市场垄断深圳房价之忧？ 区域开发商掌握定价权

万科房地产有限公司在万科城以北处再次拿地32万平方米（建筑面积40万平方米，容积率1.25），这是万科在同一区域第六次拿地。万科已然成为坂雪岗土地储备最大的开发商。

“万科在坂雪岗的土地储备已经超过了40%，垄断了坂雪岗。”深圳地产研究人士半求认为。而与此同时，万科获得了该地区的房地产市场一半以上的“话事权”，他的“一颦一笑”将影响坂田楼价和租金价格的跌宕起伏。

垄断趋势

截至目前，万科在坂雪岗已经拥有占地40万平米的四季花城、占地22万平米的第五园、占地47万平米的万科城，加上此次的32万占地，万科在坂雪岗拥有土地面积1.6平方公里、总建筑面积180万平方米。

整个坂田由于有山相隔，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有40%的份额，目前，片区内仅有万科、中海、珠江、前海、佳兆业5家发展商进行开发业务，但后4家总共拥有的土地面积不超过13万平方米，不足万科的9%。

深圳其它开发商同样倾向于区域集中。招商局为大股东的蛇口工业区在蛇口区域拥有10.8平方公里的土地；华侨城集团在华侨城区域拥有4.8平方公里的土地，其地产公司也是该区域的主要开发商。

招商地产、华侨城等都隶属于过去拥有行政职能，政府划拨土地进行早期区域开发的大型企业，由于历史原因都形成了成熟的区域市场垄断，“这是特殊的历史产物，这种模式将来是不可能复制的。”招商地产总经理林少斌曾经在接受专访时表示。

价格是否合理？

“区域垄断使开发商在该区域内掌握了一定的‘定价权’。”招商证券分析师余志勇认为。

1999年开始，万科四季花城亮相坂雪岗，万科成为第一个进驻坂雪岗的知名开发商，这个耗时4年的项目，分为7期，规模达到40万平米。

四季花城一炮而红，为整个坂田房地产市场带来了颠覆性的变化，当年坂田区域房价不足2000元的片区，第一期四季花城的均价在2500元左右，今天的四季花城二手房价格，普通住宅超过6000元，而高档住宅过万，整个片区即将推出的新项目均价超过6000元。

坂田销售情况良好，万科城推出时甚至出现排队认购的现象。一些四季花城的客户会在万科城再次置业，老客户的比例达到40%以上。

“2002年到2005年，坂田价格上升超过了3000元/平方米，但是离市区更近的布吉价格上升不到1000元。”中原地产研究员徐平辉认为，“万科可以不断控制片区价格情况。”

虽然在目前市场对价格非常敏感的条件下，开发商垄断带来一些价格的负面猜想，但是开发商片区开发同时带来了整个区域的环境，产品的升级换代。

“开发商在一个区域开发，对区域的发展会带来良性，有利于开发商规划合理性。由于开发商分期开发的利润边际效益是递增的，所以开发商在开发区域的时候价格可以低开高走，注重口碑，从以后几期的项目中收到更高回报。”世联地产副总经理甘伟认为。“相比较一次性“博”到位的小开发商，区域开发商的定价更为合理。”

徐平辉则认为，区域开发商小区内外环境相差很远，共用配套，以及交通方面并没有大的改善，“目前的价格已经透支。”

汰弱留强

虽然深圳市十大开发商的市场份额仅仅在20%左右，还没有操作市场的能力。但是区域垄断已经存在。

公开出让的土地在某种程度上使一部分中小企业无法在一级市场上与大企业竞争，根本无法取得生存空间。

万科六次拿地，才获得今天在坂田的规模。尤其在2003年7月4日坂雪岗土地拍卖会上，各大发展商公开竞拍，招商华侨城首次联手，竞争异常激烈，万科地产付出9.7亿元获得了该地块，高出起拍价5.2亿元。楼面地价高达2216元／平方米，创了当时的历史新高。

“要形成垄断，需要一定的实力。”青忠贵认为，“现在土地招拍挂制度的规范，从市场上获得土地成本很高，而且要拿到同一个区域的土地，是非常困难的。”

即使地方政府也会适当拨出土地给大型开发商进行综合开发，例如中信深圳从惠州政府手中获得合作开发的汤泉旅游度假村1.7平方公里，以及周边1平方公里的住宅项目；还有华侨城在上海合作开发的“意大利小镇”项目等等。但是能够得到这样机会的，也需要是有实力有影响力的开发商。

“一两个开发商垄断了某个区域的市场，价格比较容易被操控，这是我们需要担忧的。”中原地产副总经理玉家雄认为，“在香港，前十名开发商掌握了80%以上的市场供应之后，出现了延长开发期，推迟出货的情况。联合囤积就是为了推高价格。”