开发商翘首普宅开发优惠细则 房产开发两极分化

　　●二手房交易量近期明显下降，但业内认为，从长远看这一市场受新政影响应该不大

　　近一周，有关北京普通住宅优惠政策的争论热潮一浪接一浪，多数业内人士在指出标准尚存在进一步细化的同时，还对即将出台的开发商开发普通住宅所享受的优惠细则给予了极大关注。业内认为，无论何种情况，开发商优先考虑的必定是利润，如果优惠幅度不大，估计实力雄厚的高端物业开发商难以动心。但优惠政策肯定也会刺激普通开发商开发中低价住宅的积极性。

　　业内认为，普通住宅优惠政策对高端产品买家诱惑力不大。实习记者周晓东摄

　　容积率与成交价标

　　准仍需进一步明确疑问：综合性小区的容积率怎么算？实行产权调换的拆迁户，如果户型面积超过140平方米，是否属于“高档房业主”之列？

　　5月31日，北京市建委公布享受优惠政策的普通住宅标准。对于该标准，北京华润房地产经纪有限公司副总经理蒋智生认为，除了单套面积140平方米以下外，其他两个条件阐述得都有点模糊。比如，对于一个以TOWNHOUSE为主，包括部分高层住宅的小区，在衡量该小区是否满足普通住宅标准时，是看整个小区的容积率还是局部的容积率。受TOWNHOUSE产品的影响，如果计算整个小区的容积率很可能小于1.0，但如果单看高层住宅的容积率则可能大大超过了1.0.“如果其他两个条件也符合标准，那么该小区的高层住宅到底算不算普通住宅？”蒋智生表示疑问。

　　蒋智生同时还指出，如果一套住宅在购入时属于普通住宅，但业主两年后将该住宅转手出售时价格已超出了基准地价的1.2倍，“此时该住宅是否已不再属于普通住宅？地税部门能否依据普宅标准规定征收差额部分的营业税？”

　　链家房地产经纪公司总经理左晖也认为，普通住宅标准在一些方面表叙得不是很明确。如“普通住房应满足实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍”以下这条标准，按照目前土地级别的规定，基本上还是以天安门为中心向外扩散，越往外标准越低，这和北京房地产板块式的发展态势不是很吻合。如中关村万柳区域属于三级地块，地级平均价是8040元/平方米，乘以120％是9648元/平方米，但实际上该区域房价多已突破了这个上限。相反，在某些二级区域，如广渠门内平均价格是9555元/平方米，但房价多半很难突破标准上限。

　　“链家”市场部总监金育松也表示质疑：“对于拥有大面积房屋的拆迁户，未来是否与高档住房一样缴纳营业税？”据金育松介绍，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。如果业主实行产权调换，计算好价差等问题后，调换到一套140平方米以上的房屋，两年后出售时，若按北京市普通住宅优惠政策的相关规定，就应该缴纳营业税。这是否意味着拆迁户也在“高档住房业主”之列？

　　普宅标准可能造成房产开发两极分化

　　观点：实力薄弱的高档物业开发商可能会逐渐淡出高端市场，中低档产品比例则有望加大。

　　多位开发商在谈到普通住宅标准时认为，该标准对中端以上住宅产品影响较大，可能会促成房产市场产品两极分化。对此，蒋智生认为，对于成交价动辄几百万元的高档住宅而言，普通住宅标准的出台不会对其产生太大影响。他举例说，如一套位于六级土地上的住宅，价格为5500元/平方米，恰好超过了普通住宅5431.2元/平方米的成交价上限，其面积为150平方米，也超过普通住宅户型面积标准。该套房产成交总价为82.5万元，两年后如果该房产转手多卖了10万元，营业税也仅有5000元，业主仍可大赚一笔。

　　中原地产集团华北区总经理李文杰对此说法也表示认可，他认为高端产品买家不会在意多出几万元营业税，因此无论是户型还是价格方面的约束，都不足以对高档产品构成显著威胁，高档房买家经济实力强，对产品的需求明确，基本可以忽略此方面优惠。而对于普通中低端产品而言，普通住宅标准三项条件并不难满足，很容易达标，因此受该标准的影响也不大。

