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北京：30新盘出击楼市高档公寓成主流产品

http://www.hnfczl.cn 2006-11-14 10:15:44 来源: 镇江房产网

经历了“金九银十”的供应高峰，京城楼市新盘供应渐露“颓势”。虽然北京星河湾、后现代城、壹线国际等知名项目，将于11月推出后续楼盘，但相对于10月92个新盘争先上市的火爆场面，11月新盘供应少了60余个，约30个。而老盘后期发力、公寓类产品占主流，成为11月新盘供应的主要特色。

   新盘淡季上市各显“奇招”
   11月，京城楼市逐渐进入传统的销售淡季，为了吸引购房人的眼球，众多楼盘纷纷推出各种卖点，以求在淡季中获得旺销。

   预计11月开盘的北京星河湾，在10月19日高调对外展示二期样板间。据悉，星河湾二期将推出228套大户型住宅，平均每套400平方米，其中包括整栋复式结构的住宅单元。北京星河湾的销售人员向记者介绍，二期选了珍贵、稀有地黑檀木、欧洲石材等高品质材料，还特意聘请了三位大师级设计师量身打造，推出了现代经典、现代古典以及现代简约派三种装修风格。对此，一位前来参观的业内人士指出，星河湾精装修品质的提高，也直接带动了售价的提升。据知情人士透露，预计星河湾二期的均价将达到25000元/平方米，意味着星河湾已进入千万豪宅的行列。”

   位于清河小营的THE HOUSE由18栋6层花园洋房组成，为了吸引客户的眼球，特别推出顶层送露台，一层送下沉式露台的优惠措施，预计房价在13000元/平方米以上。
   此外，波菲特行政公寓、天安国汇、数码国际公寓等项目，为了在传统意义上的楼市淡季取得良好的市场业绩，纷纷推出购房送精装修的销售策略。而方恒国际中心则在这一基础上，加大购买利好，推出购房送家电的优惠政策。

   11月上市的新盘或从项目的品质入手，或通过独特的营销手法，来吸引购房人的关注，在楼市进入淡季的时节力搏一把。但相对于10月近80多个新楼盘争先上市的火爆场面，11月新盘供应量下降近六成，仅有30个楼盘亮相楼市。

   东部独占鳌头大兴成南部供应主战场
   据记者调查，11月新盘区位分布呈现新的特点，相比10月份，可以用“东部区域独占鳌头，南、北部供应下滑，西部供应平稳”来形容。
   东部区域作为京城主要的置业旺地，11月约有14个新盘上市，而且不仅具有21000元/平方米的高档住宅，也有仅售3400元/平方米的普通住宅，为购房人提供了多种置业可能。南部和北部区域11月新盘上市数量明显下降，分别只供应7个和6个新盘。曾经鲜有供应的西部区域，预计在11月会有4个新盘上市，而大户型和高房价也逐渐成为西部楼盘的代名词。

   东部区域约占11月新盘总供应量的45%以上，无疑成为意欲购房人士关注的热点区域。东部区域新盘分布范围较广，一直从二环延伸到东六环外，销售均价相差巨大，从3500元/平方米的普通住宅到25000/平方米的奢侈豪宅，不同的购房者可以根据自己的资金实力选择合适的楼盘。

   位于东大桥路10号的世界城，由于处于CBD商圈、朝外商圈、贵友商圈等三大商圈交会处，因此销售价格预计在25000～30000元/平方米之间，成为11月新盘中售价最高的楼盘之一。据悉，世界城将采用酒店式公寓的建筑形态，户型面积由50至80平方米的一居和面积360平方米左右的独立总裁级官邸豪宅所组成。

   近日，广渠路延长线的施工，使位于百子湾区域的楼盘成为购房人关注的新焦点。11月，百子湾区域将有后现代城和沿海赛洛城两个项目的后期楼盘入市。据悉，沿海赛洛城的户型设计较为丰富，包括51平方米朝南一居、69平方米通透一居、80～100平方米通透两居，130～140平方米三居。而2002年9月份以低价入市的后现代城，由于百子湾区域的置业升温，五期产品均价已高达11000元/平方米。
   南部新盘改变10月份供应集中在三环附近的市场格局，有57%以上的楼盘集中在南五环以外的大兴区，整体售价亦随之降低。根据记者调查，大兴区11月新上市的楼盘有晶彩亦庄、银海兴涛、清城时代广场、彩虹新城等项目，整体售价在5000元/平方米左右，由于价格相对较为便宜，为资金实力有限的购房人提供了选择机会。
   据彩虹新城的销售人员向记者介绍，“本项目的开发商具有很好的项目开发经验，曾经开发了交大嘉园、西山枫林、彩虹城等项目，因此产品品质绝对有保证。而且，在开盘期间认购楼盘的置业者还将享受到一定的价格优惠。”
   相对于大兴区新盘较为便宜的销售价格，城区内南部新盘的售价在万元以上。据悉，本家润园的公寓式酒店部分——MOHO国际，全部为南北向大开间小户型，总价为30万/套起（含精装修），并赠送部分家电。而刚于9月16日正式开盘的金泰城·丽湾，将于11月推出后续的12号楼，其售价已经从8500元/平方米上升到10000元/平方米，两个月的时间里，价格上涨了近15%。

