纳税及改变房地产业负面形象 开发商为何负面多

　　潘石屹：我问过同行上榜的过程，他们无一例外地表示评榜人都没有向他们了解情况，都是瞎编的。所以各种各样的财富排行榜水分相当大，和税收排行榜这样一家一户、一分钱都不差地去统计，是没办法比的。

　　从去年公布了纳税百强榜之后，媒体针对房地产业的批评使得这个行业的压力特别大。为什么在财富榜上占一半人数，但在纳税榜上前500名只有1家？我觉得主要原因还是分散，这个行业集中度低，和石油、烟草、煤炭比，包括和占了82％的国有企业比，集中度都非常低。

　　只计算房地产行业进入纳税百强榜中纳税额的比例，我认为不能说明问题。这个比例一定是很低的，因为房地产行业有5.3万余家，普遍规模较小，经营分散。但有两个数字可以从总体上说明这个问题：房地产行业360万从业人员占全中国从业人员的1.8％，但他们对国家税收的贡献占全国税收的5.8％。

　　问题：但房地产企业里比SOHO中国规模大的有的是。为什么他们没有进纳税榜？这个行业的偷漏税情况究竟怎样？

　　潘石屹：的确，比SOHO中国营业额大的房地产公司在中国有许多。他们并没有进入纳税排行榜，但这并不能说明这些公司就是偷税漏税的。

　　因为在中国，房地产行业的税种十分复杂，有形形色色的优惠政策：不同经济性质的企业纳税是不一样的；开发不同的房地产产品纳税也不一样，同样的住宅，开发公寓和普通住宅的纳税也不一样；相同经济性质的房地产公司开发同样的产品，因为公司的注册地不同，又有享受优惠政策和不享受优惠政策的区别，所以也不一样。

　　问题：具体而言，这种不平等体现在何种方面？

　　潘石屹：现在房地产业中有好多地方税种不是国务院制定的，而是上世纪50年代政务院制定的。当时的房地产业和今天的相比，已经完全不一样了。事实上，房地产业的税赋应该说是非常重的。行业营业税是5％，城建和教育附加税是0.5％，合计是5.5％，企业所得税是33％，土地增值税是30％~60％，还有其他各种各样的税，所以行业税应该已经非常高了。

　　可问题是，在这种高税收的情况下，中国容易出现优惠政策。如今优惠政策已成了一个不公平的起跑线。

　　第二，开发不同类型的房子交的税不一样。而且同一个类型的房子，都是住的房子，还要划分普通住宅、经济适用房和高档公寓、商品房，这税又不一样。如果是经济适用房，基本上所有的税都减免。如果开发普通住宅，也会减免所得税。而我们开发的房子绝大部分都是商业住宅、写字楼和商铺，这税就比别的高。

　　但最大的影响还是，不同的地区有不同的税收优惠政策。例如深圳企业的是15％，可北京的所得税就是33％。如果我们要谈房地产税收的问题，从制度上来说要尽可能公平。

　　问题：你如何看待纳税百强这个榜？

　　潘石屹：通过纳税百强排行榜可以看到中国的房地产整体状况。比如我做了一组数字，北京、广州、上海、江苏、浙江，这五个区域2004年的纳税额占到全国房地产税收的59.38％。

　　希望通过房地产商不断地辛勤努力，诚实守法地纳税，改变房地产行业的负面形象。 
来源：第一财经日报

 

      房地产行业之所以有这么多负面的形象，可能有以下几点理由：第一，财富排行榜中房地产的富豪占多数，大概占到各种排行榜的一半左右。第二，大家普遍认为房地产是暴利行业。第三，腐败的官员常常与开发商有关。

　　首先，说说关于富豪排行榜上房地产商的比重吧。

　　每年都有几本杂志要做财富排行榜，但每次他们找到我时，我都会把公司经过审计的财务报表拿给他们看，并跟他们解释说明我的确没有他们说的那么多钱。但往往这些主管编辑们不听我讲事实。所以，我每年的做法就是在他们开榜之前送给他们一封律师函，大意是如果他们一意孤行，不顾事实瞎排行，我一定会用法律的武器来申明真相。由于我和律师每年的努力，所以任何富豪榜排行到今天还没有出现我的名字。

　　富豪榜上房地产商占的比例太大的另外一个原因，就是在房地产行业中土地的价值弹性很大，有一些开发商圈了好多地，够开发十年、八年的土地，经过评估后有了很高的价值，可能就进了富豪榜，其实他也没有多少真实的资产，而他们圈的这些地如果两年不开发就有被政府无偿收回的危险，不光是自己的财富，甚至连成本都收不回来。

　　第二，房地产行业是不是暴利行业？

　　有许多媒体报道说房地产行业的利润率高达５０％以上，更有一家南方的媒体说在９０％以上。我查阅了《第一次全国经济普查主要数据公告的第三号》，这份公告主要是公布２００４年全国第三产业的经济状况，公告显示：房地产行业的利润率是８．３１％，其中房地产开发的利润率是７．７７％。在这同一公告中其他第三产业的利润率是１０．２３％。自２００６年开始，我想随着土地成本的迅速上升，房地产行业的利润率应该是在７．７７％左右，甚至以下。

　　第三，腐败官员与开发商之间的关系。

　　我想，解决这个问题，最关键的是土地交易政策的公开透明。大多数腐败和行贿受贿的案件都出在土地问题上，这与前些年土地交易的不公开、不透明有很大的关系。政府在过去的几年时间接二连三地下发文件，强调全中国所有公开经营性土地都要进行公开的交易，这个过程从文件的下发到全面的执行有相当长的一段时间。两年前的“８·３１”可以认为是土地制度改革的分水岭，当时频布政策，所有土地都要通过“招拍挂”的形式公开交易。我想土地“招拍挂”的过程中，也要让土地的交易受到全社会、媒体的监督才能公平，才会减少和避免房地产发展商和腐败官员之间行贿受贿现象的发生。  《市场报》  ＳＯＨＯ中国有限公司董事长 潘石屹