可相提并论。

至于未来部分国有土地是否可能比照发达国家或地区，转化为私人财产，不受使用期的限制，一劳永逸地彻底解决问题？我认为在可预见的十年之内应无可能性，毕竟其已经牵涉到宪法层面，要做巨大实质变动，谈何容易？这需要漫长的时间与各方沟通过程。但作为由土地国有向土地私有的目标过渡，《物权法》草案规定土地使用70年后可续期，无疑是与时俱进的举措