房产投资还有机会吗？ 尚未离场者应该如何应对

在宏观调控政策频出的市场环境下，房产投资者是继续坚守阵地还是果断离开，这需要根据个人的实际情况进行判断。

尚未离场者如何应对

在目前政策频出的市场环境下，如果再去高谈房产投资，似乎有些不合时宜。

虽然有业内人士提出，没有投资的房产市场是不健康的市场，但是投资过度的危害性则更大。从国家出台的系列政策来看，打击投机是近期最为主要的任务。

尤其是在近期二手房转让营业税和个税的双重作用下，难怪有投资者喊出：“房价不涨25%以上，投资将一无所获。”但是就目前的市场环境，短时间内想要房价上涨25%，已不太可能。因此，我们不难看出，在目前的市场环境下，再举资进入房地产市场寻求投资机会的意义已不大，而对于先前进入房地产市场，现在还没有离场的投资者来说，则有必要讨论一下后续的应对措施。是继续坚守阵地还是果断离开，这需要根据个人的实际情况进行判断。

离场不失为明智之举

来自温州的投资者夏女士在联洋社区内曾一度拥有十几套物业，在去年遭遇宏观调控之后，表示想要观望一段时间再做决定，但是记者近期了解到，她已经将手头的物业处理殆尽。

夏女士承认处理掉手中的物业主要是从资金链方面考虑。她表示，由于目前房价已经在很长一段时间内没有上涨，而且每个月还要承担一大笔银行利息，因此继续持有物业的意义已经不大，还不如抛售解套。

像夏女士这样出手抛售解套的投资者不在少数。上海美联物业在最近进行了一次问卷调查，在被调查的卖家中，有20%的人认为房价会在宏观调控系列政策的作用下，出现下跌，而且下跌幅度不小。同时还有16%的卖家希望通过降价的方式以求尽快脱手，以免房价下跌造成更大的损失。

美联物业上海区总经理冯泓睿表示，现阶段交易双方最大的阻碍并非是在税收款项的缴纳上，而在于对于宏调政策的不明确。虽然政府早在今年5月下旬就下发了宏观调控的指导意见，但是至今上海市场仍旧有许多宏调政策的实施细则没有出台。由此，造成了市场上交易双方的持续观望。

对此，有业内人士认为，如果观望的期限持续越长，对投资者则越不利。因此这位人士建议，如果手头资金不足，也就是说资金链有问题的话，不妨抛售手中的物业以求解套，不失为明智之举。这位人士表示，就目前的情形来看，房价已经不大有可能出现较大幅度的上涨，那么继续持有物业的话，对于投资者来说，其持有成本会不断增加，由此会带来巨大的资金压力。而如果资金链有问题的话，迟早有一天会有无法坚持的那一天，与其这样，还不如现在就抛售解决问题，以求无债一身轻。

鉴于目前刚性需求仍然存在，套用复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说过的一句话：“只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子。”只要价格合理，还是能够成交，因此在此建议急需解套的投资者，不妨在自己可以接受的基础上，对价格做出一些让步。

留守只为看好后市

而对于手头持有物业不多，无须承担沉重经济负担的业主来说，继续持有也不算一件坏事。

来自浙江宁波的郑先生也是一位房产投资者，他便明确表示自己将继续持有。他目前仍然持有两套物业，位于人民广场附近，每个月需承担的银行利息约7000多元，但是这两套物业出租的月租金收入为5000元，两者相差仅2000多元，对于他来说，没有形成很大的经济负担。

郑先生坦承，只要租金市场维持在稳定的状态，他便有足够的信心继续持有，因为持有的成本不高。同时他也看好上海未来的市场。因为在他看来，虽然市场暂时买卖双方都在观望，交投不是很活跃，但是上海的房地产市场并不会由此而掉头急转直下，经过一段时间的盘整之后，会出现平稳发展的局面。

对后市看好的人还有不少，根据上海美联物业的市场问卷调查显示，对于宏观调控对于上海楼市的走势预测，有近29%的人认为仅略微下降，31%的人认为会基本持平，由此可见，还是有近六成的人对房地产市场抱有信心，如果再加上20%认为上海房价仍会大涨的人，看好后市的人达到八成。

诸多业内人士也看好后市，在他们看来，宏观调控并非要将房价打压下去，而是希望通过系列调控措施使得房地产市场保持平稳健康的发展的态势。上海杰星房地产投资有限公司总经理钱春芳曾向记者表示，宏观调控的目的并不是要使房地产市场沉沦下去，而是通过宏观调控，使得此前发展过快的局面有所缓和，同时抑制上涨过快的房价，使得市场更加健康地发展。对于后市的走向，钱春芳认为会保持平稳的发展势头，在未来一段时间内，房价会有所上涨。

因此，对于有能力持有的业主来说，不要急于变现，继续持有也不是一件坏事。当然，目前持有房产需注意一下方式。此前在房价疯狂上涨的时期，业主一般不大会在意出租带来的收益，因为相对于房价上涨的幅度，租金收益少之又少，故业主们为了省心，一般将物业长时间空关而不去出租。但如果现在还采用这种方式来处理手中的物业则有些不恰当了。为了降低持有成本，最好是将物业进行装修之后，再行出租，以获得租金收益。

可留意海外房产

还有一种思路是，既然国内房产投资层层设卡，不妨将眼光投向海外。如今年2月，澳洲鼎丰集团携澳洲最大开发商MERITON开发的楼盘亮相上海，其中包括南半球的公寓标志性建筑——世界大厦。诸多的澳洲精品楼盘给国内房地产投资者带来一个全新的海外置业机会。在今年4月初，澳洲豪宅“VALENCIA”登陆中国便首选上海，该案是目前澳大利亚的滨水豪宅，位于悉尼奥林匹克公园和Homebush海湾之间。5月中旬，来自泰国豪华度假式别墅GutiKiriResort在上海举行中国首次展销会。据了解，前往参观的人群中，其中有的着眼海外置业，有的纯粹是为了投资获利。此外，上海还陆续有来自新加坡、西班牙、泰国的境外楼盘前来推广。据有关机构统计，国外豪宅来沪推广的频率越来越密集，并以近20%的增长速度往上递增。其中尤以来自澳大利亚及东南亚的地产项目最多。

不过，由于投资者对于境外房产政策的了解不够深入，同时对跨国投资的可操作性信心不足，使得投资客们不敢轻易出手购置境外物业。但有专家表示，目前中国投资者对境外房产投资刚刚起步，较为谨慎在情理之中。随着国内不少人收入的提高及外出留学、度假等需求的增加，海外置业正在被越来越多的投资者和置业者所认识和接受。

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房产投资步步设限

2004年4月份开始实行的期房限转政策，规定购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，而在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记，首次对房产投资进行限制。

2005年4月，上海银行同业公会发布指引，上海16家中资商业银行停止转按揭，这对于大多依靠银行按揭进行资金放大的投资者来说无异于“釜底抽薪”。

2005年3月央行加息后，各商业银行对提高对第二套以上(含第二套)住房贷款的首付款比例，并实行利率上浮。

2005年6月起开始征收房产营业税，规定个人购房未满2年转让交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。自2006年6月1日开始，这一征收期限延长为5年。

2006年8月1日开始，二手房转让所得征收20%的个人所得税，对于未提供原值凭证普通住宅按总价1%征收，非普通住宅按总价的2%征收，进一步加大了投资成本。