南京不会对普通住宅征 二手房“土地增值税”

这几天，有关“二手房交易开征６％土地增值税”的传闻将整个南京二手房市场搅得沸沸扬扬：从上周日开始，各中介公司的二手房交易量和房源登记量陡然增加。在华侨路房产交易登记中心，办理产权过户的市民则排起了长队！那么，南京是否真的要在６月初开征二手房土地增值税呢？

昨日，南京市地税局相关负责人回复记者称，南京近期并没有出台针对普通住宅的二手房增值税政策的计划。然而，不确定的消息则是，地税部门正在考虑重新恢复对高档住宅、商业住宅征收６％的二手房土地增值税，而按照南京现行的高档房标准，二手房市场６成以上的住宅都将纳入缴税范围！

【反应】市场突现“卖方潮”

如果消息属实，这将是近两年来，南京二手房市场上继５．６％营业税、４％的契税、１％的个税之后，又一项新的税种。照此计算，今后房主进行二手房买卖的话，一次纳税的总额就达到总房价的１６．６％。以瑞金路一套单价９０００元的二手房为例，９７平米的房子总价８７．３万，按照１６．６％的税率，房主就要交一次性缴纳１４．５万元！

而市场上的担忧则是，一旦真的开征二手房增值税，房主会像去年征收１％个人所得税时一样，将新的税率计入房价，转嫁到买房人头上，而这又会引发二手房市场新一轮的涨价潮！

据我爱我家市场研究中心统计，目前南京二手房市场总体供需比例从年初１．０３：１发展到５月份的约为１．４：１，供需相对平衡，二手房交易量从４月份开始已经逐渐下降。而如果这时候开征二手房土地增值税的话，市场会出现一幅新的景象，“市场购买力将转向一手市场，又助推一手房价！”一位市场人士描述征税后的景象。

而她确实说对了一半，从上周日开始，各大中介公司的二手房交易量和房源登记量开始突然增多，“有的客户半夜还给我发短信，要把他的房子尽快处理掉！”常府街一家中介店店长介绍。而就在同一时间，在华侨路房产交易登记中心，从办理产权过户的窗口到纳税的窗口前，都排满了人。

【政策】６月开征高档房土地增值税

那么，南京二手房市场上的这股“卖房潮”依据的消息来源真的可靠吗？“我们近期没有对二手房征收土地增值税的计划！”昨日，南京市地税局税政二处的相关负责人接受记者采访时称。

但这并不意味着所有的二手房交易都不要缴纳土地增值税，“对普通商品房交易是免征的，但高档房、写字楼等商业房确实有规定要征６％的土地增值税！”她透露，此前南京对江南八区的高档房、商业用房交易土地增值税的征收，是由市地税局委托南京市房管局代征的，“由于某种原因，这一块一直没有征收起来，我们已经将其收回来了，今后这一块将由地税部门组织征收。”至于具体时间，她称在６月会有结果。

【影响】６成二手房交易将纳税

“这跟对整个二手房交易征收土地增值税并没有多大区别！”一位业内人士听到消息后，下此断语，而原因就出在“高档房标准”的界定上。

南京目前界定的普通住房标准，是根据２００５年“国八条”出台的，其将全市分为江南八区、江宁和江北三个地区，凡是容积率在１．０以下、建筑面积在１４４平米以上、单价８６９０元以上（这是江南八区的标准，江宁区为５１００元以上、江北为３７００元以上），满足三者之一就是高档住宅。

我爱我家上月的数据显示，南京二手房市场上，单价８０００元以上的二手房占３６％，单价在６０００元以上的二手房占比更是达７８％！而如果按照南京的高档房标准，一家中介机构的负责人估计，南京市场上６成以上的二手房交易都在６％土地增值税的征收范围。

【链接】目前南京二手房交易水种：

１．契税：住宅小区建筑容积率≥１．０；单套建筑面积≤１４４平方米；实际成交价格≤同区域住房平均交易价格１．４４倍，视为普通住宅，征收房屋成交价的２％的契税，反之则按４％。

２．印花税：买卖双方各缴纳房价款的０．０５％。

３．营业税：购买时间在五年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×５％；五年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价５％的营业税。

４．城建税：营业税×７％５．教育费附加税：营业税×３％６．个人所得税：对于未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应纳税额＝转让收入额×１％。