房地产市场外资进入加速 房价上涨的"另类解读"
今年以来,国内各大主要城市的房价均呈现快速上涨之势。从目前房价的涨幅看,估计已超过城市居民家庭收入的增长。按照传统的解释,导致房价上涨的因素主要为:城市化率的快速提高致使房地产市场供需失衡;开发商牟取超额暴利,以致房价极度扭曲;市场投资购买力大量涌入,使得房地产泡沫越吹越大……
有专家经过对比分析认为,眼下国内房地产市场与当年日本的房地产泡沫越来越有“疑似”之处。
上个世纪八十年代中期,“广场协议”签订后的10年间,日元币值每年平均上升5%以上;而与此同时,日本国内的低利率政策,又在同时刺激股市和楼市价格的快速上涨。国际游资此时投资日本股市和楼市,就可以获得双重收益——资产价格的升值和日元的升值。在这双重收益的刺激下,国际游资大举进入日本的股市和楼市。国际游资的流入,又促使日元进一步升值,股市和楼市泡沫的进一步膨胀,而这反过来又刺激国际游资进入日本进行投机。如此循环往复,股市泡沫和楼市泡沫越吹越大。
在货币泛滥的情况下,怎样保持出口竞争力,将出口导向型经济维持尽量长的时间?日本的对策方针是,进一步扭曲价格体系,不出口的东西都涨价,出口的东西都不涨价。日本的葡萄卖到1美元一粒,西瓜卖到30美元一个。但无论如何,都比不上日本的房地产价格夸张。泡沫鼎盛时期,据日本不动产鉴定大师们的测算,日本东京圈内的地价就相当于全美地价的总和。
房地产是一个典型的内销型部门,为房地产埋单的99%都是国内百姓。普通城市的住宅楼可以很贵,但工业用地可以很便宜,政府可有意识补贴。很多人都认为,房价过高,会导致城市的商务成本过高,丧失竞争力。其实这是一个误解,在一家大型跨国公司中,员工的房贴只占总成本的8%,甚至还比不上一些公司的电话费。
近日,有媒体报道称,国内不少一线城市房地产市场有外资进入加速迹象。虽说目前外资购买在房地产市场中的占比不算很大,但外资收购的项目往往能构成某一区域“标志性”的房价,由此大大刺激了地产商对房价的预期。当这种预期蔓延至住宅市场中,房价也随之水涨船高。曾经在日本房地产泡沫中尝到过甜头的国际游资,怎么会放过再次“剪羊毛”机会?
因此,有关部门在房地产政策的制定中,似乎应适度考虑“外资因素”,将以往未被认真关注的“盲点”纳入政府调控的视野。
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