南京房价再谱“传奇” 创两年来最高涨幅
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2007-4-23 8:50:43
来源: 第一财经日报
南京房价最近的超常速增长已经具有了"传奇"的色彩，几乎每一位南京市民都可以讲出一两个房价如何飙升的故事
南京市房管局局长陆春林则坦言：南京房价已经出现加速上涨势头，应引起高度重视
一位大爷在取钱付定金的功夫，他看中的楼盘又涨了1000元/平方米；凌晨2点钟，400多人排队抢房，一个房号在网上被炒到2万元。
南京房价最近的超常速增长已经具有了"传奇"的色彩，几乎每一位南京市民都可以讲出一两个房价如何飙升的故事。
国家统计局江苏调查总队13日发布的最新调查显示：3月份，南京市商品住宅价格比上月上涨1.0%，涨幅比全国平均水平高0.5%，在全国的位置由2月份排名第30位前移到20位。这是2005年5月以来，南京房价的最高涨幅。而南京市房管局局长陆春林则坦言：南京房价已经出现加速上涨势头，应引起高度重视。
重点区域房价半年拉升30%
"发改委数据具有一定的滞后性。"陆春林认为，发改委及国家统计局每月定期发布的70城市的房价涨幅并不能精准地反映出南京楼市的现状。事实上，从去年下半年，特别是第四季度开始，一些深层次的矛盾已经逐步显现，年末增速加快，南京房价已经出现加速上涨的势头。其中，新区涨幅相对明显，城东、城南、仙林板块涨幅都在10%左右。
事实上，一些单个楼盘销售价格的上扬幅度远远高于这一比例。
记者调查了南京一些典型楼盘半年以来的价格变动情况。取样位于南京重点区域，在南京销售火爆的主流楼盘，对比其半年以来的价格上涨幅度，发现几乎都高于30%。
中海塞纳丽舍，南京河西典型楼盘。从去年10月份到今年3月份，该楼盘的销售均价从6000元/平方米迅速提升到年底的7600元/平方米.今年直接提升至8500元/平方米。
去年9、10月成为一个重要的时间节点，该板块几乎所有的楼盘价格都水涨船高。同板块万达华府在去年9月份，销售均价为6400元/平方米，3个月之后，升至7800元/平方米，半年涨幅已达25%。万科光明城市则从7000元/平方米涨到8000元/平方米，之间仅用了一个月的时间。
不仅是河西在享受房价飞速上升带来的快感。南京鼓楼区，城市核心地带。位于该板块的楼盘金陵大公馆，2005年一年涨幅为16%左右。但今年前三个月，该楼盘的涨幅就达到23%。
在上周结束的南京春交会上，购房者已经可以明显感受到房价上涨带来的压力。记者发现：参展的近40个楼盘，均价大多在7000元/平方米以上，均价在4000元/平方米以内的已不超过5家。一个楼盘的开发商在春交会上也大胆地将房价拉升了1000元/平方米，在该板块拔得头筹，他们认为，在房价被拉升了之后，即使进入了"平台期"，也不大可能下跌。
土地的陆续高价出让，让房价的上涨更具理论基础。坊间最新的说法是：河西奥体的房价今年底之前将过万；南京江宁2007年底之前的房价可能突破8000元/平方米；而江北则可能在今年底之前，销售价格突破5000元/平方米。从目前的情况来看，江宁的楼盘售价已经在向7000元/平方米靠近，而江北也有楼盘售价上升至4000元/平方米以上了。如果这些房价预测能够变成现实，这意味着南京主流楼盘的房价还将有一个20%到30%的涨幅。
购房游戏的利益均沾
开发商，购房者，地方政府，三方的暗中较劲，正在令炙手可热的南京楼市情形越来越微妙。究竟是谁助推了房价？
去年9月份之前，受国家宏观调控的影响，南京的市民买房热情受到打压，楼盘交易量迟迟没有回暖。发改委发布了2006年9月份全国70个大中城市房屋销售价格指数，9月份南京的房价与上年同期相比上涨了4.1%，环比增加0.1%；南京房管部门此前的说法则是增长3%。
