买房置业究竟图什么 央视《新闻调查》业主维权故事

　　雷 霞 北京美丽园小区业委会 主任

　　舒可心 北京朝阳园小区业委会 原主任

　　蔡若焱 北京上地西里小区业委会 原主任

　　北 野 北京银枫家园小区业委会 原主任

　　演播室：

　　说起业主维权这个话题，我们自然会想到那些发生在业主跟房产开发商、物业公司之间的矛盾和冲突：打官司的不新鲜、暴力事件也时有发生。本来应该安居乐业的小区，竟然变成了战场。买房置业究竟图的是什么？当利益受到侵害时如何维权？维权的终极目的到底又为了什么？今天的《新闻调查》带你走近三位业主委员会主任。

　　解说：在当今中国的城市里，购买商品房已经成为很多人最昂贵的消费项目。有人花费的是一辈子的积蓄，有人为此预支了未来几十年的收入，当安居乐业的期望值不断上升的时候，维权的需要也不可回避地摆在了我们的面前。2005年12月，一起物业纠纷案件的终审判决引起了人们的关注，原告北京美丽园小区业主委员会认为，物业公司向业主收取了多项不真实的费用，应该取消，最终美丽园业主委员会胜诉。

　　记者：当时是怎么样想到要打官司，走到这一步的？

　　雷霞（北京美丽园小区业委会主任）：这个走司法程序确实是被逼的，我们是一步一步地被逼上梁山的。

　　解说：有关物业费纠纷的诉讼越来越多，但是业委会能胜诉的案例却很少。这个判决结果对于美丽园意味着，小区的物业费将由原来每平方米2.72元，下降到1.58元，减少了1.14元。一些人觉得美丽园的维权方式值得效仿，物业费降低让业主省了冤枉钱。但也有人认为靠打官司来维权并不明智，并且降物业费可能会影响服务的品质，损害小区的长远利益。

　　记者：你把这次你们的行为叫拧干湿漉漉的物业费。

　　雷霞（北京美丽园小区业委会主任）：物业费不是一个神秘的东西，是一个能够说得清楚，说得清道得白的一个事情，只要你去计算，只要你去花心思去做，它就可以算清楚。

　　记者：拧得干吗？

　　雷霞（北京美丽园小区业委会主任）：拧不干，我们也是希望跟物业公司能够和平相处，物业公司它也不应该是学雷锋的，它也要有正常的利润，但是我们希望这个利润在双方都能够比较认可的这个范围内。

　　记者串场：美丽园的官司虽然赢了，但是如果所有的矛盾和冲突都需要通过诉讼的方式来解决，那我们的生活又会变成怎样？今天，越来越多的人买了房子、住进了新的小区，但是我们究竟要怎样才能维护自己的权益？在法律的底线之上，我们还有没有更好的方式？

　　解说：47岁的舒可心原来是个成功的生意人，不知什么时候开始，他成了北京城里有名的业主维权人士，还有人称他为“地产圈里的票友专家”。盛名之下，不少小区的业主委员会邀请他去指导工作。而这个小区正准备更换物业公司。

　　业主：招完标的那个物业公司，你还得再召开业主大会。

　　业主：对。

　　业主：然后通过业主大会决议你才能去签约，明白吧。

　　业主：先这么做下去。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：你们可以做下去，如果小区没有纠纷，你们就算躲过一劫。

　　业主：不会，我们不会冒这个险。

　　解说：这个小区业委会条件还不错，他们在会所里有自己的办公室。但是对于业委会的工作他们似乎还没有太多的经验，舒可心正详细地跟他们解释更换物业公司应该预先考虑的问题。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：因为如果换了一家物业公司，你们没办法保证换的那家公司比这更好。

　　业主：不作为是福气。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：大伙不让你作为是你的福气，你明白我的意思吧？

　　解说：舒可心跟小区业委会的人不厌其烦地说了一个来钟头，根据他多年的经验，更换物业公司很可能会给小区带来新的矛盾，将来也可能会让业委会处于被动，下楼时舒可心再三叮嘱这位业委会的委员，要慎重再慎重。像这样的义务咨询，舒可心自己称之为“输出革命”，他说帮助别人维权是快乐的，因为这事特别有意思。

