物管与业主纠纷频频出现 台湾成熟经验可以借鉴

北海市“海宁新区”2300多居民日前结束了多日来“黑灯瞎火”的日子，经有关部门协调，供电部门在电费被拖欠的情况下暂时恢复供电，但小区业主委员会与物业管理公司的争执仍未结束，一方认为“对方服务不善”要坚决辞退，一方却以“投入费用未收回”拒绝撤出。几乎是同时，北海市一个叫“碧雅苑”的别墅区也发生业主委员会与物业管理公司的冲突。近年来，全国各地住宅小区因物业管理产生的纠纷明显增多。以“物业管理、纠纷”为关键词在“google”搜索，共有多达125万项符合条件的查询结果。在“海宁新区”住了六年的台胞罗镇平说，台湾上个世纪60年代城市物业管理开始起步，从来没有听说过业主委员会与物业管理公司会发生这样的纠纷，“两者的关系就是东家与管家，哪有管家与东家叫板的事？” 66岁的罗先生祖籍台湾省台中市，自述“既当过业主委员会主任，也开过物业管理公司”。他介绍，与大陆相仿，台湾的住宅小区管理涉及的同样是业主委员会与物业管理公司，业主委员会的产生、招标聘请物业管理公司的过程也差不多，但在“关键的环节”有所不同。一是住宅小区管理的相关事务均由业主“自主”决定，包括选举业主委员会、是否聘请物业管理公司、确定物业管理收费标准等，均与“政府房地产行政主管部门、物价部门”无关；二是受聘的物业管理公司不能直接向业主收管理费，而是由业主委员会收取后存入专门账户，按月向其拨付，业主委员会的“监察委员”和“财务委员”履行“会计、出纳”的职责，共同负责拨付费用。 罗先生说，“业主委员会”与“物业管理公司”性质完全不同，前者不是“经营机构”，收取的是“管理费”，不是“经营收入”；后者是“经营机构”，必须向“经济部”申领经营执照，在物业管理中获得利润并纳税。“物业管理公司参加竞标时，一般按管理成本加上10%的利润、5%的税来确定投标底价，低价者中标；个别住宅小区不聘物业管理公司，由业主委员会自己管理，管理人员没有薪酬，类似义工，可以给予适当的补偿。一般来说，业主委员会自己管理费用会低一些，但交给物业管理公司管理更为专业。”业主委员会一般两年选举一次，对物业管理公司则一般一年一聘，业主委员会有权解聘或续聘，根本无需政府部门介入，更不可能发生住宅小区公共设施设备被物业管理公司擅自出租、占用、改造等现象。 罗先生认为，目前大陆不少住宅小区发生业主与物业管理公司的纠纷，主要是政府监管“错位”和“越位”。“建设阶段监管不到位，如开发商没有留出‘专项维修基金’就不应该允许其售房，或者在其向业主委员会移交时强制其将维修基金拨付业委会；避免到了后期矛盾在业主与物业管理公司之间爆发，不得已要政府出面处理应由业主自主决定的事项。” 记者从有关部门了解到，目前各地房地产开发“重建轻管”现象十分突出，许多住宅小区建设过程管网设施不达标，与市政不配套，小区共用设施物权产权不清。除了不按规定预留专项维修基金，还有一些项目将公用服务配套设施，如会所、运动场所、车棚等违规抵押，给后期物业使用的管理留下“后遗症”。 有关人士认为，随着住宅小区使用年限增加，费用不菲的公用设施的更新、改造将引发越来越多的物业管理的矛盾，应引起足够重视，减少纠纷的发生。