上海房地产市场“回暖” 难改市场运行趋势

　　这种成交量的结构性尴尬还体现在单个楼盘成交量排名上。11月4日－11月10日上海楼市住宅销售面积排名前10位的楼盘中，普通住宅项目只有4个，其他为动迁配套商品项目，并且这些动迁、配套商品房成交量占据了前10强中的77％左右。而到了上周，普通住宅的表现更加惨淡，进入住宅销售面积前10位的普通住宅项目只有两个，其余均为动迁配套商品房项目，而且这“两房”的成交量占据了前10强94.6％左右。

　　正是通过对成交量结构性的分析，让我们在楼市“回暖”表象的背后，仍然看到了普通住宅市场目前的销售困境，而这一部分，却是市场化供应楼盘的主力军。专家指出，上海积极推进实施动迁、配套商品房“两个1000万(平方米)”项目，带动了当前市场成交量数字上的上升，但这并不能解决当前市场的供求矛盾问题。上海房地产近年来的持续旺盛，吸引了大量的资金进入投资开发，供给方面非常充足，“两个1000万”项目的实施则进一步增加供给量；但随着宏观调控的实施，抑制了房地产市场的需求，购房者观望情绪浓厚，加上过高的房价让很多购房者的确“力不从心”，需求由旺转淡，供求出现了不平衡的局面，这种局面不会在短期内扭转。因此，尽管表面上上海楼市成交量有所回升，但这并不代表市场出现了“回暖”，上海楼市实际上仍处在下降通道之中，潜伏的危机并没有得到消除。

　　网上房地产的数据显示，截至11月19日，上海全市住宅可售量为972.7万平方米，加上尾盘供应量55.4万平方米，共计1028万平方米。而目前成交量每周基本维持在21万平方米左右，按此计算，仅目前的供应量就需要将近1年左右的时间才能销售完。