上海某小区“群租”达数千 房东目标月赚6万

近两个月来，上海出现大批新交房的二手房挂牌房源选择转售为租，导致大量租赁房源入市，其中大量毛坯房租屋面市。中远两湾城物业公司的副总经理杜恩毅告诉记者，两湾城四期中有一部分二房东，居然正在实施“产业化”的分割包租生意，其中最夸张的是一位姓黄的本地人，包租了１９套毛坯房，企图以统一招租的模式实现月赚６万元的目标。

昨日，记者以租客身份，对璀璨天城中包租现象最为典型的２８号楼进行了暗访。

最小隔间月租５百

“这一栋里只有这一间了，没有空调，５００元一个月。”二房东余某陪着记者来到中远两湾城四期２８号楼１４楼，绕过电梯口凌乱的垃圾堆，记者走进了一间已被石膏板分割得面目全非的毛坯房。屋子里只有一条“走道”和两侧６个隔间，据余某说，这栋楼里有数十间这样的隔间租屋，现在都已被租客住满，“生意好得不得了”。

记者参观的这一套１４楼的“２房２厅１卫”，分为６间，其中５间也都已租出，只剩下一间不到６平方米小隔间，月租５００元。记者发现，这个隔间虽然极其局促，但好在有半扇窗户，可以看到楼下的苏州河，风景还算不错。谈话间，余某拿来了钥匙，打开了“走道”边的另一隔间，“这间月租要１４００元。”记者看到，这是一个略大的隔间，里面电视空调一应俱全，但以内部物品摆设来看，分明是已经住了人的。余某曾提及其他５间均已出租，但他竟可以拿钥匙随便进出租客房间。

这位福建籍的二房东余某又带记者参观了另一套位于中远两湾城三期２２号楼１２楼的一个“房间”。“这里的生意（分租）就是我一个人在做，这套割得比较少，我想提高租客档次。”记者发现，这套房子本是大三房的房型，但只隔了５间，装修比之前参观的那一套“６隔间”高档许多，割出的房间面积都较大，每间都有空调，月租也基本都在１０００元之上。价格最高的一间是未被割过的带阳台客卧１７００元／月。

与记者一同看房的有一对外地刚到上海的小情侣，他们表示租金太高，“我们还不如找一间１５００元／月的老公房，虽然旧点，至少安全舒服。”

二房东暴利惊人

中远物业的副总经理杜恩毅告诉记者，经他们调查，余某所谓的中远两湾城内包租生意由他一人“垄断”完全是“吹牛”。杜恩毅说，这类生意在整个两湾城有蔓延之势，“毛坯房本来租金不高，２房２０００元／月，３房３０００元／月，所以，包租生意因为本钱不大所以做的人很多。”二房东仅将一套毛坯房包租后分割出租，按每个隔间平均租金１０００元／月计，每月营业额６０００元左右，扣除水电煤、物业及房租成本，一整房可以净赚３０００元／月以上。

杜恩毅介绍的有一位包租大户黄某，一家包下１９套房，每月最高能赚将近６万元，“简直是一门大生意啊。”杜恩毅说。

按照记者的亲历，二房东余某的赚头果然不小：余某租下璀璨天城２８号楼１２楼一套２房的租金支出是２０００元／月，与房东签订一年合同，一次性共付年租２４０００元，装修成本１万元（包括隔板、家电、电表、宽带等等），经营一套房的一次性投入为３４０００元。然后，按照目前的行情，一套房中六个隔间，每间的月租收入５００－１４００元不等，另收租客水电煤费５０元／间／月，所以一套房在“满租”状态下，总计月租收入约５０００元，即使扣除物业管理费用，二房东也能在８个月左右收回第一年的成本，此后４个月净赚２万元，第二年利润更能达３００００元以上。如此一来，包租一套房２年利润数万，简直堪称暴利。若是出现像余某和黄某那样的包租大户，自然房源越多收益越大。

两湾城变成两湾村

璀璨天城内一位姓肖的业主告诉记者，他们家隔壁就是一套包租分割的群租房，“隔壁的租客在电梯厅放了张小桌子，吃饭就在电梯厅吃的，吃完也不收拾，做包租生意的一对夫妻根本不管”。那位肖先生将于下个月入住自己的新房，“搬进新家后，希望有人能够管一管。”

对于毛坯隔间的租客成分杂乱，“素质不高”，两湾城内已入住的业主已经怨声载道。杜恩毅向记者介绍，有些隔间租客在小区中影响很差，“有一家租客是卖早饭的，每天做完生意，就把煤炉放在电梯口，这一情况已被我们阻止。”他说，“今年夏天，突然出现了一批光着膀子在小区内大声喧哗的住客，弄得我们的保安疲于奔命。”一些被分割后的套间，长期不关“总门”，偷窃打架等现象也屡见不鲜，严重影响到业主的日常生活。有的业主已经将小区称作“中远两湾村”了。

