解析上海七条轨交线 理清挑选轨道公寓的"方向"

 近来，开发商推盘力度逐步增加，缓解了近期供应严重不足的新房市场，也使楼市成交快速回暖。其中，有多条轨道公寓的成交放量。

热销

轨道公寓去年2月的成交量仅20.96万平方米，3月猛增1.5倍，达51.7万平方米。随后的4、5月份，成交量更是双双达到65万平方米的高位。今年2、3月，轨道公寓的成交量分别只有23.13万平方米和39.67万平方米。但到4月22日，轨道公寓的成交量已达35.05万平方米。

在市政府工作报告中，6、8、9号线一期和4号线二期都定在2007年年底通车，7号线加快建设速度，10、11号线也于年初开工。这将给生活在上海的购房者，带来更为便利的交通环境，也使喜爱轨道房的购房者有更大的选择空间。

抗跌

从房价表现来看，处于低潮期的去年2月份，轨道公寓成交均价仅10703元/平方米，到了成交量猛增的3、4、5月份，均价分别达到11794元/平方米、11477元/平方米和11327元/平方米，相比2月份，涨幅都在10%以上。去年6月1日，地产史上最为严厉的调控“国六条”出台，从8月开始，轨道房开始了长达3个月的下跌，至10月份轨道房价只有9816元/平方米，三个月房价缩水达22%。此时的上海楼市，表现出的是明跌暗升的现象。

2007年3月，新一年的政府工作报告出台，明确了加快地铁建设的步伐，近郊轨道公寓的成交在随后达到高潮。去年轨道公寓成交537.91万平方米，均价11403元/平方米；今年1至4月成交140.55万平方米，均价11616元/平方米，后期的成交均价高出去年1.9%

1号线南端放量北端呼应

在过去的一年里，莘庄的成交量猛增了4.8倍，1号线作为上海最早通车的轨道线可谓功不可没。位于莘庄板块位置最好的南广场，好世鹿鸣苑以10400元/平方米的均价，在过去一年里热销了512套房源。

在成功地把莘庄板块塑造成上海白领置业的首选之地后，1号线北延伸段正在把宝山的庙行通河和西城两个板块打造成改善型自住购房者的首选地。其中，庙行通河的成交量上升了79.4%，位居106个板块的第11位。西城板块，去年房价上涨了5.94%，达6768元/平方米，成交量增加了2.6倍，位居106个板块的第17位，成为上海楼市中炙手可热的板块之一。

2号线催生天山带动张江

规划中唯一连接两个机场的2号线，经过了陆家嘴、人民广场、南京西路等上海最顶级的商圈，而成为房价较高的轨道线路。当该线的二期工程，中山公园至淞虹路段开建的时候，长宁区政府就沿2号线天山路的4个站点，分别建设了东部的天山商圈和西部的天山国际居住示范区。

在适合中产阶层公寓产品的出现和2号线带来交通便利的刺激下，张江工业园区不少企业中层管理人员开始就地安家，使得张江房价在过去一年里上涨了144%，从前年的4640元/平方米，上涨到去年的9718元/平方米。

3号线拉动淞南高境板块

作为上海南站建设的重要配套工程，3号线也是上海通车的首条地上轨道。该线的北延伸段去年底正式通车，也带来了淞南高境板块成交的活跃。

地处宝山与虹口、闸北三区交界处的淞南高境板块，3号线的经过使这个房价远低于虹口、闸北的板块，成为了三区改善型购房者的首选地。而3号线北延伸段在去年底的通车，也给该板块的成交量带来了91.47%的增长，同时房价也上涨了17.24%，由6337元/平方米的普通住宅价段，跨入到7429元/平方米的改善型价段。

6号线三林高桥两头挑

6号线由北向南纵贯浦东全境，连接了浦东所有最重要的商圈和居住区。其中，作为世博后花园的三林板块是最炙手可热的板块。三林板块房价在去年5月有所下跌，后在万科新里程和尚东国际名园等优质楼盘的带领下回暖。去年三林的成交量微升3.25%，位居106个板块第2。在优质楼盘的带领下，房价大涨7.4%，达9199元/平方米。

高桥板块前两年还只有幸福小镇和崴廉公寓等少数几个楼盘，但到去年该板块的开发进入了高涨期，在售楼盘多达数十个。过去一年里，高桥板块的成交量大幅增加144%，位居106板块第10。更为引人关注的是，在其周边国际化程度最高的碧云板块房价下降的情况下，高桥房价大涨14.9%。

7号线上大顾村房价低

由于7号线工期的延期，其所经的上大、顾村两板块的开发也受到影响。去年，上大、顾村两板块的成交排名分别只位列106个板块的第29和28位，远低于庙行通河的11位和西城的17位。而上大7058元/平方米的房价，要比一站之外的大华板块便宜2534元/平方米。顾村5397元/平方米的房价，与地段相当的西城相比，更是便宜了1371元/平方米。

受几大板块竞争而销售不畅的顾村楼盘，房价已经处于外环沿线15个板块的最低位。板块内多个已经熬成现房的楼盘，不得已推出了4800元的“杀手”价，从而把顾村在售的楼盘价格拉到5000元/平方米的低位。也正是这些超低价楼盘的热销，使得顾村成为近期上海楼市最受关注的板块。

8号线穿越三大商业街

8号线连接了淮海路、南京路、四川北路三条上海最古老成熟的街区，并且是目前在建的唯一通往豫园的地铁，使得其沿线的房产价值陡升，该线路的房价居轨道公寓价位第二。虽然，该线路还在建设，但由于该线所经的都是成熟区域，沿途可开发的房产非常之少。其唯一的新兴住宅开发区，杨浦最北端的新江湾城，成为了8号线最受关注的板块。新江湾城去年的成交量猛增3.6倍，房价也已突破万元，达10370元/平方米，环比上涨15%。

9号线路程缩水累房价

9号线的通车日程终于被确定在了今年底，但该线只通到桂林路站，比原先预期的徐家汇缩水了两站，而且不能实现原计划的与3、4、1线换乘。由此对七宝过量的商业开发带来负面影响。去年，该板块的成交量虽然增加了71%，但是房价却缩水21.6%。

与七宝只有一条铁路之隔的九亭板块，今年的成交量位居106个板块之首。其南部拥有大型别墅区，使板块的形象和环境有了极大的提升。