开发商须认真研究土地新政
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2006-9-20 15:44:28
来源: 镇江房产网
最近出台的房地产宏观调控政策，很大一个特点是很多调控政策“旧事重提”，并且制订了一系列操作性非常强的“新”解释。比如个人所得税的新政策。但本律师认为，个人所得税对个人或二手房交易仅有一定的限制力度，而真正对房地产市场有重大影响的是有关土地的新政策。其中土地增值税即是。
土地增值税，是国家在上世纪90年代初上轮房地产高潮时期设立的，其实行四级超额累进税率，根据增值额的不同，税率从30％－60％不等。这相对于5％的营业税和几乎可以忽略不计的城镇土地使用税来说，土地增值税几乎是房地产业中对利润影响最重大的一种税种。但在以往实践中，土地增值税的征收往往处于房地产税种的征收边缘，变成了一个“理论上”存在的税种。究其原因，主要是：一、房地产项目不清算就可以暂不征收。以致有的项目久拖不清算，以避免征收土地增值税。二、根据条例及相关文件，对于土地增值税的算法有很多抵扣项目，比如条例第六条规定，可以抵扣的项目就有土地出让金、开发土地成本、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金及财政部规定的其他扣除项目。三、土地增值税免予征收的范围太宽且不明确。
进入2006 年，财政部、国家税务总局发布了《关于土地增值税若干问题的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》从建造普通标准住宅的出售免税问题、土地增值税的预征和清算问题、房地产进行投资或联合开发的征免税问题等方面入手，对以前免征收的土地增值税的口径进行了严格的控制，重点体现在：一、在土地增值税征收上明确了“普通标准住宅”的标准和非普通住宅与普通住宅混合开发的计算方法。由于细则曾规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免于征收土地增值税。那什么是“普通标准住宅”的标准界定至关重要。现在则规定，“普通标准住宅”按（国办发（2005 ）26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的执行标准；对于既建造普通住宅，又建造其它商品房的，应分别核算土地增值税。
二、明确了项目预征土地增值税和已竣工项目土地增值税清算予以“提前”。项目征收土地增值税的时间节点是“项目清算”。于是，开发商的项目只要有一个平方米没有销售，对项目不进行清算的话，就可以不征收土地增值税。
但现《通知》提出了以下措施：1、各地必须严格进行土地增值税预征，并且对于逾期交税的可以处以滞纳金；2、对已竣工验收的房地产项目:凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的:税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则:对已转让的房地产进行土地增值税的清算。这样就大大增加了土地增值税的可操作性。
三、关于以房地产进行投资和联合开发的“从严免征”土地增值税的政策。《通知》规定，对于房地产联合投资和联营采取以下形式的，不能暂免增值税，1、房地产作价入股进行投资的；2、房地产作为联营条件的（房地产联合开发也是联营的一种形式），并且联营的主体企业从事房地产开发的:或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的。这一严格的规定，意味着开发商只要将项目进行联营的，都将征收土地增值税。
展望未来，政府仍可能“旧政新解”，进一步增加宏观调控的效果。因此，对于一些以前存在，但有可能在实践中未实际执行或执行不力的政策应当引起重视。因为这些政策并未失效，并随时可能加强执行力度。对此，房产开发商、房地产企业应该根据这些政策，并结合企业自身情况，配合专业人士对房地产开发中的问题进行梳理解决，以防范政策风险。
土地增值税，是国家在上世纪90年代初上轮房地产高潮时期设立的，其实行四级超额累进税率，根据增值额的不同，税率从30％－60％不等。这相对于5％的营业税和几乎可以忽略不计的城镇土地使用税来说，土地增值税几乎是房地产业中对利润影响最重大的一种税种。但在以往实践中，土地增值税的征收往往处于房地产税种的征收边缘，变成了一个“理论上”存在的税种。究其原因，主要是：一、房地产项目不清算就可以暂不征收。以致有的项目久拖不清算，以避免征收土地增值税。二、根据条例及相关文件，对于土地增值税的算法有很多抵扣项目，比如条例第六条规定，可以抵扣的项目就有土地出让金、开发土地成本、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金及财政部规定的其他扣除项目。三、土地增值税免予征收的范围太宽且不明确。
进入2006 年，财政部、国家税务总局发布了《关于土地增值税若干问题的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》从建造普通标准住宅的出售免税问题、土地增值税的预征和清算问题、房地产进行投资或联合开发的征免税问题等方面入手，对以前免征收的土地增值税的口径进行了严格的控制，重点体现在：一、在土地增值税征收上明确了“普通标准住宅”的标准和非普通住宅与普通住宅混合开发的计算方法。由于细则曾规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免于征收土地增值税。那什么是“普通标准住宅”的标准界定至关重要。现在则规定，“普通标准住宅”按（国办发（2005 ）26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的执行标准；对于既建造普通住宅，又建造其它商品房的，应分别核算土地增值税。
二、明确了项目预征土地增值税和已竣工项目土地增值税清算予以“提前”。项目征收土地增值税的时间节点是“项目清算”。于是，开发商的项目只要有一个平方米没有销售，对项目不进行清算的话，就可以不征收土地增值税。
但现《通知》提出了以下措施：1、各地必须严格进行土地增值税预征，并且对于逾期交税的可以处以滞纳金；2、对已竣工验收的房地产项目:凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的:税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则:对已转让的房地产进行土地增值税的清算。这样就大大增加了土地增值税的可操作性。
三、关于以房地产进行投资和联合开发的“从严免征”土地增值税的政策。《通知》规定，对于房地产联合投资和联营采取以下形式的，不能暂免增值税，1、房地产作价入股进行投资的；2、房地产作为联营条件的（房地产联合开发也是联营的一种形式），并且联营的主体企业从事房地产开发的:或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的。这一严格的规定，意味着开发商只要将项目进行联营的，都将征收土地增值税。
展望未来，政府仍可能“旧政新解”，进一步增加宏观调控的效果。因此，对于一些以前存在，但有可能在实践中未实际执行或执行不力的政策应当引起重视。因为这些政策并未失效，并随时可能加强执行力度。对此，房产开发商、房地产企业应该根据这些政策，并结合企业自身情况，配合专业人士对房地产开发中的问题进行梳理解决，以防范政策风险。
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