扩张放缓收购案例明显减少 外资炒房策略嬗变

去年7月，风传许久已被韩国基金mirae相中的上海华旭广场项目，收购交易最终却不了了之。虽然坊间推测可能是开发商“态度有变”，但仍然有人指点，由于根据相关规定，方案上报至商务部之后却迟迟无法获得批复，最后由开发商自己持有和招商的举措，实际上是不得已而为之。

此外，早在去年5月份便披露的上海卢湾区“淡水湾花园”的收购案例，虽然根据公开计划，收购之后的装修会于9月份完成，并随之以服务式公寓形式对外出租，但此后的发展步骤并未能如期完成。披露收购计划之后2个月，意向收购方永兴国际（0621.HK）便公告宣称，由于未能就买卖该物业获得相关政府机构签发批文，且物业收购协议并未能如约完成，因此“终止买卖协议”。

而这些只是冰山一角。对于外资投资机构来说，从去年下半年开始，投资中国房地产市场的“黄金岁月”已经一去不复返了。去年的“限外”政策尤为密集：3月份发布“25号文”，5月出台了被业内称之为“50号文”的规定，7月“130号文”又出现……

一位美资金融机构负责人称，根据原先的操作方式，可直接通过离岸企业收购内地资产，“有些‘假外资’企业通过设立离岸企业的方式非法转移资产。”据他的介绍，根据相关规定，离岸企业已不能直接收购境内企业，需要在境内成立外商独资或合资企业，然后由该企业来收购境内企业的资产。“这样一来，资产不会直接被注入到离岸企业中，而政府对于境内企业的控制就会容易些。”

在境内外交易中加上一把锁，无疑起到了安全规范的管理作用。但与此同时，无论是资金进入还是企业设立批复，不但程序步骤开始变得复杂，等待时间也在相应延长。显而易见的是，外资投资机构进入中国房地产市场的门槛正在“拔高”。

高力国际在报告中称，自2007年开始，针对境外投资者的土地招标行政审批流程被延长，这对于那些对市场不了解且资金规模较小的投资者来说，其进入壁垒和成本将被抬高。高力国际华东区董事总经理翁琳表示，种种“限外”政策的出台，是为了限制那些投机性投资，使得中国的投资市场环境更趋规范化。“对于那些持有长线投资意愿的机构投资者来说，不是太大的问题。”

而另一方面，对于已经积累了丰富经验的投资者来说，重新评估其投资策略并安排交易的法律及税务结构显得更为重要。甚至于，“改变投资策略的机构有不少。”翁琳说。

据了解，外资投资机构在进入中国市场之前，通常会根据股东要求及投资风格，对其投资策略实行设定。如讲究稳妥的核心基金，会选择收购风险度最小的成熟物业实现长线收租回报；作风较为“大胆”的私募基金，则会以参与开发、收购集团公司股权等各种形式早期介入。而如今市场变化的影响，相应也使这些外资投资者的投资策略产生变化，如由一线城市转道二、三线城市寻觅项目，或从收购成熟物业转为采用“增资扩股”的方式。“预计2008年的物业投资市场将会保持平稳。”翁琳表示