开发商与业主闹起“差额面积”纠纷

在2005年底，隆生集团下属东湖房产（惠州）开发有限公司被东湖花园3号小区16户业主推上了仲裁庭，因为业主们住进小区后陆续发现：合同约定的可视对讲系统变成了普通对讲系统；原约定24个月内办妥房产证却逾期了；当房产证办下来后，有业主发现房屋实际面积与销售面积误差不小。

2006年4月26日，惠州仲裁委员会下达了裁决书，业主提出的请求有两项得到了支持———开发商应返还实际建筑面积与合同约定建筑面积之间的面积差额的购房款及利息，并支付逾期办证的违约金。房地产开发商与业主之间引起各种纠纷在惠州不在少数，但闹上仲裁庭的在惠州房产界还是比较少见。

事件回放：实际面积与销售面积超出约定误差

业主：房屋面积差额少则5㎡多有14㎡

廖女士是最早发现房屋实际面积与销售面积存在较大差距的业主，早在2001年3月份开始，廖女士多次向开发商东湖房产提出她的疑问，东湖房产给予了书面答复：“房产最终销售面积以房产局测绘核实结果为准。”

其他业主没廖女士那么早发现问题，大多数都是直到房产证办下来后，才发现“房屋建筑面积比销售面积少了许多”。李先生是2000年8月份买的房，在2004年领取房产证后，发现房屋的建筑面积为109.21㎡，比合同约定的面积（117.29㎡）少8.087㎡，面积误差比为-6.89%。按当时双方所签的补充协议书第8条“房屋正式交付使用后，如合同销售面积与实际面积的误差超过±1%时，双方接实际面积多退少补（以房产证核发面积为准）”，按当时单位售价2646元/㎡，开发商应退多收的2万元。

李先生在房产证还看到，开发商将小区分摊面积7.74㎡也列入公摊面积计算，而国家建筑部1995年印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（下简称“1995年规则”）中“公用建筑面积”的组成部分中没有“另有小区分摊”的项目。虽然双方在当时销售合同上有“另有小区分摊”约定，但业主们认为“尊重契约自由是以不违反法律法规为前提”。

房产证中登记的建筑面积在不包括“另有小区分摊面积”的情况下，16户业主全部少于双方合同约定的总建筑面积，其中差额最少的是5.7㎡，最多的则达14.4㎡。

开发商：房产证登记规范变动引起误解

东湖房产在仲裁庭辩称，公共部位公用房屋分摊面积在房产证中分为共有建筑面积和小区分摊面积属于房产管理部门登记规范重大变化所致，并不影响合同当时关于销售总建筑面积的约定。东湖花园3号小区是自1999年开始销售的，销售之日至办证期间房屋产权登记规范发生了重大变化，导致房地产产证登记部门指定使用的《商品房购销合同》与核发的房产证关于面积的表达所使用的术语不一致，引发业主的误解。

关于“小区分摊面积”，东湖房产如此解释：合同标的总建筑面积为实得面积与公共部位、公用房屋分摊面积之和，房产证中显示的共有分摊面积与小区分摊面积不含已作为独立使用销售或出租的地下室、车棚及人防工程，共有分摊面积与小区分摊面积系不同的分摊面积，均属于小区公共部位与公用房屋分摊面积，两者没有重复，其产权是小区全体业主所有。小区分摊面积属于合同约定的总建筑面积的一部分，并不违反建设部1995年规定的公用建筑面积计算原则，且小区分摊面积的公共部位与公用房屋等建筑物事实存在并由3号小区全体业主实际受益。

合同约定的总建筑面积包括“小区分摊面积”的事实亦可以从合同约定面积与房地产权登记的差异比例得到证实。16户业主中有12户的面积差异不超过1%，属双方合同约定许可的差异。

争议焦点：“小区分摊面积”是否列入销售面积？

业主：1995年规则中没“小区分摊”项目

1995年规则第8条关于“公用建筑面积”的组成部分中没有“另有小区分摊”的项目；公用建筑面积已包括“为整栋服务的公共用房和管理用房建筑面积”，即开发商所言的架空层、公共用房等“另有小区分摊面积”，已包含在销售时已作价的“分摊的公用建筑面积”之中。并且合同中也没有约定开发商将“另有小区分摊面积”出卖给业主，“另有小区分摊面积”的含义只是开发商单方的理解和解释。