　　解说：今年四十岁的蔡若焱也是北京业主维权圈里的活跃人士，不仅在各类公益活动中常能见到他的出席，在网上，蔡若焱也常发表文章。目前，他是 “北京市海淀区和谐社区建设发展中心”的理事长。今天他主持的这个会议是人大代表为物业管理方面的立法工作，向各界征集意见。

　　物业公司代表：那么三分之二以上的业主又是什么？是无数个除了受法律制约以外的不受任何约束的个体，那是什么？说的粗俗一点是乌合之众。

　　业主：你得了吧，你们《物业管理条例》真的是倾向于你们，什么乌合之众啊。

　　物业公司代表：当然我这句话说的很。

　　业主：对 你上来你这老你们 你们，没有业主哪来的物业公司，业主就是物业公司的衣食父母。

　　解说：这位物业公司代表的话显然让业主代表很不高兴，而这样的场面对于蔡若焱来说已经见惯不怪了。几年前他曾经担任过自己所在小区的业委会主任，解决了不少物业纠纷。后来他被上地西里居委会任命为民事调解副主任。结果，蔡若焱放着自己的生意不做，把建设和谐社区当成了今后的奋斗目标。

　　解说：北野是一位作家，和蔡若焱、舒可心相似的是，他也曾经担任过自己小区的业委会主任。从主张自己和邻居们的权益开始，逐渐发展到关注小区内的公共事务，然后又上升到对整个社会的维权现状、维权问题进行思考。北野认为，自己的维权行为是一个学者的公民实验。

　　业主：他们表示友好的原因是想成为你的朋友而没有什么见不得光的理由，有了诚实你就可以相信，事物是表里如一的，不要想去愚弄别人，也不要让别人来愚弄自己，可是我们往往受人愚弄，你说是不是。你装修你要成为装修专家，你买药你还要成为那个任何药的那种专家，对不对，买车，对，买车你还要懂车。哎呦 我的天 那一个人你说哪有那么的大能耐，怎么办那。

　　解说：这是在北野家举行的一场美德学习会，据说，已经坚持了挺长的一段时间，参加的几位都是北野的邻居，他们每周都会凑在一起谈论有关美德的话题。尽管已经不做业委会主任了，但北野一直相信，美德教育是公民教育的一部分，而培养业主的公民意识是业主维权必不可少的条件。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：或者说我就看这一面，比如说这物业不好那它就什么地方都不好，这个时候实际上也是对自己的一个不诚实。

　　解说：就在北野家的露台上，他为我们做了一个非常好的提示，他说在这里我们可以看到几十年来中国人居住方式、形态的变化和缩影。这边是一个50年代建的、将要倒闭的老工厂，厂房边上就是职工宿舍楼。在小区的另一边，是北京最贵的别墅之一，每栋售价都在千万左右。我们所处的中间地带是近几年盖起来的商品小区。这样的场景，可能只有在今天中国的城市里才能看到。它让我们感受到了这个国家新旧交替的过程和社会迅猛的发展速度。人们总在说这是一个转型的时期，我们生活在这样的时代里，倒底意味着什么呢？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：我们实际上赶上了一个好时代，赶上一个变革的时代，我们是中华人民共和国建国以来第一批维护私有房产权利的人，而且今后中国的私有财产有关的法律要从我们这些人的维权经验中产生的，所以在这个意义上来说我们是一群特别幸运的人，这一群人当然要承载变革的历史过程当中的一些问题。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：在我们的历史中我们没有出现过以私有财产为核心，以共同财产为纽带把大家组合起来这么一个共同体的生活方式在我们社会里没有。我们中国人知道怎么跟领导相处，知道怎么跟家人和熟人相处，但是一群陌生人在一起怎么根据合同和契约相处，在我们的文化里就没有这个传统。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：中国几千年的传统也是一种家长制和服从意识，自从商品化居住以后没有谁是绝对领导，甚至行政都不能过多地干预，这时候要求社区自治，这时候就容易达成某种共识或者制度，一种契约，在这种契约条件下对于中国整个社会法制化的进程是有好处的。从这个意义上说，居住，尤其是居住事务的管理是可以改变中国的。