但从去年9月份之后，房价仍在上涨，记者取样的几个楼盘在当月都有200到300元/平方米的提价。"越等越贵"--已成为大众的心理。
房价的飙升反过来导致开发商乐意高价"血拼"土地，使得土地价格从去年三季度以来节节高攀。
"大家都有发财的机会。之前上海房价也曾经一路上扬，现在，只不过快速上涨的机会转移到南京了。每一个城市都有这样一轮发展机遇，这没什么可奇怪的。"一位全国知名的开发商戏称。
就如同一个游戏，参与者利益均沾。大家都把这一轮上涨的原因归纳为"供需失衡"。
南京市一季度上市房源数量比较少，但市场需求十分旺盛，数据显示，南京市全市住宅日均交易量达到500多套，供销比约为0.8∶1，其中河西单季度供销比仅为0.51∶1。
南京市十三届人大常委会上传递出的消息也是，南京房价去年的上涨过快是因为两大原因：市场供不应求；土地价格、房地产税收、信贷成本等开发建设成本的增加。
但是，南京楼市"房荒"的表象令人生疑。根据南京市房管局副局长郭宏定的说法：2006年，南京楼市投资增长18.6%，新开工面积增长20%。按照这个增长速度，郭宏定认为南京楼市从今年五六月起，新盘上市量逐渐增大，供需比更加乐观。
南京市房管局的统计数据显示：今年一季度，就有33个楼盘办理了在建工程抵押，抵押面积超过41万平方米。这些已经办理了在建工程抵押的楼盘，都已经具有销售（预售）许可证。
按照现行的规定，办理了在建工程抵押，开发商就可以合法地在取得预售许可证30天之后，依然不开盘，等待卖出更高的价钱。
看来，开发商乐意使用各种把戏，以刺激楼市继续强劲上扬。而南京市土地出让的热情也十分高涨，土地价格继续节节攀升。
但是，谁也无从判断这种"利益均沾"的好年景还能持续多久。
又是一轮"空调"？
新"调控措施"不断出台的背后，一些老方案失去了应有的强制力。
2002年，南京修订了《南京市商品房作价办法》。该《办法》称：在扣除成本后，普通住宅商品房的利润按照不超过基数的8%计算。此外，物价部门会根据作价办法，核定出一个商品房价格基数，同时允许销售价格在价格主管部门核定基准价格的基础上适当上下浮动，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。
但是现在的情况是，很难相信《办法》还在起效。
记者根据南京市物价局在2006年4月30日下发的《关于光明城市一期住宅商品房价格的批复》（宁价房核字[2006]05号）了解到，该楼盘的住宅商品房基准价格为6260元/平方米（按建筑面积计算，不含装饰装修费用）。根据南京市物价局《转发省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》规定，允许销售价格在核定的基准价格上适当上下浮动，上浮幅度最高不得超过5%。这一基准价格与该局在2004年9月17日所审核的光明城市商品房价格一致。
根据5%的上浮比例计算，万科光明城市的价格应该控制在6573元/平方米以内。但是，网上房地产显示的数据是：该盘之前的销售均价为7191元/平方米。而该板块目前的价格已经被拉升到8000元/平方米以上了。
多方"疯狂"背后，房管部门也在作一些努力，希望将楼市非常态的热度降低一些。但是显然并不奏效。
4月14日，南京市房管局正式制定并下发了《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》的文件，针对近期南京房地产市场存在的开发商变相囤房、炒卖房号及二手房中介公司"吃差价"等违规行为，文件共计列出了十条规定和处罚措施。这被业内称为"10条禁令"。
但是业内人士很快提出，新出台的"10条禁令"依然有很多漏洞，例如其中规定，对受处罚被停盘后，又重新开盘的楼盘"不得涨价"这一条，就根本没有规定在多长时间内不得涨价。而市房管局的解释则是"在开盘当天不得涨价"。这显然大大减弱了对开发商的威慑力。
