深圳新版房产合同改变不平等条约 颠覆卖方市场

深圳新版房产合同改变不平等条约 颠覆卖方市场

2005年3月以来，从中央到地方，针对房地产发展的政策、法规层出不穷。新政出台，有效抑制了某些地区房地产的趋势；接着《物权法》草案颁布，对业主的权利给予了更多关注和保障。

值得注意的是，前不久，深圳又发布新版《房地产买卖交易合同(预售)》，并面向社会进行为期一个月的意见征集活动。新版合同有望使房地产交易向买方市场转变。

专家指出，从中央以及深圳本地近几个月颁发的政策、法规来看，一个明显的特点，就是更加清晰地规定广大置业者的权利，并以更大的力度来保障置业者的利益。这意味着房地产交易中买卖主体的地位将得到更好地规范，权责更加清晰，并促进深圳房地产市场形成更加健康、有序的竞争环境。

1、卖方市场强势阻碍公平交易

“深圳房地产还是一个卖方市场，而且势头强劲。卖方市场一旦过于强势，会滋生一些不良竞争以及不规范的市场环境”，一不愿透露姓名的资深地产研究人士说，目前的深圳房地产市场，由于种种原因，还是处于一种供小于求的状态，造成在房产交易过程中，买卖双方地位悬殊。

该研究人士认为，置业者在信息及相关法律知识方面均处于弱势，一些开发商以及中介等卖方，很可能利用自己掌握的资源优势，任意抬高房价；在合同中拟订一些不平等的霸王条款，来哄骗消费者；或者卖给消费者劣质的房子等等。这样的结果，既损害了消费者的利益，又助长了地产商家之间的不正当竞争之风。

对此，深圳中原地产总经理李耀智认为，前几年，深圳确实是卖方当家，卖方在强势情况下，很有可能会出现交易不公平以及欺诈消费者的现象，但随着相关政策法规的出台以及房地产行业本身的成熟发展，深圳买方市场不断强大。深圳的开发商、中介商要吸引买方市场，必须要下足功夫，分析市场，研究消费者，采用多元化的策略，才可能顺利实现销售目标，否则，轻视买方市场只能导致失败。

2、改变房产交易“不平等条约”

深圳一直以来实行的是房产预售制度，消费者没有看到成品房，却要交纳费用。深圳房地产市场虽被认为是全国房地产发展的典范，但利用预售制度以及消费者的知识盲点，采用隐瞒、欺骗的手段，与其签定有利于自己甚至是损害消费者利益的合同、约定，一直存在于房产交易中。

“俗话说，买的没有卖的精”，安佳置业董事长黄志非常通俗地描述了房产交易中买卖双方所处的状态。他表示，前几年市场上存在着诸如一房多卖、楼盘烂尾、延迟交房等很多不规范现象，但房地产本身的发展日益完善，通过忽视或者损害买方利益来谋取利润，这已经不可能是长久之计。此外，政府也会及时采取措施来引导房地产市场的规范发展。

黄志认为，这次新版预售合同，修改幅度比以前更大，对以前模糊不清的条款重新作了规定。这一方面是顺应了深圳房地产市场要求公平、公正交易的趋势，另一方面，目前整个社会都提倡和谐发展，房地产在国民经济中有重要的地位，房地产的和谐、稳定发展对整个社会的进步都将产生积极作用。

3、新版合同有望实现“三方共赢”

“新版预售合同，更加清晰、明确地规定了各自的权利和义务。其实是有利于整个行业发展的”，置业国际董事总经理姜树荣表示，对置业者来说，新版合同中有很多条款对他们是非常有利的。如小区容积率要写进合同中；停车场无其他约定应归属购房者；设计规划不得随意更改；业主有权解聘物管企业等。

保障置业者的权利，对他们有利，并不是说就是损害开发商或者中介的利益。姜树荣认为，对开发商而言，通过这些政策法规的出台，开发商与置业者之间的权责更加清晰，关系也更加透明。这样有利于增强置业者的购房信心，对开发商也是好事；对中介来说，中介在房产买卖交易中扮演着重要角色，对开发商、置业者，中介都负着连带责任。如果开发商与置业者的地位更加规范和明确，中介市场也将得到更加健康的发展。所以其实这是一个有利于三方共赢的政策。

“我们对政府很放心，政府修改合同，制定政策，是为了促进整个交易更加公平、公正”，同致行地产董事长王波表示，政府制定法律法规，或者是像这次颁发新的合同，并不是对哪一方有所偏颇，而是为了能够营造更加合理、规范的竞争环境，通过对买卖双方权利、义务更加明确地规定，一方面消费者利益得到保障，另一方面整个行业的发展也会更加成熟。

4、形成买方市场更利行业发展

“买方市场的形成，某种程度上是一个行业走向成熟的标志，但即便是买方市场已经形成，如果仍然存在一些不公正的交易，也还是会损害整个行业的发展”，安佳置业董事长黄志认为，买卖双方市场何时形成，归根结底是由市场来决定，由供求关系决定。要实现行业健康、规范、持久地发展，一个公正、公平的竞争和交易环境无论对于买方还是卖方市场都是至关重要的。

对此，德思勤地产董事长龙固新深表赞同，他认为，是买方还是卖方市场，这个要由市场说了算。通过政府一系列的政策引导，以及广大置业者消费意识的不断成熟，其实深圳目前已经有了很强大的买方市场，这个强大体现在，消费者对整个市场信息的积累和判断力明显增强，消费者已经不会任意听信开发商或者其他机构的“一面之词”，现在房地产市场竞争激烈，买方也有了比较充足的选择，他们在买房时会慎之又慎，货比三家，才会最后确定；此外，买家的强大还表现在其法律意识以及维权能力的增强，特别是近段时间以来，国家、地方均出台相关法律、法规，及时保障消费者的权利，在一定程度上也加强了其维权意识。