外来基金恋上广州烂尾楼 七个烂尾盘活有望

图中白色箭头所指的就是广州第一烂尾楼中城广场

　　近来，广州某某烂尾楼被某某地产开发商盘活的消息时有耳闻，尤其是近三四月，就有六七个烂尾项目获得新注资或被收购。据记者了解，在今年8月份，市国土房管局便出台了有关政策，计划用3～5年时间帮助现有的烂尾楼复工，而从目前的情况来看，已经初见成效。

　　政府整治烂尾楼初见成效 
 
　　近三四个月来，广州不断传出阑尾项目传出获新注资和被收购的消息，让人几乎怀疑今年是烂尾楼“盘活年”。

　　从今年6月份被香港某独资企业收购的三期“玫瑰园”及后续开发用地的紫云山庄，到今年9月份被万菱实业(广东)有限公司盘活的京光广场，目前由保利入主的丰兴广场，再到通过卖地获得大笔新资金的大鹏国际广场，被富力接手并且已经复工的九洲文化家园，以及再次获得注资的“广州第一烂尾楼”中诚广场，近期陆续被媒体曝光的烂尾楼注资或收购事件一桩接一桩，掀起了一股烂尾楼盘活热潮。

　　近期来被盘活的广州市烂尾楼数字如此可观，市政府绝对功不可没。据了解，在今年上半年，市国土房管局出台了相关整治措施，计划用3～5年时间基本解决现有的“烂尾楼”问题。市国土房管局相关负责人表示，接下来下一步将加快推进处理余下的烂尾地块工作。

　　复活烂尾楼多在繁华地段

　　仔细分析这些“咸鱼翻生”的烂尾项目，可以发现它们有一个明显的共同点，那就是所处的位置基本上都是在繁华的路段。房地产研究专业人士韩世同也认为：“一个烂尾项目受不受欢迎，主要取决于它的地段，区位好的烂尾项目自然比较吃香。而今年以来被盘活的都是地段比较好的烂尾项目。”

　　中地行董事长徐建平进一步指出，能够被盘活的烂尾项目，一般有以下几个特点：债务简单，手续简单；位于老城区，升值潜力大；土地储量比较大。据徐建平透露，今年以来共有8、9个烂尾项目被盘活，目前老城区还有很多烂尾项目，大约有80多个左右(包括烂尾楼和烂尾地)。

　　盘活烂尾楼有盈利空间

　　近几个月被盘活的烂尾楼，都是被一些资金实力强的大企业所收购(或注资)。如富力地产、保利集团都是广州房地产市场上的龙头老大，万菱实业于2003年以5.48亿元投得荔湾区著名烂尾楼亿安广场，资金实力不可小觑。对此，韩世同认为：“品牌开发商因为具有较强的资金实力、操作能力，接手烂尾项目的话，成功率会更高。”

　　对于为何最近有这么多烂尾楼被盘活，被访者都自然而然地将之与土地供应量和楼价联系起来。徐建平在采访中表示，最近之所以有这么多烂尾楼复活，主要原因是因为土地供应量少，可卖的房子少，市场承受价格高了。韩世同也表示，烂尾项目越来越多被盘活，除了土地紧缺之外，很大一个原因是广州住宅楼价上升了，尤其是目前市区房价都上涨了，楼价上涨让开发商在盘活烂尾项目之后能够有一定的盈利空间。

　　据了解，以前普通市民能够承受的一手房价一般在四五千元左右，而从最近的市场情况来看，广州楼价因为产品越做越高档而不断抬升，旧八区的房价早已超越6000元/平方米大关，而事实上，在国庆节买楼的消费者仍然为数不少，一些以“天价”出售的房子也卖得比较火爆。

　　盘活烂尾楼压力小赢利快

　　事实上，地产开发商愿意接手烂尾楼，还除了可以获取一定盈利之外，还因为盘活烂尾项目要比重新拿地、规划、开发简单便捷得多。在广州土地出让越来越少、价格越来越高、拿地越来越难的情况下，只要烂尾楼地段好、没什么复杂的债务纠纷，这无疑是一条开发房地产项目的捷径。

　　据了解，一个正常楼盘从开发到上市，起码需两三年，而接手烂尾楼不用通过项目报批、土地征用、基础开挖等工程前期阶段，而且大部分烂尾楼主体已封顶，有的甚至只要进行注资装修就可直接推向市场。徐建平表示，对地产开发商来说，盘活烂尾楼不仅开发周期短，而且资金压力小，可以省去土地招标程序，通过与前开发商谈判的形式拿得烂尾项目。

　　外来基金“恋上”广州烂尾楼

　　从近几个月被盘活的烂尾项目来看，收购者(或注资者)很多都是来自外地的资金实力强的大企业。由于广州房地产市场一直比较坚挺，相比上海、深圳等地，泡沫较少，而且房价一直稳中带升，因此引来不少外来基金和地产大鳄入穗“觅食”。

　　事实上，外来开发商或其它资金机构早就盯上了广州的房地产市场，今年拍卖的土地就有不少是被外来开发商或不知名的基金所摘走，包括种鸡场地块、琶洲商务地王、龙田地块和龙津中路地块等。但是，广州土地供应量的短缺却让这些外来企业的胃口难以“撑饱”，地段好、债务简单的烂尾楼便成为它们的下一个目标。

　　而近期被盘活的烂尾楼中，就有不少是被外来发展商所揽下的。来自深圳的万菱实业继2003年竞得亿安广场之后，今年又出手拿下京光广场；近期注资中诚广场的“佳兆业地产”也是来自深圳；位于广园东路的紫云山庄则是被香港某独资企业所收购。

　　“事实上，国内机构资金和国外基金银行早在前两年就已进入中国房地产市场，一些基金银行那时侯就已盘活了一些烂尾项目，只不过一直很低调，而且把项目交给原开发商或其他开发商去做。”广州宏宇集团副总裁梁上燕说，而一直稳定发展的广州房地产市场自然是这些基金的好归属，包括国内机构资金和国外基金银行在内的外来基金，将成为中国房地产未来融资的一个主要渠道。