短期调控未影响买房 上半年楼市“旺局”初定

前五个月一路维持“量价双扬”

来自本市中原机构的最新市场统计显示，今年前4个月南京全市共成交住宅2581套，同比增长了22．93％，其中交易面积298万平方米，同比增幅达到30．95％，销售额达到149亿元。统计还表明，5月份全市共成交住宅9614套，其中黄金周以后的成交就达到9039套，认购更是达到11730套。此外全市住宅单月成交均价一直在持续走高，1～4月份全市的住宅成交均价达到4996元／平方米。从4月份开始当月成交均价突破5000元／平方米，达到5358元／平方米，环比增幅达到9．03％。截至5月底最新成交均价已经达到5600元／平方米以上。

6月份这种强劲走势是否会延续?该机构的相关人士认为，受调控影响成交和价格的增长速度会有所放慢，但总体增长的趋势还是能够保持。首先是供应量的上升，今年1-4月份全市住宅的总供给面积146．02万平方米，其中仅别墅的新增供应就达到10．94万平方米，占到总供应量的7．49％。5月份新增供应开始显著放量，到六七月份各大板块都会有新盘逐渐上市，这对于成交的带动会相当明显。

其次是市民购房需求集中的主流板块行情一直在上升，统计表明，今年1月份的成交前三名仍旧是江北、江宁和河西，其中江北的成交量接

近8500套，江宁也在6000套以上，而河西也达到3000多套，就5月份的情况看，三大板块更是表现出竞相攀高的趋势，月末三个板块的成交量分别达到987套、619套和366套。正是受到主流板块的持续带动，进入5月份以后才会出现日成交1000套以上，单个楼盘月销售额频频过亿元的现象。

供应量大也要防“青黄不接”

“去年明明说是春天要开盘，后来又推到5月份，现在又往后推了不知道几个月，连价格也越来越说不准了。”城北一位购房者王先生有些无奈地说。他告诉记者，自己身边还有其他人同样等着开盘。自黄金周以来因新房上市而短期缓解的“捂盘”现象似乎又在重演，而业内人士则表示这种捂盘并非开发商太大胆，而是新政带来的“并发反应”之一，相比此前而言，这种“捂盘”多少是有些被动的。

开发商的观望可能在6月份还会更加严重。南京中原机构的市场分析人士认为，在未来的两个月，由于物价局的核价新政目前还没有完全贯彻推行，各开发商都是观望态势，不排除一些楼盘推迟开盘或推迟申领预售许可证，以待政策明朗后确定对策。上市量不会有太大增长，甚至会出现短期内上市量短缺现象。同样由于这一政策影响，各楼盘分户价格制定需要一定的时间，再加上供应量短缺和梅雨天气等原因影响，如该政策顺利推行，预计6月份在短期内成交量会出现较为明显的下降。

“对新项目的操作绝对是一个考验，接下来上市的楼盘会挺为难，如果要赚取更多利润肯定得缓—缓了。”鼓北一家高档楼盘的销售经理直截了当地告诉记者，政策出来之前他们的项目就已经确定不再有调价动作了，倒是回避了政策风险，但新盘要想有什么对策还真的很不容易：“对下半年将要上市的项目是一个考验，其实由于政策控制得越来越严，入网数据都要进行清查，真正在卖房过程中做‘销控’的楼盘并不多，眼下又把最关键的定价一项给控制住了。”

调控双管齐下在“管”不在“压”

5月下旬开始，由两次加息与核价新政构成的连环调控似乎是硬要给热火朝天的南京楼市降温，许多购房者也表示对市场是由看好到观望，甚至有不少投资者直接抽走资金杀入更为牛气的股市。对此研究机构则有不同看法。

“目前的调控政策规范市场的意图远大于对销售本身的影响。”中原机构的分析人士表示，首先连续加息对目前房地产市场的影响并非想像中那么大，主要影响层面在开发商资金链和消费者心理两方面，从消费者角度来看，由于加息所造成的心理影响已经和房价的加速上涨相抵消，而对于“核价新政”能否贯彻推行以及推行的效果如何，目前业内还存在质疑，如果能够顺利实施，必然可以有效地阻止开发商虚假折扣的行为；同时加速对代理和销售公司的洗牌，其结果是楼盘销售标价中的水分会大大减少，大幅度折扣促销、宣传后期涨价等单营销手段将无法实施，对于代理和销售公司的操盘手法和专业素养方面的要求会进一步提高。“但这也只是一次规范过程，很难说对购房造成的压力有多大。”

专家也摆出了类似观点，该机构宏观部的分析人士指出，连续加息主要是抑制过旺的投资需求，出于投机目的而进入市场的炒房者肯定将面对相当高的风险。如果频繁加息则将间接影响一部分自住需求，而核价政策出台代表了政府的一种态度，有助于给居民对于房价的过度预期降温，但在具体执行时还会存在种种不确定性，会有相应的调整与观察。