调控棒打“七寸” 炒房族恐面临“深度套牢”

“真没想到去年年初定下的利润翻番目标，如今却快要‘深度套牢’。如果今年春天不能解套，我的资金可能就会彻底崩盘。”岁末年初，一位雄心勃勃试图在炒房中赚钱的“炒房族”发出了这样的感慨，而这正是目前炒房族们共同的境况。

炒房族最怕升值幅度小

2007年3月之后，从广西移居深圳的黄宁宁加入了深圳的炒房族，通过各种渠道向中资、外资银行贷款近千万元，购买了20多套关内、关外的楼房，甚至南山区半岛城邦价格高达40000元/平方米的楼盘，她也一口气购买了三套。广西南宁、北海等地楼盘价格上扬时，她也分别购买了近10套房子。

黄宁宁说：“全都是想等着升值，然后出售获利的，从来没想过自己住。按照年初的增长速度，年末价格翻一到两番没有什么问题。”

记者在采访中了解到，类似黄宁宁这样的炒房族，都有自己的一套“翻番账”：每个月的房租一定要比得上银行的月供，以兰溪谷一套150平方米的房子为例，房租为15000元/月，房子总价值目前超过400万元。房价不涨的情况下，首付需要120万元，当年的收益应该是房租收入18万元减去贷款利息，这个收益远远要比将120万元存在银行定期存折里强。

“更重要的是房价上涨带来的收益，”另一位炒房族周箐箐说，她原本预计按照去年年中深圳房价的增长速度，到年末的时候，南山区一带的楼盘价格会涨高一倍甚至两倍。

不过，炒房族也有不小的风险，在深圳，买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10%以上，银行利息还要7%至8%，这意味着20%以内的升值都只是保本甚至略亏的，要达到20%以上的升值才能实现盈利。

调控棒打炒房族“七寸”

“真是看走了眼，调控政策那么厉害，我们真的全部都要被深度套牢了。”最近返乡寻找同学“周转资金”用以支付银行利息的黄宁宁颇为无奈地说。

2007年9月以来，以北京、上海、深圳为代表的热点城市，楼市的交易量开始大幅萎缩。2007年1月深圳住房销售单月成交80.26万平方米，而到了10月，成交量却只有15.36万平方米，创下三年来新低，房地产市场突然由热转冷。

世联行研究中心的数据显示，在二手楼市方面，深圳2007年1月至7月成交活跃，投资现象比较普遍，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到2007年的历史最高点414套，成交价格也从年初的8996元/平方米飙升至7月的13299元/平方米，涨幅达到48%。深圳中原地产的数据显示，10月深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平方米，分别相当于6月时的23%、22%。

不少被“套牢”的炒房族，对中央抑制资金流动量的宏观调控政策感触颇深。2007年的六次加息，个人自营性房贷利率五年期以上已调高至7.83%。若采用等额还款方式，按揭50万元30年期的客户月供就要增加300多元。这会对自住购房需求形成压制，就削弱了市场的承接力。特别是央行和银监会联合发布的“房贷新政”中对“第二套房”的限制，要求已贷款买房人再利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍，此举不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的风险。

“套牢”之后更怕“深度调控”

记者在采访中发现，不少被“套牢”的“炒房族”还在期待着今年一季度银行贷款额度松动，楼盘“接单”人群增多为自己迎来“解套”甚至“获利”的良机。

常年在珠三角一带从事房地产开发的商人韦强认为，2002年以来，几乎每到年末都会出现楼盘价格下滑，成交量下跌的情况。从资金链的结构考虑，主要是因为年末各大银行贷款额度纷纷告罄，二手楼交易可能无法获得贷款。缺乏资金支持的楼市价格肯定会出现下滑。与此同时，前期高位接单的炒房族并不愿意低价交易，从而形成“价跌量减”的销售态势。

韦强说：“按照以往的惯例，每年元旦过后，银行进入新一年度贷款期后，将会有更多资金涌入市场，这就为楼市价格飙升提供了充足的资金来源。”

不过，记者采访的多位炒房族均认为，由于中央经济工作会议已经为2008年适度从紧的调控政策定了调，这就意味着今年货币市场的投放量将缩减，加上央行对第二套房认定标准实施，今年中央还将出台更多遏制资金流动性的措施，“深度套牢”很可能将成为炒房族不得不面对的现实。

研究投资理财问题的专家、平石资产管理公司中国市场部负责人张天运认为，将房屋作为投资也是投资手段的一种，但将大量资金全部投入其中，肯定会面临不小的风险。对于已经被“套牢”的“炒房族”来说，在今年紧缩政策已经确定的情况下，适当减少自己购买的楼房数量，降低预期的投资回报率，减小资金风险，是比较明智的做法。张天运说：“投资房产一定不能寄希望于一夜暴富，每年房产收益率在20%左右是比较稳定的。”