　　解说：蔡若焱、舒可心、和北野对业主维权的思考，源自于他们多年来亲身经历的维权过程。他们发现，曾经在自己小区上演过的故事，今天在成百上千个小区仍在进行着，甚至更为激烈和复杂。作为从计划经济时代走过来的人，他们更清醒地看到，居住的改变，正深刻地改变着人们的意识、改变着这个国家。

　　解说：在改革开放之前的几十年里，中国城市居民的住房一直是由单位或者政府提供的。用老百姓的话来说，房子是公家的。那时，人们对于住房条件没有太多选择的余地，更谈不上居住品质的要求。随着国家政策的调整和经济的发展。原有的房屋分配制度逐步被取消。1997年，中国人民银行出台了个人购买商品住房的贷款规定。一直习惯于往银行里存钱的中国老百姓发现，作为个人也可以从国家的银行里借钱买房了。舒可心、北野和蔡若焱先后在北京的朝阳区、海淀区购买了自己的私有住房。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：一夜之间你换了一个生活方式，那我突然之间，一夜之间，我就进入到天堂了，就是我们生活这种物质的变化，它就是这么快的一种给人的感觉。

　　记者：但是这种欣喜持续了多长时间？

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：这种欣喜持续的时间不长，因为买房子的时候可能没想太多，然后你进来的时候就开始听到风言风语了，比如说开发商骗我们的面积了，然后会说物业公司收我们很多很多钱，他们也不干活，他们也老骗我们，这样的话呢你觉得你生活在一种被欺骗的环境中，你觉得为你服务的人是不讲道理的，你觉得这些开发商是不讲道理的，它这种心理的感觉就会逐渐的增长，逐渐的增长，这种东西会有一天会爆发的。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：那么维权导火线可以说最直接的就是开发商遗留问题，还有就是物业管理收费的问题，这两个实际上在业主当中是最敏感的。

　　记者：这好像也是所有小区的业主如果碰到问题基本上都是这两类问题。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：对。这两类问题最突出的有几个，一个是比如说房屋（面积）缩水，还有一个停车管理、停车收费。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：大量的百姓用按揭的方式买房子，他们是想改善居住环境，他们仅仅想的是这个而且他们以为房子是国家控制的，从建筑、设计都是国家管的，因为以前分房子也是这样的，他们没有想到房子是市场化的产品，而且房屋是手工产品，他们不知道，发展商也没告诉他们，社会也没有人告诉他们，政府也没有发预警，其实我觉得政府在这个领域里面就是措手不及。

　　解说：从房屋的面积、质量到公共设施的归属和使用，小区里总会有各种各样的问题，起初业主们会直接去找开发商或物业公司理论，但往往碰壁而归。受挫的经历让大家逐渐明白，无论是要维护共同的利益还是自己的利益，凭借单个业主的身份是很难实现的。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：我要看那个采暖的数据表，那个经理就是说舒先生您没权利看这个，那当时你想想，你上去打他一拳的心思都有。

　　记者：我花钱买的房子我为什么没有权利看呢？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：你没有权利看，因为这是全体业主的共有财产。

　　记者：可是我有权利知道这方面的信息。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：你有权利知道，你去找你的代表去知道这些信息，法律没有让我公布这件事。

　　记者：他这样回答，他这种说法，合理合法吗？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：合法，当时噎的我一楞一楞的，我真的无话可说。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：每一个人都是简单的以为说我的权利就是什么什么什么，实际上在法律上是不承认我的权利是什么什么。他承认什么？他承认的是业主大会的权利和物业公司的权利，这一点我们的业主始终就没有搞清楚，换句话说，你单个主张你自己的权利的时候，在法律上、在理论上、在任何方面你都得不到支持。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：当时的法律法规，因为权利人不是业主个人，所以在你个人跟他交涉的时候作用不大，一般都得是形成一个权力机构你才可以跟他们交涉，所以这样来呢，实际上是一步一步走到今天 ，不行那咱就组织业主委员会，当时叫物业管理委员会。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：然后我们达成一个什么共识呢，叫不惜一切代替成立业主委员会，有点像宣誓一样，你不成立业主委员会你就没法解决公共事务，这些公共利益，就只能任发展商自己随便处分，只能任物业公司随便拦，你一去跟他谈，公共的事您别跟我谈，您没有法定身份。