南京市房管局局长陆春林则坦言：南京房价已经出现加速上涨势头，应引起高度重视
一位大爷在取钱付定金的功夫，他看中的楼盘又涨了1000元/平方米；凌晨2点钟，400多人排队抢房，一个房号在网上被炒到2万元。
南京房价最近的超常速增长已经具有了"传奇"的色彩，几乎每一位南京市民都可以讲出一两个房价如何飙升的故事。
国家统计局江苏调查总队13日发布的最新调查显示：3月份，南京市商品住宅价格比上月上涨1.0%，涨幅比全国平均水平高0.5%，在全国的位置由2月份排名第30位前移到20位。这是2005年5月以来，南京房价的最高涨幅。而南京市房管局局长陆春林则坦言：南京房价已经出现加速上涨势头，应引起高度重视。
重点区域房价半年拉升30%
"发改委数据具有一定的滞后性。"陆春林认为，发改委及国家统计局每月定期发布的70城市的房价涨幅并不能精准地反映出南京楼市的现状。事实上，从去年下半年，特别是第四季度开始，一些深层次的矛盾已经逐步显现，年末增速加快，南京房价已经出现加速上涨的势头。其中，新区涨幅相对明显，城东、城南、仙林板块涨幅都在10%左右。
事实上，一些单个楼盘销售价格的上扬幅度远远高于这一比例。
记者调查了南京一些典型楼盘半年以来的价格变动情况。取样位于南京重点区域，在南京销售火爆的主流楼盘，对比其半年以来的价格上涨幅度，发现几乎都高于30%。
中海塞纳丽舍，南京河西典型楼盘。从去年10月份到今年3月份，该楼盘的销售均价从6000元/平方米迅速提升到年底的7600元/平方米.今年直接提升至8500元/平方米。
去年9、10月成为一个重要的时间节点，该板块几乎所有的楼盘价格都水涨船高。同板块万达华府在去年9月份，销售均价为6400元/平方米，3个月之后，升至7800元/平方米，半年涨幅已达25%。万科光明城市则从7000元/平方米涨到8000元/平方米，之间仅用了一个月的时间。
不仅是河西在享受房价飞速上升带来的快感。南京鼓楼区，城市核心地带。位于该板块的楼盘金陵大公馆，2005年一年涨幅为16%左右。但今年前三个月，该楼盘的涨幅就达到23%。
在上周结束的南京春交会上，购房者已经可以明显感受到房价上涨带来的压力。记者发现：参展的近40个楼盘，均价大多在7000元/平方米以上，均价在4000元/平方米以内的已不超过5家。一个楼盘的开发商在春交会上也大胆地将房价拉升了1000元/平方米，在该板块拔得头筹，他们认为，在房价被拉升了之后，即使进入了"平台期"，也不大可能下跌。
土地的陆续高价出让，让房价的上涨更具理论基础。坊间最新的说法是：河西奥体的房价今年底之前将过万；南京江宁2007年底之前的房价可能突破8000元/平方米；而江北则可能在今年底之前，销售价格突破5000元/平方米。从目前的情况来看，江宁的楼盘售价已经在向7000元/平方米靠近，而江北也有楼盘售价上升至4000元/平方米以上了。如果这些房价预测能够变成现实，这意味着南京主流楼盘的房价还将有一个20%到30%的涨幅。
购房游戏的利益均沾
开发商，购房者，地方政府，三方的暗中较劲，正在令炙手可热的南京楼市情形越来越微妙。究竟是谁助推了房价？
去年9月份之前，受国家宏观调控的影响，南京的市民买房热情受到打压，楼盘交易量迟迟没有回暖。发改委发布了2006年9月份全国70个大中城市房屋销售价格指数，9月份南京的房价与上年同期相比上涨了4.1%，环比增加0.1%；南京房管部门此前的说法则是增长3%。
但从去年9月份之后，房价仍在上涨，记者取样的几个楼盘在当月都有200到300元/平方米的提价。"越等越贵"--已成为大众的心理。
房价的飙升反过来导致开发商乐意高价"血拼"土地，使得土地价格从去年三季度以来节节高攀。
