房价高涨下地方政府应对差异 南京严格控制上涨

近年来，政府对房地产市场采取了一系列的政策“组合拳”，但一路飙升的房价对此似乎“置之不理”。国家发改委最新发布的2007年5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数为106.4，与去年同期相比涨幅达6.4%，这是自2006年1月份以来全国房屋销售价格涨幅首次突破6%。

面对房价的居高不下，地方政府在反应和对策上存在着很大差异。深圳市政府在处理市场关系上一直保持低调：“不轻易表态，不干预市场是特区政府的一贯态度”；而南京市政府却采取“一房一价”的行政措施。由此引发了购房者、房地产开发商、中介公司以及专家、媒体的争论和广泛关注。其焦点是，政府到底应该如何合理地把握干预房地产市场的力度。

深圳市确实一直在领涨全国房价，但深圳的高房价现象是市场正常的反映。第一，房价是供求关系决定的。调控对短期炒房具有一定的抑制作用，但供求关系没变，国民经济条件没变，国际大环境没变，金融税收政策也没大变，房价上涨的趋势就不会有根本改变。第二，目前出台的调控政策主要是抑制房地产的流动性，一方面降低了短期涨跌的速度，同时，从长期来看影响了房地产的充分利用，抬高了成本，也会影响到价格。第三，房价上涨并不等于老百姓就没房住。房价上涨也是可以让所有的老百姓得利益的。其主要前提条件有两个：一个是REITS这种金融工具要让即使不买房的老百姓也可以投资房产；另一个是物业税，我们的政策应该在房价上涨的既定条件下，想办法让百姓满意，而不是想办法降低房价，让大部分有房的老百姓不满意。

有人认为深圳房价太高，出现了房地产泡沫。对于房地产是否存在泡沫，泡沫到底有多大，目前国内没有一个人能算得出来。我个人是不赞成用“泡沫”这个词的。从修辞学上讲，“泡沫”这种说法是一种借喻。我们平时在用借喻时，本体虽然不出现，但应是明确的。在房地产市场中谈“泡沫”，我们无法确切地找到借喻的本体；在正式的文件里也从来没有用过“泡沫”一词。现在的房价有其合理性。“泡沫论”的观点主要有两个：一是房价上涨太快，二是房价收入比太高。到底什么样的涨幅才是正常的，我们没有标准可以衡量。相对于目前的GDP增长速度和居民收入增长速度来说，这个涨幅是可以接受的。房价收入比太高一度也引起了很大争议，从静态来看，房价收入比是比较高；但从动态来看，住房是个人一生的长期消费行为，如果把预期因素考虑进来，如收入预期等，则房价收入比在未来是否还高是个未知数。所以从这两点来讲，认为“泡沫论”是站不住脚的

相比深圳，南京市政府的“一房一价”政策体现的是浓厚的行政化干预。近来，一些城市也出台了抑制房价的措施。今年两会期间，广州市市长张广宁提出政府要控制房价，并劝市民别急着买房。不尊重市场规律，可能会起适得其反的作用，市场就会甩出一记响亮的耳光。有时，无为而治可能是最好的办法。深圳房价近来增长比其他城市快，但政府强制规定开发商要承担一部分房源作为经济适用房或廉租房。让市场承担弱势群体的住房问题，房价会有一定程度的上涨，但社会更加和谐，没什么不好。

南京目前的房价相对来说比较高，是房价收入比高的城市之一。等省会城市的房价效应、城运会的房价效应、地铁的房价效应、军区驻地的房价效应等都发挥之后，即使不调控，南京的房价也会逐渐下降。南京严格限制房价只跌不涨，是否考虑开发商的应对措施？要想赚取更多的利润，只有高开。

广州市长表示要想办法降低房价，在这种情况下，广州某单位用自己的地皮建了一批住房，于是媒体鼓吹个人集资建房可以降低房价。可是，是谁支付了市政配套费用？是否逃避了税费？规划部门是否允许该单位改变土地用途？其他没有地皮的单位怎么办？外地来广州的居民怎么办？可以说目前广州还没有拿出有效的办法。董建华曾作出承诺让每个百姓买得起住房，结果是香港楼市崩盘，既然房价要降到大家都买得起，谁还会买？如果广州市长真的能让每个百姓买得起住房，广州离金融危机就不远了。

上海近期出现了调整二手房转让所得税的风波。表面上征收二手房转让所得税似乎能阻止部分交易，但税收仍会转嫁给需求者。传出严格征收20%所得税的消息之后，让开发商一阵窃喜。有关部门可能评估后果后，暂停改变二手房转让所得税。把房价归咎为市场秩序混乱，也有失偏颇，中国房地产市场秩序比5年前好得多，为什么房价比5年前高？拿某楼盘以11万元/平方米天价出售的个案作为典型，目的可能是宣传其他地区的房价还不算高。

目前，我国在房地产市场调控过程中出现了一些困境。对于地方政府如何应对中央政府的调控政策，如何出台针对自身情况的地方调控政策，是为人们关注的热点问题。调控，只能做到调节房价涨跌的速度，而不能控制房价。中国近30年来所有的“整顿”、“调控”都有一个共同现象，就是“整顿”、“调控”之后，不久会出现一个强烈反弹。整顿的对象一定是开发生产者，调控的对象基本上是供应者。相对于需求方来说，对供应方更加好管理。老百姓的需求主要是根据自身经济条件和价格决定的，房价当时冻结了，却容易造成成本上升，供求关系进一步失衡。今年年初，曾培炎副总理指出“房地产调控要增加供给，稳定房价”。短期集中增加少量供给是可能的，但长期增加供给受到的制约条件比较多，还是要依靠税收和金融政策的创新。

政府的工作重点应着眼于住房保障，不能让老百姓没房子住。房价可以不用管，让市场自身去调节，但老百姓的住房保障是一定要管的。比如说具体是哪些人没有房子，北京、上海等大城市中的流动人口、下岗工人，还有其他一些弱势群体的住房情况是怎样的，政府能够解决到什么程度，这些都是政府必须做的工作，必须承担的责任