　　李文杰同时还强调，由于开发商的专业性各不相同，而高端产品成本较高，标准出台后，那些资金规模偏小、团队力量薄弱、总体层次不高的开发商必将逐渐淡出高端住宅开发市场。而中低档产品也将尽量向普通住宅标准看齐，中端偏上产品市场很有可能呈现萎缩之势，房产开发两极分化将更加明显。

　　受标准影响最大的可能是“骑墙”产品

　　预测：处于高端项目与普通住宅之间的房子离标准最近，但往往会失之毫厘，多数在规划时可能会微调

　　蒋智生指出，受普通住宅标准影响最大的可能是“骑墙”产品，即位于高端项目与普通住宅之间的住宅。这些产品价格不算太昂贵，但又高于中低档住房，或者容积率刚好比1.0小一点，也可能是面积刚超过140平方米。面对普通住宅标准，这样的“骑墙”产品只能做一些微调，或者在阳台上做点文章，缩小建筑面积，或者增加容积率，或者降低销售价格以达到普通住宅标准。一般情况下，这类产品受各方面因素影响，很难追加投资往高档产品方向靠拢。“其实受影响最大的主要在于购房者心理层面。”蒋智生认为。

　　即将出台的普宅开发优惠细则备受关注

　　预报：该细则本月16日出台，业内预计优惠幅度不会大于经济适用房

　　6月7日，来自北京市建委的消息称，根据七部委5月12日公布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》而制定的北京市实施细则将于本月16日公布。

　　其中，开发商开发符合普通住宅条件的项目可享受的优惠措施也有望纳入该细则。此前，北京市有关部门就已明确表态，将在批地、税收等方面给予普通住宅开发商相应优惠。

　　清城时代广场销售副总监孟庆福表示，政府出台普通住宅优惠标准主要目的还是为了拉低不断攀升的房价，鼓励开发商开发低成本产品，但目前有关部门还只是表态而已，开发商并不清楚到底能得到多大优惠。但据他估计，优惠幅度应该不会太大。现在一般开发商拿地时都是通过招拍挂方式进行，而经济适用房作为一种特殊的住宅类型，其土地都是由政府部门划拨的，开发商在土地成本上得到的优惠较高。“有经济适用房这样一个很现实的参照物放在这里，期望值再高的开发商也会心如明镜，开发普通住宅的优惠措施再大也大不过经济适用房。更何况今年下半年北京经济适用房还将增加开发量。“孟庆福强调说，”但不管怎样，毕竟开发商在开发普通住宅时会得到实惠，因此16日北京市出台细则时肯定还会引起开发商的广泛关注。“

　　不少开发商与孟庆福持相同看法。一位不愿透露姓名的开发商称，房地产作为一种投入成本较高的行业，开发商肯定会优先考虑利润，如果无利可图，不管优惠幅度有多大，相信开发商都不会动心。这位开发商说：“虽然房地产业的整体利润已由2001年的30％—40％下降至现在的15％—20％，但房地产相对于家电等其他行业，其利润空间还是比较大的。这也正是闲置资金纷纷涌入房地产行业的重要原因。”

　　北京鸿基世业房地产开发有限公司副总经理王振平就标准联系到了刚刚结束的全国高考，他认为普通住宅优惠标准其实就像高考指挥棒，没有哪家开发商愿意脱离指挥棒的指挥。目前开发商开发普通住宅能得到的优惠措施尚未细化，在这种情况下，观望是一种比较正常的心态。16日优惠细则一经公布，何去何从，相信每家开发商都会做出明智的选择。

　　■显著影响

　　次新房交易近一周受创最重

　　在普宅优惠政策重申了免征营业税条件后，次新房持币待购现象突出

　　七部委新政规定，自6月1日起，个人购买时间超过2年（含）、符合普通住宅标准的住房，对外销售时可免征营业税。北京普通住宅优惠政策再次重申了这一规定，之后二手房市场交易量再度下滑。持观望态度的购房者也逐日增多，部分房屋持有者也由出售转向了出租。

