土地出让条件收紧 开发商“八仙过海”忙买地

    “8·31大限”之后，土地拍卖开始越来越受关注。无论是住宅地块，还是商业地块，都有地价屡创新高，没有最高，只有更高的趋势。有开发商认为，出现这种情况的原因有几点：一是大家依然看好楼市的发展前景；二是各开发商手里的地都越来越少，能早拿一块是一块；三是政府推地的数量不多，不能满足市场的需求，因此出现了供不应求，地价越来越高的现象。

    然而，相对于过去的协议转让，尽管公开出让的方式可能在一定程度上会推高地价，但避免了黑箱操作等问题，毕竟是房地产市场的一大进步。

    变化二：拿地各显神通

    仅靠政府公开出让以及挂牌的土地，还是无法满足市场的需求。为了拿到更多的土地，各个开发商八仙过海，各显神通，通过合作、收购股权等方式取得土地。不少开发商向记者透露，目前获得土地的主要途径反而是收购公司或者股权。

    比如最近广州市天誉房地产购买了恒大地产持有的所有绿景地产法人股，从而获得了金碧御水山庄项目。同时，也有开发商在拍卖市场上寻找土地，比如购买通过司法途径被拍卖用以抵偿债务的土地。

    2004年“8·31大限”之后，协议转让土地被禁止，土地出让一定要采取“招拍挂”的形式，土地市场相比以前透明度和公开度都大大提高了。特别是一手土地的转让，基本上遵循公开出让、价高者得的方式。当然，也有不少实力开发商采取合作、整体购买股权、购买法院拍卖地等方式取得土地使用权。

    然而，在今年的“国六条”新政策出台后，土地出让方式开始收紧，每块土地的出让都会被加上种种严格的限制条件，比如限户型、限房价或者限地价。因此，在“招拍挂”三种方式中，招标有可能替代拍卖成为未来土地出让的主流方式。

    “8·31大限”两年来，广州土地出让市场也出现了种种微妙的新变化。

    “磨洋工”避收地

    最近一段时间，政府的确在加大对闲置的土地的回收力度。然而，从公布的回收土地名单上不难发现，这些土地大多是很小的“蚊型地”，或是实力很弱的小开发商所持有的地块。

    某大型开发商有关负责人透露，其实想放慢开发进度，囤积土地并不难。比如到达开工年限后，可以采取慢慢打地基、慢慢施工的方式，那么政府就不能将该地块视作“闲置地”了。而如果真的被认定为闲置土地，还可以通过缴纳土地闲置费的方式，继续保有该地块一段时间。当然，面对高昂的土地闲置费(每月支付地价的1.2%)，还是用“磨洋工”的施工方式比较划算。