　　记者：再或者说没有对话资格。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：对。维护公共权利的第一步就要建立公共权利的合法的主体，对吧，有了主体了，这时候物业公司到小区讲课去，我跟他们开玩笑，你没有业主委员会的时候物业公司这么跟你说话，绷着脸跟你说话，你一旦有了业主委员会，物业公司那个脸跟小包子似的，就笑着跟你说话。

　　记者：有和没有，有这么大的区别吗？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：就是这样，因为他知道你可以诉他，他知道你可以依法查他了，他知道你振臂一呼就有几百个业主会围在你下面跟他说话，怕这个。

　　解说：当时，人们对业主委员会这样的组织形式都很陌生，即使是基层政府部门的工作人员，也不太明白应该怎样办理各种手续。但是蔡若焱、舒可心他们抱着不达目的誓不罢休的决心，耗费了整整一年半的时间，终于在各自的小区成立了业主委员会。

　　解说：成立了业主委员会，业主们就有了维权的合法主体，但接下来，要怎样维权呢？北野、舒可心和蔡若焱他们从发生在自己小区的维权事件中，逐渐找到了答案。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：2002年的时候，我2001年搬进来的嘛，到2002年，突然有一天晚上有一人给我打电话，说你快来吧出大事了，我说怎么了，说你来了就知道了，大概晚上九点钟，我下去一看，好给我惊着了，业主把车堵在入口处，然后整个的从这个小区的入口一直延伸到街上，原来是怎么回事呢，我们这儿地库是一个月350块钱停车费，那么他突然之间涨到450，他也没跟人商量就涨到450，你要交你就停进去，你要不交就不许你停，那这样的话就引起众怒，这也暴露出另外一个问题，大家在交流方面都缺乏技巧，第二天开发商说行了，你们停（车）吧，我们也不管了，结果他从一个极端，从涨价到另外一个极端，一分钱都不收了，爱怎么停怎么停。

　　记者：这样好啊，很多业主一听不收费了都会高兴了。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：对，刚开始的时候大家很高兴，维权胜利了，而且很容易啊，这事。

　　记者：这个胜利好像来得比很多小区、比很多业主都来得容易。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：高兴劲过去以后开始出问题了。

　　记者：为什么？

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：虽然你可以随便停但是毕竟大部分人还是交钱的，那么就出现了一个什么矛盾呢，交钱的人如果回来晚了，那不交钱的人就把人家的地儿给占了。

　　记者：新的不合理又出现了。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：业主之间彼此打起来了，极端的人认为说我们这次维权成果巨大，而且胜利了，我们要继续维下去就是不交这钱，我当时就提出反对意见，我说如果我们反对别人强权欺负我们的话，那我们就不能我们联合起来以后我们也欺负别人，这不对的，我说我们还应该理性的去跟他们谈判，最后经过这种协商，经过这种做工作，这件事终于算是解决了，还是按350解决了。

　　解说：而舒可心所在的朝阳园小区，由于二期工地违反规定夜间施工，严重影响了居民休息，业委会决定要采取集体行动。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：全北京或者全中国第一个闹房展会的就是我们小区。

　　记者：第一个？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：对。

　　记者：你也在其中吗？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：我在其中，闹房展会我们态度很清楚告诉大家这是一个组织活动，告诉大家谁都不要骂人，因为这样的话会被对方告我们侵权，大家就在发展商的展台那儿溜达，谁要一看房子（我们）就说您别买这房子，这房子不好，其实我们都是买了这房子，人家问怎么不好，哪个人就说我们家房子质量不好，比如说我，我说我们家地板缝特大。

　　记者：这件事情，要去闹人家房展会，是业主委员会商量好的？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：对，策划好的，非常认真的策划的，闹房展会的时候我们设计那个背心是非常有意思的，有的是我买了朝阳园印在前面，有的是我买了朝阳园印在后面，那些苦啊、烦啊、惨啊那些字，有的印在前面，有的印在后面，所以当咱俩并排走的时候一定是“我买了朝阳园苦、我买了朝阳园烦”。这样的话个体不能构成对一个实体的侵权，构不成，这两个事一连起来，那我们俩走一块了，我们俩不是一块来的，一定要非常掌握这种度，用得不好就偷鸡不成反蚀把米了，同时跟我们一天不约而同去的一个小区叫九龙花园，他们的业主由于控制得不好，几句话没说就把展台给砸了，砸了以后这个小区的业主和发展商关系彻底就坏了，而我们小区这个业主包括业主委员会和发展商的关系一直维持一个正当的生意关系，一个正当的主体和主体之间的关系。

