沪上房贷正遭遇“寒冰期” 第二套房贷标准难定

关于第二套房贷的执行细则众说纷纭，标准不一。除建行明确表示以户为单位来确认第二套房产外，多数银行均倾向于以个人为单位来计算。而不明朗的政策已经大大影响到银行的房贷销售业绩，有消息称，深发展银行上海分行的房贷业务甚至出现了“零房贷”。

到底是以个人为单位还是以家庭为单位来作为第二套房产的确认标准，这已成为银行间最大的争执。

房贷销量缩水

自央行明确规定，申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于首付款的四成之后，据不完全统计，申请第二套及以上房屋贷款的客户，与前几个月同期水平相比，总体上下降了两成。

“来自第一线的中介公司反应最为强烈，房贷的交易量出现了大幅下降。很多原本准备申请房贷的客户，因为政策不明朗都放弃了近期贷款的打算。”浦东发展银行信贷部的负责人告诉记者。

而从银行近期不断向外透露的执行细则来看，也确实令人眼花缭乱。

建设银行是为数不多的几家充当急先锋的银行之一，除了率先将北京地区的第二套房贷首付提高到五成以外，还明确表示将以家庭作为第二套房的认定标准。

而包括光大、招行、交行在内的多数商业银行，都倾向于以个人作为第二套房产的确认标准。在光大银行新出台的执行细则中，明确规定了第二套房以个人为单位认定，其中包含主借款人和共同借款人，不包括其家庭成员，也就是说夫妻二人、父（母）子（女）都可分别贷款买房，不列入个人累计贷款。个人第一套房贷还清之后，如果再贷款买第二套房，仍被视为第二套房。

招商银行的房贷新政与光大类似，而交行的认定标准则更为宽松。如果个人还清了第一套房贷，再次通过银行贷款买房时，仍可视作第一套住房。

虽然，一位国有大型银行信贷部人士向本报记者透露，上周，银监会已经召集主要银行为此召开专门会议。各行实施细则制定后，需要通过银监会的报备程序以后，才能向外披露和实施，但以目前众口不一的情况来看，这个统一的标准一时半会还难以确定。

第二套房产

标准为何难定

上述国有大型银行信贷部人士向记者表示，紧缩房贷对第二套房需求的影响确实很大。但因为房贷新政的目的，就是要紧缩投机行为以平抑房价，投机的成本增加了，必然会影响需求。

显然，银行已被置于两难境地：一方面是房贷这块优质业务带来的丰厚利润，一方面是响应紧缩房贷的政策需求，打击投机行为。对新政的解读应该过紧还是过松，其中平衡确实不好把握。

根据各银行透露的细则来看，如果以个人为单位来确认第二套房产，那么对家庭而言，实际上在买第三套房产的时候，才开始执行最低四成的首付，这就在一定程度上，放松了第二套房贷的要求。而以家庭为单位来计算的话，那么对于很多习惯在上海市区置一小房子、郊区购一大房子的家庭来说，买房成本将大大增加。

银行究竟采用何种标准来执行个人房贷，对于将来的业绩必然会有不小差别。而以目前银行零售业务发展迅猛的势头来看，这将会直接关系到银行的业务转型。

银行难舍个人房贷

一位交行的内部人士告诉记者，交行这次之所以采取比较宽松的第二套房贷执行细则，应该是与其准备向零售银行转型有关，所以舍不得放掉个人贷款这块业务。

交行的首席经济学家连平，也在10月17日召开的零售银行业峰会上，发表相关看法：银行正在从注重负债业务向注重资产业务转变。过去，传统的零售银行业务以吸收城乡居民的储蓄存款为主，而现在，个人房产按揭贷款正成为中资银行零售业务拓展的重点。因为个人房产按揭的市场容量较大，尤其在经济景气周期，个人房产抵押贷款的违约率较低。

从交通银行的年中报可以看出，截止到2007年6月底，交行的客户贷款余额为人民币11307.10亿元，比年初增加人民币2064.26亿元，增幅为22.33%。其中个人贷款余额达到人民币1439.84亿元，比年初增加人民币176.98亿元，增幅为14.01%。

此次同样采取以个人为第二套房产认定标准的零售业务大行——招商银行，同样是对房贷业务难舍难分。截止到2007年6月底，客户贷款总额为人民币6295.53亿元，比年初增长人民币638.51亿元，增幅为9.2%。其中零售贷款为人民币1373.44亿元，比年初增长人民币353.61亿元，增幅为34.67%。

再以建行为例，统计显示，截止到9月20日，建设银行的各项存款增加23.26%，各项贷款增加12.85%。个人贷款在新增贷款中占比超过三分之一，增速达22.36%，为公司类贷款增速的两倍。

从以上数据可以看出，零售业务的发展前景良好，几大商业银行均呈上升趋势。而个人信贷作为零售业务中利润稳定的一块，自然很难被银行所舍弃。

而对于国内最大的个人住房贷款银行——建设银行，为何此次高调宣称紧缩房贷，上述国有银行信贷部人士分析认为，这很有可能是出于政治考虑。