南京出台前期物业合同范本 配套未到位最低交七折
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2006-12-6 9:31:56
来源: 镇江房产网
房屋分批交付，前面交付的物业小区绿化和配套还没建好，那么这些业主到底要不要全额交纳物管费？昨日，南京市房管局出台的《前期物业服务合同》（示范文本）对此作出了明确规定，因开发商分期开发、分批交付使用原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主可按低于本合同约定收费标准15%-30%交纳物业服务费，其差额部分由开发商承担。
据介绍，前期物业服务合同是小区交付后尚未成立业主大会、业主委员会前，由物管公司和开发商签订的临时合同。小区成立业主大会后，可重新和物管公司签订新物业服务合同。
物业费预收不超过6个月
房屋交付后，开发商动不动就预收一年、两年物管费的行为在此次出台《前期物业合同》（示范文本）中首先得到禁止。根据《合同》，在房屋办理交付使用手续时，物业公司向业主预收的物业管理费和代收代交的分摊公共能耗费不得六个月。
至于具体预收多少月物业管理费用由开发商和物业管理公司协商签订，但因开发商与购房业主的纠纷而导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由开发商承担。
配套不到位，物管费可按折扣交纳
在此次《合同》中，物管部门重申了空置物业的缴费。根据《合同》，购房业主房屋连续六个月以上空置的，需要在物管公司进行书面备案，并且按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。
对于此前开发商分批交付引起的物管费纠纷，《合同》明确规定，因开发商分期开发、分批交付使用原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主可按低于本合同约定收费标准15%-30%交纳物业服务费，其差额部分由开发商承担。
家住江北一楼盘的庄姓市民认为，约定配套未建成可打折交纳物管费后，对于业主更为公平，“没建好，实际上我们也没享受到，自然应该少交点物业费”。
小区临时停车1小时内不收费
搬家、运货，进出小区临时停车如何收费？此次出台的《合同》明确规定，业主搬家、送货车和临时停车时间在一小时内的不收停车费；临时停车时间超过一小时的车辆则按照收费标准计次收费。
作为物管管理条例的具体细化，此次合同还对停车场的用途以及收费方式做出了明确细分，按照停车场属于全体业主共有、所有权或使用权由业主购置、属于开发商所有三类情况分别制定出了收费项目，收费标准则由开发商与物业公司在签订合同时具体约定。此外，对公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆在执行公务时停车也不得收费。
车辆保管，另签合同
业主交了停车服务费，并不等于物管就对车辆有保管义务。
根据示范性合同的规定，房屋交付后物管公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务合同，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。不过，车位使用人对车辆有保管要求的，需要与物管公司另外签订车辆保管合同。
南京一家大型物业公司负责人表示，明确车辆保管需要另签合同后，对于他们的压力明显小了很多。而在此前，业主老是会以为，只要车丢了都是物管的责任。
会所归谁，明确写进合同
对于此前一直争议不断的小区会所，此次出台的《合同》要求在前期物业条款中便有明示。在示范性合同中，会所的归属、会所的总建筑面积，会所开放的对象等都被要求明确约定。
当会所出售或出租时，物业管理区域业主享有优先购买或租售权。会所所有人或使用人需保证按规划设计用途和约定的对外开放范围及服务对象使用会所，需改变会所规划设计用途、约定对外开放范围及服务对象的，按《南京市商品房买卖契约》相关规定执行。
会所所有人委托物管公司经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由物管公司与所有人另行约定。
擅自提高物管费，超额部分双倍返还
根据示范性合同约定，如果物管公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准、给购房业主和物业使用人造成损失的，物管公司应当按照合同约定向业主支付违约金。而业主违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，则要按应交数额一定比例向物管公司支付违约金。
此外，对于物管公司违反合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，业主可索赔，物管公司应双倍返还超额部分的物业服务费用。
据介绍，前期物业服务合同是小区交付后尚未成立业主大会、业主委员会前，由物管公司和开发商签订的临时合同。小区成立业主大会后，可重新和物管公司签订新物业服务合同。
物业费预收不超过6个月
房屋交付后，开发商动不动就预收一年、两年物管费的行为在此次出台《前期物业合同》（示范文本）中首先得到禁止。根据《合同》，在房屋办理交付使用手续时，物业公司向业主预收的物业管理费和代收代交的分摊公共能耗费不得六个月。
至于具体预收多少月物业管理费用由开发商和物业管理公司协商签订，但因开发商与购房业主的纠纷而导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由开发商承担。
配套不到位，物管费可按折扣交纳
在此次《合同》中，物管部门重申了空置物业的缴费。根据《合同》，购房业主房屋连续六个月以上空置的，需要在物管公司进行书面备案，并且按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。
对于此前开发商分批交付引起的物管费纠纷，《合同》明确规定，因开发商分期开发、分批交付使用原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主可按低于本合同约定收费标准15%-30%交纳物业服务费，其差额部分由开发商承担。
家住江北一楼盘的庄姓市民认为，约定配套未建成可打折交纳物管费后，对于业主更为公平，“没建好，实际上我们也没享受到，自然应该少交点物业费”。
小区临时停车1小时内不收费
搬家、运货，进出小区临时停车如何收费？此次出台的《合同》明确规定，业主搬家、送货车和临时停车时间在一小时内的不收停车费；临时停车时间超过一小时的车辆则按照收费标准计次收费。
作为物管管理条例的具体细化，此次合同还对停车场的用途以及收费方式做出了明确细分，按照停车场属于全体业主共有、所有权或使用权由业主购置、属于开发商所有三类情况分别制定出了收费项目，收费标准则由开发商与物业公司在签订合同时具体约定。此外，对公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆在执行公务时停车也不得收费。
车辆保管，另签合同
业主交了停车服务费，并不等于物管就对车辆有保管义务。
根据示范性合同的规定，房屋交付后物管公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务合同，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。不过，车位使用人对车辆有保管要求的，需要与物管公司另外签订车辆保管合同。
南京一家大型物业公司负责人表示，明确车辆保管需要另签合同后，对于他们的压力明显小了很多。而在此前，业主老是会以为，只要车丢了都是物管的责任。
会所归谁，明确写进合同
对于此前一直争议不断的小区会所，此次出台的《合同》要求在前期物业条款中便有明示。在示范性合同中，会所的归属、会所的总建筑面积，会所开放的对象等都被要求明确约定。
当会所出售或出租时，物业管理区域业主享有优先购买或租售权。会所所有人或使用人需保证按规划设计用途和约定的对外开放范围及服务对象使用会所，需改变会所规划设计用途、约定对外开放范围及服务对象的，按《南京市商品房买卖契约》相关规定执行。
会所所有人委托物管公司经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由物管公司与所有人另行约定。
擅自提高物管费，超额部分双倍返还
根据示范性合同约定，如果物管公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准、给购房业主和物业使用人造成损失的，物管公司应当按照合同约定向业主支付违约金。而业主违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，则要按应交数额一定比例向物管公司支付违约金。
此外，对于物管公司违反合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，业主可索赔，物管公司应双倍返还超额部分的物业服务费用。
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