　　记者：还是有一个限度在里面。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：对。楚河汉界划好了。

　　记者：最后这个问题解决了没有？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：解决了，最后发展商坐飞机当时中午就回来了，从香港就来了，然后发展商回来了，回到谈判桌上来，这个展览下午就继续开展了。

　　解说：在这两个业主维权故事我们会发现，他们将业主的集体行动限制在了非暴力、不影响公共安全和不侵犯别人权力的限度之内，最终通过与开发商和物业公司谈判、协商的办法解决了矛盾。

　　记者：我们经常在各种媒体上会看到小区的业主们不满他们的物业、不满他们的开发商，采取的各种方式比较暴力。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：但是暴力的方式实际上是两败俱伤的方式。

　　记者：但是在很多人看来，我用这些暴力的手段我最直接、最有效。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：直接、有效有可能，但是违法的途径获得的权利不受法律保护，这一点大家可能不了解。

　　记者：但是很多时候确实是，他用这样的手段开发商让步了物业也让步了，一定限度上维护了自己的利益。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：不对，如果你谈暴力维权就不应该是发展商让步，发展商让不让步不重要，这是政府不作为，因为谁在管暴力，不是由发展商管暴力，产生暴力以后要公诉的，要政府行政部门来出面制止这种暴力的，我们谈暴力这种行为本身是错误的。

　　记者：但是舒先生，你谈的这些东西，所有你的理念、你的想法，都是在一个法制的有理性的社会中。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：当然啦。

　　记者：可是我们现实生活中发生的行为常常不是这样的。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：我们要干嘛，我们不是要构建一个法制理性社会吗！

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：物业公司大多数它在法律方面是强势地位，在行政方面它也是强势地位，它跟政府官员的关系绝对要比业主强，比业委会强所以在执行过程当中，可能政府也好、法院也好、不会去支持它，说不好听点不会助纣为虐，但是可以不闻不问，那么在这种时候业主就显得非常势单力薄了，这时候更要让业主明白自己理性的重要性，你冲动，你冲动没人保护你。

　　记者：我至少出了口气了。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：你看，人争一口气佛争一炉香。

　　记者：很多业主就是这么想的。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：在物业管理恰恰不能那么想，因为整个的物业管理小区是你的家，你这口气出来可能把你家砸烂了，我举过那么一个例子，我说物业公司干的坏事，如果他干坏事可能就像一只耗子特别该打，拿笤帚疙瘩怎么打都行，甚至拖鞋摔它都行，但是千万别把你们家宋朝那青花瓷瓶拿下来就摔过去，耗子可能打死了，你的损失太大了。

　　记者串场：无论是哪一种比喻，说的都是同一个道理，维权的目的是要保护我们的私有财产，而采用暴力的方式最终会导致两败俱伤的结局。从长远看，小区的综合品质决定了房产的价值。如果投鼠忌器不能避免的话，我们还有没有更好的办法？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：智慧。

　　记者：用智慧？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：对，战争不是解决问题的办法，解决问题一定是需要谈判的，在谈判桌前双方博弈的是智慧，博弈的是能力。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：上地西里是我所知的在全国来讲第一家能把装修费从入住开始全部退给业主的小区，这是通过谈判获得的。如果要用斗争的方式，我估计在目前的法律状态下，可能很难获得支撑。

