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房地产成本最大秘密在土地开发商利润很难测算

http://www.hnfczl.cn 2006-10-23 9:38:12 来源: 镇江房产网

专家解析广州房屋成本构成，土地成本一般占总成本50％以上

　　日前，江苏省公布了国内首个房价构成清单。江苏省盐城市物价局还对具体楼盘的利润空间进行了限定，要求在基准价格2120元／平方米的基础上，销售价格上浮不能超过8％。

　　广州房屋成本究竟是由哪几部分构成的？

　　有业内人士表示，土地成本是目前房地产成本中所占比例最大的一部分，房地产成本的最大秘密在土地。

　　房屋成本包括四部分

　　据介绍，目前商品房开发成本主要由以下四个部分构成。

　　首先是土地成本，这也是目前房地产成本中所占比例最大的一部分，一般能占到房地产总成本的50％以上。例如本月初通过招标出让的一幅金沙洲地块，竞得价是17．5亿元，楼面地价达到4033元／平方米，业界估计其总成本为6000—7000元／平方米。

　　其次是建筑安装成本，目前广州土建费用大致为2000元／平方米，占总成本的比例为20％—35％。据同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文介绍，每个开发商由于成本控制（尤其是采购环节和结构设计环节）的水平不同，建筑安装成本会有一些差别，但总体差别不是很大。

　　第三部分是开发商的管理、营销和财务成本，所谓的“涉及商业秘密”即是这一部分，不同的开发商在管理等成本运作上有一定差异。但由于该部分成本所占比重通常不超过总成本的10％，所以有业内人士指出，以“商业秘密”为由拒绝公布房屋成本有点牵强。

　　此外，房屋成本还包括各种税费和配套费用，而这一项在广州已经基本稳定和规范。可以通过政府网站等渠道查询获知。

　　成本最大秘密在土地

　　赵卓文认为，造成巨额利润的关键部分是土地成本，这也是政府和开发商不愿公开房屋成本的隐情所在。

　　据了解，现在开发的土地，90％以上是开发商的历史储备用地，也就是在2004年“8·31”大限以前拿到的土地。而那个时候，土地出让的招标、挂牌、拍卖制度尚未建立，大部分土地是通过不够规范的协议出让形式出让的，这就使土地成本远远低于目前通过“招拍挂”出让的土地。

　　有业内人士指出，广州番禺、花都的许多大型楼盘，当年开发商普遍以20万／亩以下的地价拿地，有些甚至是几万元／亩，与现在动不动就200万—300万／亩的拍卖价有天壤之别。这就是广州开发商过去20年赚钱的主要秘密。

　　所以，由于土地出让制度历史上的缺憾，造成现在许多楼盘不愿提及当年的土地成本。

　　开发商利润很难测算

　　业内人士指出，由于土地成本的差异很大，很难估算开发商的利润。如果开发商是通过协议出让的形式廉价获得土地，利润翻倍是有可能的。合富辉煌首席分析师黎文江认为，一般来说，20％以下的利润是合理的。

　　监管部门该站在谁的立场？

　　新华社昨日播发题为《公布房屋成本：监管部门该站在谁的立场？》的署名时评，文章指出，维护市场秩序，维护社会公平，依法消除暴利，这是政府部门的责任。这篇“新华时评”摘登如下：

　　近几天，房屋成本是否为商业秘密的争议再掀波澜，耐人寻味的是建设部门的一系列“表态”。

　　广东省建设厅先是以有可能侵犯企业商业秘密和影响公平竞争环境为由，“否决”了人大代表要求公开房屋成本的建议；此后，建设部和其他地方的建设厅、建委声称“对此问题不便表态”。

　　显然，这个说法很大程度上反映出监管部门站在谁的立场上，如何看待目前的房市暴利和公众的信息需求。

　　房地产市场存在的暴利和信息不透明问题十分明显，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的主要原因。现在的突出问题是，一些地方政府和职能部门“越位”和“缺位”。而房地产的定价机制，基本上由开发商单方面说了算。

　　我国价格法明确规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，经营者不得违反法律、法规牟取暴利。据此，建设部门想要查出房地产业是否有暴利，公开成本价格后，答案自然可见分晓。

　　再从商业秘密来看，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。按照反不正当竞争法，对开发商而言，他们之间有商业秘密。但说到房屋社会平均成本，就没有秘密可言。

　　公众知情权与商业秘密表面看有些冲突，但这里要体现的，恰是监管部门对政策的考量和平衡。

　　法律专家指出，在我国市场经济发展过程中，不少产业存在着操作不规范、暴利等“灰黑现象”。对关系国计民生的重要行业和商品采取公布“成本”的做法，具有积极意义。

　　维护市场秩序，维护社会公平，依法消除暴利，这是政府部门的责任。面对楼市调控这样一个大问题，人们期待，监管部门就高房价能对症下药，不能因一己之私，而害天下之公