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“不交物业费禁卖房”这一说法并没有法律依据

http://www.hnfczl.cn   2007-11-15 9:18:47   来源:  新京报

业主不交物业管理费和专项维修资金,小区业委会可通知房管局禁止其卖出房屋———这是广州市国土房管局正在公开征求意见的《业主大会议事规则示范文本(草案)》中的最新规定。

部分业主因为不满物管公司的服务等原因,拒绝交纳物业管理费以及专项维修资金,这在现实生活中并不少见。在此情形下,如果任由业主将房产出售,则势必会损害到其他按时交纳物管费和专项维修资金业主的利益。因此,以业主委员会的名义,禁止不交物管费和专项维修资金的业主卖房,就成为一种貌似合理的维权方式,但在本质上,这却是一种多数人暴力———多数人以强制的方式要求少数人无条件做出符合多数人利益的让步。

《物权法》规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。业主的卖房行为属于正常行使自己对房产的处分权,这种权利不受包括业主委员会在内的任何人的粗暴干涉。当然,出于管理和服务的需要,要求业主在卖房和出租房屋后,将卖房或出租房屋的情况告知业委会和物管公司,还是比较合理的。关键是,决不能将这种“事后告知”义务,上升为一种“事前许可”特权。无论是物业服务企业还是业主委员会,都没有这种“许可权”。

站在业主委员会的角度,作为“不交物业费禁止卖房”逻辑成立的前提条件,实质上意味着业主委员会对一种观点的赞同:不交物业费总是错误的。因为只要承认不交物业费在某些情况下可能是合理的,那么以此为由禁止业主卖房就肯定是不合理的。可事实上,不交或迟交物业费,往往正是业主乃至业主委员会对物业服务表达不满和进行抗争的主要维权方式,业主委员会理当代表业主的利益。

站在房管局的角度,某种意义上,“不交物业费禁止卖房”类似于法律意义上的“冻结财产”,但却是由业主委员会代替法院做出的决定,这显然不具有任何的法律效力。如果房管局据此拒绝办理房地产契约变更手续,会有滥设行政许可之虞。

一个简单的道理是:卖房行为和交费纠纷是完全不同的两回事,卖房行为无须任何人许可,而交费纠纷只能通过仲裁或者法律途径解决。“不交物业费禁止卖房”等于是在未经法庭审判的情况下,就私自宣判不交费的业主“有罪”。这显然是不合理的

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