日盛楼价飞涨 2005深圳楼市十大流行词

　　调控

　　“2005是地产动荡的一年。”潘石屹早在2004年的预断终于成了现实。

　　先是楼价飞涨，炒风日盛，2004年的地产热大有延续甚至再度猛力上蹿之势。“房地产捆绑中国经济”、“房地产影响社会稳定”……社会舆论让本已震荡不断的楼市变得更加脆弱、敏感起来。于是，中央、地方的宏观调控措施相继出台。中央的政策导向很清楚，就是为了抑制局部地区地产业发展过热的局面，而这个局部，首指长三角部分城市。而深圳的微观调控也很明确，就是抑制房价过快上涨、打击炒作。一浪接一浪的政策调控，成功挤压了楼市泡沫，让市场逐渐回归理性，使得原本浮躁、狂热的深圳楼市变得冷静、理性。不过，由于深圳楼市真实需求旺盛，所以房价依然在上涨。买还是不买？消费者、政府、开发商依然在阵痛中进行调整。

　　投资

　　在普通市民眼中，2005年的深圳房地产投资已经脱离了地产投资的正常轨道，炒作似乎可以等同为投资。有关专家指出，深圳目前房地产市场上的投资比例在全国仅次于上海，达到17%，距离国际警戒线20%已经不远。但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳知名评论人士半求强调：“在深圳豪宅市场，投资比例肯定在30%以上。”世联地产分析人员透露，南山区一些楼盘的投资比例更超过了40%，中心区写字楼的投资比例高达80%。

　　更多的人认为，深圳地产由正常的投资变为炒作的两个最重要原因是：在长三角地区房价调整之后，大量投机性资金逐渐南下深圳，由此推升了深圳房价的快速上涨；开发商将楼盘分期销售和变相抬价的做法，客观上也给了炒作的空间，这也正是政府在近期出台更严厉调控措施的诱因。

　　关外

　　毫无疑问，2005年，深圳房地产市场瞩目的焦点已经转移到了关外。理由不外乎是政府近几年“严控增量、盘活存量，以供给引导需求”的土地供应原则得到了实施应验。在深圳城市化进程中，关外相对辽阔的土地给人们带来了充分的想象空间，与关内正大行其道的“旧城改造”截然不同的是，关外更像一个美好的蓝图，正处于“新城开发”阶段，典型的例子莫过于宝安中心区、龙岗中心城等。

　　土地出让重点在关外，豪宅出关、大盘出关，白领出关、品牌巨头出关，在2005深圳地产食物链的每一个环节上，关外都已经占据了举足轻重的地位。从上半年宝安首次超越南山成为销售冠军这个缩影看，住宅供应重心向西移、向特区外转移的趋势已明显体现出来。关外两区领衔的大深圳时代已经不可避免地到来。

　　交通

　　交通是一个楼盘乃至一个片区楼市兴衰的关键因素。2005年的深圳楼市亦因交通而显得格外精彩。

　　在宝安，第一要素是地铁一号延长线的规划，而近期的利好则是宝安大道与深南大道的直接贯通，目前该工程已经动工，预计明年正式对接。在龙华，除了梅林关的改造外，最重要的是福龙路的规划与动工，这是从福田直插龙华中心区的最便捷通道。在龙岗，投资约17亿元的清平高速干道一期（罗湖红岭北红岗立交至布吉龙景立交段）正式通车，从此从红岭路到布龙北将仅需8分钟的车程。布吉人大大受益，而“深惠路拓宽”、“地铁规划”与李朗路、科技园路、星火路等区域交通微循环的改造也极大地刺激了购房者对布吉楼盘的狂热，可能进一步刺激布吉楼市加速向关内靠拢。

　　旧改

　　在关内楼市供应短缺、楼价飞涨的背景下，加速旧城改造、增加产品供应成了当务之急。据权威人士透露，未来几年内，深圳的旧城改造面积将突破千万平方米，其中今明两年内陆续开工的项目就达到500多万平方米，这将为深圳地产注入新的活力。

　　由于连续四年的土地供应紧缩，特别是关内零土地出让的政策，2005年的深圳楼市供求产生了矛盾，这也为黄贝岭、园岭、八卦岭、蔡屋围等旧城改造重点区域提供了难得的历史机遇。旧城改造正日渐成为深圳楼市，尤其是罗湖老城区楼市的发动机，产生了御景东园、美园、鸿景园以及金地的渔农村项目、京基的蔡屋围项目等一系列旧改明星。对于关外来说，旧改的最大功能就是推动城市化，市政府的目标是用3到5年的时间，使宝安、龙岗两区城市化水平和城市面貌与特区内接近。