"大家都有发财的机会。之前上海房价也曾经一路上扬，现在，只不过快速上涨的机会转移到南京了。每一个城市都有这样一轮发展机遇，这没什么可奇怪的。"一位全国知名的开发商戏称。
就如同一个游戏，参与者利益均沾。大家都把这一轮上涨的原因归纳为"供需失衡"。
南京市一季度上市房源数量比较少，但市场需求十分旺盛，数据显示，南京市全市住宅日均交易量达到500多套，供销比约为0.8∶1，其中河西单季度供销比仅为0.51∶1。
南京市十三届人大常委会上传递出的消息也是，南京房价去年的上涨过快是因为两大原因：市场供不应求；土地价格、房地产税收、信贷成本等开发建设成本的增加。
但是，南京楼市"房荒"的表象令人生疑。根据南京市房管局副局长郭宏定的说法：2006年，南京楼市投资增长18.6%，新开工面积增长20%。按照这个增长速度，郭宏定认为南京楼市从今年五六月起，新盘上市量逐渐增大，供需比更加乐观。
南京市房管局的统计数据显示：今年一季度，就有33个楼盘办理了在建工程抵押，抵押面积超过41万平方米。这些已经办理了在建工程抵押的楼盘，都已经具有销售（预售）许可证。
按照现行的规定，办理了在建工程抵押，开发商就可以合法地在取得预售许可证30天之后，依然不开盘，等待卖出更高的价钱。
看来，开发商乐意使用各种把戏，以刺激楼市继续强劲上扬。而南京市土地出让的热情也十分高涨，土地价格继续节节攀升。
但是，谁也无从判断这种"利益均沾"的好年景还能持续多久。
又是一轮"空调"？
新"调控措施"不断出台的背后，一些老方案失去了应有的强制力。
2002年，南京修订了《南京市商品房作价办法》。该《办法》称：在扣除成本后，普通住宅商品房的利润按照不超过基数的8%计算。此外，物价部门会根据作价办法，核定出一个商品房价格基数，同时允许销售价格在价格主管部门核定基准价格的基础上适当上下浮动，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。
但是现在的情况是，很难相信《办法》还在起效。
记者根据南京市物价局在2006年4月30日下发的《关于光明城市一期住宅商品房价格的批复》（宁价房核字[2006]05号）了解到，该楼盘的住宅商品房基准价格为6260元/平方米（按建筑面积计算，不含装饰装修费用）。根据南京市物价局《转发省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》规定，允许销售价格在核定的基准价格上适当上下浮动，上浮幅度最高不得超过5%。这一基准价格与该局在2004年9月17日所审核的光明城市商品房价格一致。
根据5%的上浮比例计算，万科光明城市的价格应该控制在6573元/平方米以内。但是，网上房地产显示的数据是：该盘之前的销售均价为7191元/平方米。而该板块目前的价格已经被拉升到8000元/平方米以上了。
多方"疯狂"背后，房管部门也在作一些努力，希望将楼市非常态的热度降低一些。但是显然并不奏效。
4月14日，南京市房管局正式制定并下发了《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》的文件，针对近期南京房地产市场存在的开发商变相囤房、炒卖房号及二手房中介公司"吃差价"等违规行为，文件共计列出了十条规定和处罚措施。这被业内称为"10条禁令"。
但是业内人士很快提出，新出台的"10条禁令"依然有很多漏洞，例如其中规定，对受处罚被停盘后，又重新开盘的楼盘"不得涨价"这一条，就根本没有规定在多长时间内不得涨价。而市房管局的解释则是"在开盘当天不得涨价"。这显然大大减弱了对开发商的威慑力。
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