　　“链家”总经理左晖称，与4月份相比，“链家”5月份二手房交易量下降了近10%.但租赁市场交易量却有一定攀升，无论是房源登记量还是客户登记量，以及最终的成交量都有一定的提高，涨幅约10%- 15%.持币待购成了二手房，特别是次新房市场的一个明显特征。

　　对此，21世纪不动产北京区市场经理马珊认为，目前北京二手房市场上大部分都是老房子，购买年限多数已超过2年，因此新税收政策对这部分产品影响有限。21世纪不动产北京区总经理董琪则表示，目前符合征收营业税的二手房多为次新房，这类产品在交易时，如果税收不能由交易双方共同消化，那么卖方利益将有很大程度的下降。这也使得这类房屋交易量近期有所下滑。

　　千万家总经理华国强也表示，今年1至3月份二手房交易量上升很快，但4至5月份交易量则快速回落。华国强称，根据北京市统计局公布的《商品住宅投资性购房快速调查》，北京房地产市场上的投资性购房比例为17%，在投资性商品房中，仅有28.5%的投资住宅在短期内进行转手并取得了收益；23.5%的投资住宅投入租赁市场“以租养房”；48%的投资住宅则以空置的方式等待获利空间。所以此次新政，包括普通住宅优惠标准的相关规定对二手房市场也只是短期影响，从长远来看，不会对这一市场造成致命打击。

　　■业内提示

　　征税可能遭遇“黑白合同”

　　为规避营业税，二手房交易很可能再现暗箱操作行为

　　记者从中国住宅与房地产信息网近日公布的各地普通住宅标准获悉，在普通住房实际成交价格标准方面，上海、重庆、海口、杭州等22个城市基本定在上浮标准内，即1.44倍以下。北京、天津、厦门等14个城市的标准则与七部委规定的“1.2倍以下”标准基本持平。就北京而言，这意味着不能免税的非普通住宅比例要高于上海等城市。

　　按照新政规定，购买2年后出售非普通住宅时仍需缴纳差额营业税。对此，金育松认为，目前房地产市场尤其是二手房交易市场存在很多暗箱操作行为，主要目的是为了规避缴纳差额营业税，其中最常见的是制造“黑白合同”。如一套实际总价为90万元的房子，在交易合同上体现的可能只有60万元，而税务部门是通过账面价格来计算营业税的，这种逃税现象目前大量存在。

　　金育松指出，虽然这种行为对买卖双方来说手续繁琐，风险很大，但这样可以逃避交纳不菲的营业税，所以很多人也乐于铤而走险。在目前实际情况下，营业税差额征收确实存在一定难度。

　　北京市地税局纳税评估处吴鲁平处长表示，该局今后还将继续加强房产税的征收管理工作，由于房地产行业各项税收纳税主体、环节及时间各不相同，地税局将充分利用契税先税后政的特点，实行以票控税制。要求卖房者填报发票申请表，同时填报身份证、房屋所有权证等。凡购买不足2年的房屋在销售时，一律照章收取全额营业税。购买超过2年（含2年）销售的非普通住房，不享受免税政策，按其销售价格减除原购房余额收税。

　　■他城动向

　　三城市容积率超标被驳回

　　6月7日来自新华网的消息称，全国36个主要城市报批备案的普通住房具体标准已送达建设部。在各地具体标准中，北京等绝大多数城市的标准符合住房单套面积不超过144平方米、房价不超过1.44倍的规定；但包括西安在内的个别城市容积率超过标准，被要求重新修订。近期，因为西安市享受优惠政策普通住房标准没有公布，二手房产权交易已在6月1日暂停。

　　另据央视《经济信息联播》报道，在36个城市制定的普通住房标准中，在容积率指标方面绝大多数城市的标准与七部委政策规定的基本吻合，也就是容积率在1.0以上，只有武汉、西安、银川三个城市标准略高。