　　房价

　　就在其他城市房地产业遭遇“狙击”的时候，深圳房价却创下了近几年来的新高。即将出版的《深圳地产蓝皮书》更预测2006年的深圳房价依然稳中见涨。在以稳定房价为目标的一系列房产新政频频出台的背景下，这样的房价整体趋势成了最让市民迷惘的“天书”，永远无法读出其中的奥妙。比整体趋势更难理解的是深圳楼价在局部区域、部分时段的大起伏。南山、宝安、龙岗中心城一路飞奔，深圳西岸、红树湾一骑绝尘，布吉喧闹非凡却依然是“价格洼地”，部分罗湖楼盘甚至有下降的趋势……房价飞速变化的原因在哪里？土地、供求、炒作等等都是原因。

　　然而，专家的意见是，深圳的房价根源其实在于深圳城市的价值，城市价值决定土地价值，土地价值影响房地产价值，只要深圳城市健康发展，房价就必定是“稳中见涨”。

　　供求

　　作为一个新兴的移民城市，深圳人的持续强劲购买力在今年表现得特别明显。专家认为，深圳对房地产需求仍很旺盛，第一代深圳人进入二次、多次置业时期，第二代深圳人正式进入置业期。产业升级将带来人口变化，形成更高价值的居住人群，同时深圳对外地人的居住吸引也将提升购买力。

　　与需求形成对比的是，新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93,2004年上半年的0.9,迅速缩小为2005年的0.66,供需失衡进一步扩大。专家认为，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1,但资料表明，1~8月份，深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。于是，增加土地供应、加速进行旧改的措施也就应运出台。

　　豪宅

　　从龙岗的万科17英里、振业城，到盐田天琴湾、东海岸；从香蜜湖的香蜜湖1号、香域中央、水榭花都三期，到华侨城波托菲诺独立别墅、中信红树湾、红树西岸；再到宝安观澜湖高尔夫大宅，星河丹堤、招商华侨城尖岗山等项目，2005年的深圳豪宅可谓遍地开花，因此常常被业内称为“豪宅年”。

　　过去三年，深圳豪宅的供应总量约为260万平方米，平均每年约为86万平方米，而从2005年起，深圳豪宅市场将迎来约240万平方米的供应量。专家惊叹：“如此大规模的放量，在深圳房地产历史上还属首次。”

　　另一方面，在豪宅放量达到历年来峰值的同时，有超过5个一线豪宅的价格要往5万元/平方米的高位上靠，而在去年，这些豪宅也不过是刚刚2万元/平方米。供应量爆发性增长、交易价核裂变式攀升，这就是2005深圳豪宅的双重面孔。

　　商业

　　对于大多数深圳人来说，2005年的楼市经历了许多富有戏剧性的跌宕起伏。然而，商业地产板块却似乎顺畅得多，无论是传统的街铺还是现在的主题商城、专业化市场，都似乎走出了前两年的低谷。

　　统计表明，2005年，深圳上半年推向市场的商业面积达到83万平方米，超过去年全年的销售总量，而且下半年深圳商业地产总体供应量比上半年还有上涨，达到100万平方米。在未来两年内，深圳商业面积在5万平方米以上的购物中心有10个以上……与深圳商业地产大爆发相对应，来自民间的一股商业地产投资热情正以悄然潜行的方式刺激着整个深圳楼市的敏感神经。

　　专家认为，在住宅投资受到政策抑制的情况下，更有地铁的刺激，商业地产投资必然大热。在这样的大背景下，2005年的深圳商铺市场迎来了一个高价冲击波，市场在岁末表现出了“可怕的魔力”。

　　二手楼

　　日渐成熟的深圳楼市，二手楼正成为不可或缺的组成部分。统计显示，目前二手楼交易量逐渐与一手市场持平，已接近0.80：1,大有后来居上之势。然而，从全年的态势来看，2005年，深圳地产三级市场遭遇了前所未有的市场骤变，尽管数次宏观调控直接针对二级市场，但二手楼的交易显然也备受冲击。

　　首先是6月份的加收营业税，各大中介明显反映成交量急剧下滑，而成交价格却小幅攀升。7-10月份一直处于跌市状态，直到11月份才有较为明显的回升。说明虽然目前政府通过各种政策对房价进行调控，但市场对未来充满预期。就在这时，政府再出重拳严打中介代理销售未办房产证的二手楼。多数中介信誓旦旦地表示，这部分业务只占总量的10%左右，即使切掉也影响不大。但从控制炒作的角度看，却是抓住了症结。