人大代表:预售商品房存在潜在危机 不宜再预售

“国家允许商品房可以预售的初衷，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。经过10年的实践，目前我国房地产业的发展已达到以上目的，应取消房地产预售制度。”全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥呼吁，应修改《中华人民共和国城市房地产管理法》有关条款，以降低房地产业存在的风险。

取消房屋预售制度可以防止一些资质低下的房地产开发商利用法律缺陷侵害购房人权益，将大量风险转嫁给银行。白鹤祥列举了预售制度带来的种种风险。其一，期房交易类似期货交易，容易造成房地产价格泡沫。购买期房的人当中，不乏基于保值、投资、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格过分偏离真实价值。其二，“假按揭”带来银行大量不良资产。“以小博大”、“空手套白狼”是不法房地产开发商常用的手法，而房屋预售制度为此提供了便利，在资金缺乏的时候，他们首先想到的是通过“假按揭”从银行那里套钱，一旦事态发展超过他们所能控制的范围，他们往往会携款潜逃。以工商银行为例，其个人住房按揭贷款不良资产中，80%是“假按揭”造成的。其三，不具备开发实力的企业进入市场，扰乱正常经营秩序，使银行和购房人风险增大。房屋预售制度降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业也可以进入市场。以南方某市为例，百万人口的城市就存在着大大小小的房地产公司600多家，多数公司资质低下，自有资金严重不足。一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

“房地产预售制度在法律关系上也存在几方面的弊病。”商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到与开发商有关的施工承包方、贷款银行及其它债权人，还可能牵涉到在房屋建造期间的二手购房人。在这多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。在预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担在工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因有效的担保制度缺失而常常得不到有效保护。在订立合同时，购房人对房屋的实际面积、建材、质量、配套设施等无法了解，这为开发商在预售中误导甚至欺骗消费者创造了机会。此外，在预售到现房交付的期限内，一旦开发商的履约能力发生变化，就会让购买方蒙受损失。

白鹤祥代表还建议，在取消房地产预售制度后，可设定两年左右的缓冲期，以防止房地产开发大幅度缩减，避免由此引发部分房地产公司倒闭而导致的市场震荡。同时，通过完善有关配套政策，规范房地产管理，可将市场风险降至最低限度。