   西部豪宅、普宅“两分天下” 北部供应剧降
   一直以来供应量较少的西部区域，在11月将有御园、天安国汇、沸城、天鸿美域等几个楼盘相继上市。
   位于青龙桥玉泉山路的御园，一期将推出67套房子，户型面积在320至700平方米之间，总价预计在900万/套～3000万/套，成为西部高档公寓的新代表。而位于长安街与西单大街的金十字中心的天安国汇，虽然具体售价尚未确定，但7元/平方米·月的物业管理费，已然表明了其高档住宅的身份。

   相对于上述两个项目高额的售价，总体量在70万平方米的天鸿美域和28万平方米的沸城都将推出后期新楼座，这两个楼盘以较为适中的价格，为普通购房人提供了西部置业的契机。11月，北部区域将有6个新盘上市，仅占总供应量的19%，相对于“金九银十”时期的供应高潮，新盘面市数量下降明显。
   由于奥运会的利好作用，位于亚奥核心区域的数码国际公寓售价已达到12500元/平方米，其中包含1000元/平方米的精装修成本。据该项目的销售人员介绍，数码国际公寓目前已经吸引了众多投资者的关注。当记者问及该项目售价较高，是否能实现较好的投资回报时，销售人员对此充满信心。他指出，“亚奥区域凭借奥运会的利好，二手房市场的租赁价格也随之水涨船高。如飘亮阳光广场100平方米左右的两居，租金已达到5500元/月左右，50平方米左右的一居室租金价格也在2000元/月以上，因此购买本项目无论是自住还是投资，都具有较高的升值潜力。”

   望京区域则一直延续着2006年供应旺势，方恒国际中心将以万元以上的售价于11月抢滩市场。此外，一直是别墅项目供应集中地的北部区域，在11月将有棕榈滩别墅和湾流汇两个项目面市，为欲购买别墅的购房人提供置业选择。

   老盘后续发力公寓渐成主力产品
   据记者统计，11月京城楼市新盘的最新特色就是，老项目纷纷推出后续楼盘，包括壹线国际、青年汇、苹果派、本家润园、新裕家园等项目，约占11月新盘的52%。老项目推出新楼座，对于买房人而言，可以详细了解楼盘周边的交通情况、社区环境，以及综合配套的分布情况，有利于购房人评判后期楼盘的售价和品质是否物有所值。

   另外，根据记者统计，11月新盘的供应类型呈现新的态势，普通住宅和公寓分别占11月新盘供应量的42%和45%，别墅类产品占总供应量的10%，此外还有3%的花园洋房。由于公寓成为11月新盘的主流产品，其中以波菲特行政公寓、世界城、优唐、天安国汇为代表的公寓项目，销售均价预计都在17000元/平方米以上，因而导致了11月新盘整体预售价的居高不下。

   逾70%楼盘主推85～110m2户型
   由于“国六条”“九部委意见”中“90平方米以下中小户型占70％”的规定，致使很多购房人认为未来的大户型楼盘的供应量将急剧减少，因而导致了目前市场上出现大户型售价上升、小户型均价下跌的状况。在整个市场走势尚不明朗之际，两居室却在以自住为主的刚性需求支撑下，市场需求呈现明显增长的态势。

   据有关机构的统计数据显示，9月份以来70平方米至120平方米的两居室成交最为活跃，占总成交量的46%；120平方米以上的三居、四居室成交量居于次席，占9月总成交量的32%；70平方米以下的一居室成交量仅占22%。而11月新盘供应特征恰恰符合当前市场的购房需求，11月新盘中70%以上的楼盘都以85～110平方米的两居室为主力户型，为更多的普通购房人提供了置业选择。

   对于11月新盘的供应量急剧萎缩的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司整合传播部副经理邵大有分析，由于受到宏观调控政策以及北京市细则迟迟未出台的影响，部分项目不得不延后动工时间。因此，原计划在今年下半年上市的项目，将会改到明年面市，因而导致了11月新盘供应明显下降。

   “预计明年4月份左右，京城楼市将出现一个集中放量的过程。对于普通购房者而言，应根据自身的资金实力，制订合适的住宅购买计划。如果考虑房价持续上涨的行情，可以选择在楼市的销售淡季，适时出手购买满意的住宅”，邵大有分析道。

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