售后返租—宛若镜中花
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2006-9-26 15:13:11
来源: 镇江房产网
本报读者刘女士咨询，2001年5月31日其与陕西某房产开发公司签订了商品房购销合同及委托经营管理协议，约定由刘女士出资68800元购买该公司所开发的某购物广场第一栋二层103号房。然后，该公司以售后返租的形式承租该号房屋五年（2001年7月30日到2006年7月29日止），约定每年7月30日由该公司向刘女士返租金6880元。2001年7月30日刘女士出于信任向该公司交纳了68800元购房款，同时等待着每年的按时返租，但在满一年后（即2002年7月30日）该公司并未按时向刘女士返租金，直到迟延9个月后（2003年5月9日）才支付了第一次所返租金，根据双方《委托经营管理协议》第五条的约定，该公司应对自己逾期支付租金的违约行为承担购房款10%的违约责任。同样，在第二年度（2002年7月30日至2003年7月30 日），该公司不仅没有按时向刘女士返租金而且也已逾期达到四个月之久。对此，刘女士已向该公司多次催收第二年度租金及两次违约金，但均无结果。其想咨询律师如果自己向法院起诉后对租金和违约金的请求能否得到支持。
律师认为：刘女士对两份合同均是积极履行义务，然而开发商却明显违反合同约定，按照合同违约条款的约定开发商应当承担支付租金及违约金的责任。
首先，对于一份合同，如果有一方违约，我们首先考虑合同是否有效。因为有效合同才会产生违约责任，才会受到法律保护。对于刘女士的两份合同，合同主体符合法律规定，双方签订合同的意思表示真实明确，合同内容也符合法律规定。所以，双方间的合同也是真实有效，应受国家法律的保护。
其次，刘女士与该公司之间的合同行为属于一种售后返租的行为。对于售后返租，国家有明确的认可与规定，根据《商品房销售管理办法》的规定，竣工项目的售后返租是国家认可，国家保护的销售行为。这就进一步说明刘女士与该公司之间的合同行为具有真实有效性。
再次，在合同生效后，合同中对各自义务的约定，双方均应积极完全履行，否则违约方就应承相应的违约责任，这是不争的道理。本案涉及的履行过程中刘女士积极履行自己的义务，按时支付购房款，该公司却没有依约及时履行合同约定。如果刘女士起诉，其权利依法应当受到保护，这是建立在合同有效、刘女士履行了自己的先履行义务、而另一方违约，并没有合理理由的前提下。
最后，起诉时，应当注意自己的诉讼请求，诉讼请求是法官审理的核心，所以其应当严谨属实、且有确凿的证据支持，以避免产生被法院驳回诉讼的风险。
律师认为：刘女士对两份合同均是积极履行义务，然而开发商却明显违反合同约定，按照合同违约条款的约定开发商应当承担支付租金及违约金的责任。
首先，对于一份合同，如果有一方违约，我们首先考虑合同是否有效。因为有效合同才会产生违约责任，才会受到法律保护。对于刘女士的两份合同，合同主体符合法律规定，双方签订合同的意思表示真实明确，合同内容也符合法律规定。所以，双方间的合同也是真实有效，应受国家法律的保护。
其次，刘女士与该公司之间的合同行为属于一种售后返租的行为。对于售后返租，国家有明确的认可与规定，根据《商品房销售管理办法》的规定，竣工项目的售后返租是国家认可，国家保护的销售行为。这就进一步说明刘女士与该公司之间的合同行为具有真实有效性。
再次，在合同生效后，合同中对各自义务的约定，双方均应积极完全履行，否则违约方就应承相应的违约责任，这是不争的道理。本案涉及的履行过程中刘女士积极履行自己的义务，按时支付购房款，该公司却没有依约及时履行合同约定。如果刘女士起诉，其权利依法应当受到保护，这是建立在合同有效、刘女士履行了自己的先履行义务、而另一方违约，并没有合理理由的前提下。
最后，起诉时，应当注意自己的诉讼请求，诉讼请求是法官审理的核心，所以其应当严谨属实、且有确凿的证据支持，以避免产生被法院驳回诉讼的风险。
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