国务院《物业管理条例》第27条明确规定建设单位不得擅自处分业主共用部位的所有权或使用权。开发商称“另有小区分摊面积”属全体业主共同共有，却将业主共同共有的部分处分为小区业主私人所有，而《民法通则》有规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益和处分的权利，但共同共有与私人所有是两个不同的法律概念，开发商在未经全体业主同意的情况下，将全体业主共同共有的财产进行处分变为业主私人所有，其处分违反法律的强制性规定属于无权处分。

开发商：“另有小区分摊”应由业主承担

3号小区业主与开发商就房产问题发生争议，在16户业主提交仲裁前，开发商曾致函惠州市房产局，函中辩称，根据1995年规则第9条的规定：除“作为独立使用空间销售或出租的地下室、车栅及人防工程”外，其他公共部位与公用房屋应属可分摊的公用建筑面积，小区公摊面积中没有“已经销售或出租的地下室、车栅及人防工程”，按当时的规定应属于可分摊的公用面积之一。房产局《关于规范房屋权属登记建筑面积计算的通知》在2004年5月1日执行的，而3号小区在1999年8月份已经开始销售了，至2004年5月1日《通知》执行时已基本销售完毕。根据法不溯及既往的原则，房产局在后颁布的《通知》不应适用于之前已经销售的商品房。

开发商还认为，开发商在销售之前已将小区公摊面积单列成本，并据此与业主约定了销售面积与销售单价，如依据房产局“小区分摊面积不计销售面积”的解释，开发商无法按与业主的约定收回小区分摊面积的成本，而业主却可不按合同约定无偿取得小区公摊面积的产权，这显得有失公平。

裁决结果：开发商应返还面积差额款

惠州仲裁委员会是于2005年底受理3号小区16户业主的仲裁申请，因业主仲裁请求相同，仲裁庭对16户宗案件合并审理。2006年4月26日，惠州仲裁委员会下达了裁决书，业主提出的请求有两项得到了支持———开发商返还实际建筑面积与合同约定建筑面积之间的面积差额的购房款及利息，并支付逾期办证的违约金。

经庭审调查，仲裁庭的意见是：1995规则的制定，其目的在保护消费者的合法权益规范商品房销售行为，在印发时，建设部通知各省、市的房地产行政管理部门，明确要求商品房购销合同中，应明确购房者所购商品房的建筑面积，并注明商品房的套内建筑面积（即实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积，并无“小区分摊（面积）”之说。

1995年规则中“公用建筑面积的计算方法”———整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车栅及人防工程建筑面积，即整栋建筑物的公用建筑面积。

依据1995年规则，政府管理部门不能认可“小区分摊面积”在此类合同中开发商认定的要如此分摊的说法。仲裁庭无法了解开发商房产价格的构成，不知道其房价中如何包含或体现了小区分摊面积及小区的其他条件。因此，仲裁庭裁决“开发商应交付实际面积与销售约定面积的差额面积的款项及利息”。

进展追踪：开发商是否上诉？

惠州仲裁委员会关于东湖花园3号小区16户业主与开发商的案件，是于2006年4月26日下达裁决书的。东湖房产是否向法院提出上诉呢？本报记者采访了东湖房产有关负责人，该负责人表示，他们会对裁决的合理性进行分析，然后确决是否向法院上诉。在采访过程中，该负责人再三强调：房屋实际面积与销售面积误差不大，“小区的分摊面积”应由业主承担，办证逾期系由业主未及时缴费和房产部门等客观原因造成的。

该负责人还向记者表示，惠州市房地产市场甚至我国整个房地产市场还不是很规范，关于房产的法章制度还在不断地完善，每年的房产政策也不断变化，这给房地产开发商在开发销售过程中造成一定的影响。

本报记者还了解到，3号小区有34户业主也就“建筑面积误差、逾期办班和部分项目收费等问题”将开发商告上了法院，但业主们不满法院一审的判决，已向法院提出二审。至于东湖房产对仲裁庭的裁决是否会向法院上诉，以及34户业主与东湖房产二审的结果，本报记者将进一步作跟踪报道。