也有业主曾向当地派出所反映，但由于租客中大部分持有暂住证，巡警们表示“尚未有这一类的法律，所以，想管却无从入手”。 

解决案例：物业调解二房东放手

杜恩毅说，中远两湾城四期璀璨天城中，大量空置房的“转售为租”现象普遍，导致二房东包租现象也愈演愈烈。据两湾城物业管理部门的排摸调查，璀璨天城的２５００套已售房源中，经分割后出租的房源从上月的１１％上升到了１４％，也就是说，目前璀璨天城中已有３５０套毛坯房源落入二房东之手。记者站在小区里仰视璀璨天城２８号楼，发现其中有近一半房子的阳台经过分割，“前三期房子也有分隔出租，但相对来说不算严重。”杜恩毅说，他们的调查结果显示，中远两湾城一、二、三期共有３５００多套房子，分割出租的共７２间。“前面三期房子基本上是业主自己住的，所以一有隔间出租出现，大家反应比较激烈。”

两湾城物业公司对于这个上海规模最大的楼盘的“专项调查”进行得如此详实精准，体现了他们高水准的专业素质。并且，他们一直在努力解决问题，９月１１日早上８点，中远两湾城二期７号楼内一套分割租屋的业主、二房东、邻居被物业管理和街道召集在一起谈判，直至下午５点，谈判才有了结果：二房东终于答应放弃他的分租生意，并承诺在下周一，即９月１８日前，撤离小区，但这个二房东表示为安排隔间，已经花费９０００元，“要搬离，当然应该有人补偿这一费用”。“邻居还挺大方，说可以拿出４０００元，最后业主想了想，也拿出了５０００元，把事情解决了。”杜恩毅一脸苦笑地说道，“这是到目前为止，解决得最好的一例。”

■背景：当年曾被疯炒一气

璀璨天城有４０００套房源，目前还在销售的新房有１５００套，已出售２５００套中有８０％属于当初的“投资型”购房。据悉，中远两湾城四期璀璨天城于２００３年至２００４年间销售的，当时正是附近房价疯涨的时候，２００４年，上海楼市高峰期，中远两湾城的二手房曾被炒到１８０００元／平方米，所以，当时在售的璀璨天城吸引了大量投资型购房者，而开发商也曾几度携盘到温州推广，并参加了几次温州房展会。

而随后出现的上海楼市“急冻”导致璀璨天城投资客炒卖受阻，大批毛坯二手房因此被空置。目前，该盘璀璨天城二手房的房东中有７０％以上是温州投资客。附近的一个门店的二手房经纪人告诉记者，今年的宏观调控并没有影响到那些璀璨天城的温州房东的挂牌定价，璀璨天城房源的成交价依然保持年初时的１．２万元／平方米左右，“倒是现在两湾城里的毛坯房租金有１００－３００元／月的上涨。”这位不愿意透露姓名的中介经纪人告诉记者，毛坯房租屋现在都在那些二房东手上，一般的房东是只售不租，“出租房被垄断了，租金自然会上去一些。”

■前景：近期无望彻底驱除

暴利在望，二房东们完全忽视了邻居们和物业管理公司的痛苦。目前，为了治理中远两湾城中的群租现象，中远两湾城街道综合治理办公科科长、当地派出所所长及社区党委副书记牵头的一个临时小组开始投入工作。

国庆临近，临时工作小组也将组织人手，对中远两湾城内近万套房屋进行安全检查。届时会将检查结果以发函的形式通知业主。“我们会提醒那些把房子借给二房东经营的业主，若是租房内出了凶杀等重大案件，大房东需要负上一定责任。”杜恩毅说，在尚未有明细法规可以管理或者规范约束二房东分租行为的情况下，暂时能做的，就是对大房东施加压力，希望能够让一部分大房东主动要求解约。

杜恩毅向记者介绍，临时工作小组对二房东的心态摸底后发现，二房东们普遍认为，有关房屋出租的法律法规出台，至少需要２－３年，在这一时间段内当然有利可图。“根据这一情况，我们将和税务部门联系，看看能否在经营行为的税收政策上进行打压。”同时，临时工作小组也将和普陀区政府及区房地办联系，以尽快制订一些解决方案。“例如，是否应该强制性规定出租房屋使用房地局统一的租赁合同。”杜恩毅表示。