　　记者：怎么会能让物业把已经收的钱退回来。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：对。

　　记者：这很不容易。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：我们因为这件事情跟物业的谈判，我们建立了一个制度，当时双方是有共识的，每星期四下午两点叫周例会，为什么叫例会？例会是没主题的，你要真说要求物业公司的经理，你来谈这个事情，可能人家不来了，但是因为是例会双方都有愿望要表达，你别忘了物业公司对业主委员会也是有要求，有需求的，比如说帮助他缴费，询问一些事情该怎么做，包括我们对物业公司的一些非常有效的管理行为要给予支持的，你比如说我们私搭乱建的，那么我们要支持物业公司给它拆掉，这种沟通的平台建立了以后你就会获得很多的沟通的机会，在这种时候你可以提出你的要求，通过双方的妥协退让，包括搁置一些争议，那么能获得利益，这个谈判一直持续了一年多的时间，也就是通过50多次的会谈才把这个事最后敲定。

　　解说：建立沟通的平台、付出极大的耐心，使得蔡若焱在担任当业委会主任时与物业公司谈判成功，同样北野也在他做业委会主任的实践中，找到了与物业公司的相处之道。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：开发商建一个小区。他不想建一个好小区吗？他也想建一个好小区，因为他建一个好小区，他的名声好了，他还能赚更多的钱。大家想想 物业公司不想把小区弄好吗，他肯定也想，为什么，因为小区好了物业公司才能挣钱，从这个角度来说，他跟业主的利益是完全一致的，我觉得大家忽视了一个最根本的东西，就是当我们用分的角度去看世界的话，我们永远是对手，我们永远是敌人，但是如果我们用合的角度看，我们会看到一个新的美好的世界。

　　解说：几位业主委员会主任不约而同地都在提倡用协商和谈判的方式来解决物业纠纷，在他们看来，虽然有美丽园小区业委会的胜诉案例在先，但通过司法途径来解决物业纠纷未必是当前最好的选择。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：我还是希望大家应该冷静下来去认认真真的选择我们自己维权的道路，实际上法院可不可以用，不到万不得已的时候不用，倒不如拿着法院这件事，我要诉你这件事说事，比真正上法庭有用，为什么这么说。

　　记者：更实际一些。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：队。如果不上法庭，大家实际上是在关在屋子里吵架，但是一旦上了法庭，就等于我们两个人去天安门前吵架，大家都得板着脸 觉得自己对，那么这个时候博弈就出现不平衡了。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：咱们物业管理最重要的一个基本依据应该是《物权法》，《物权法》现在四读 五读了，五稿了，到现在还没定下来，在业主的权利缺乏最基础的，法律支撑的时候它在法律上很难获得保证，在缺乏这一块的时候，我建议搁置，需要权衡，甚至有些时候需要妥协。

　　记者：为什么一定要妥协，为什么我们不能不达目的绝不罢休？因为很多情况下我们的利益确实是受到了侵害。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：对，博弈里面有一个很重要的理论，就叫“囚徒困境”。什么意思呢？两个贼在偷东西的时候被警察抓住了，然后他把他们两个人分开，分别对他们说，如果你招了我就放你，如果你不说那我就要判你20年，这两个贼分别把对方都给供出来了，其结果是他们俩人分别被判了十年，为什么，因为他们两人在博弈的过程中都只想自己利益最大化 让对方成为输家，任何博弈是这样的一种博弈的话，那么大家要么都输就没有赢家，所以讲共赢 共赢，共赢的意思就是这个。

　　解说：今天的朝阳园、银枫家园和上地西里小区都经历了由乱到治的过程。真正为小区带来安宁和利益的并不是尖锐的对立与斗争。维权是一个博弈的过程。双方既有利益共同之处、又有矛盾的地方。既要谈判、协商，又要妥协、退让，这是理性的维权方式，而双赢更是现实的选择。

　　解说：商品住宅小区的公共事务管理毕竟涉及到几百甚至几千人的利益，居民和业主也各有各的想法，在逐步解决了跟开发商、物业公司之间的纠纷之后，业委会主任们发现，小区里还有更挠头的事情在等待着他们。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：维权的概念仍然是一个复杂的概念，不是像我们现在所看到的那么简单的一个概念，并不是，物业公司和开发商对业主整体利益的伤害属于肌肤之患，但是业主和业主之间他们之间的伤害可能是持久性的和深在的。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：就是业主和开发商的维权是很简单的，因为他们之间的关系就是房屋买卖合同关系，房屋质量赔偿了也好，退房了也好，这事就完了 纠纷就解决了，和物业公司的关系就无非是跟他签订了一个好的合同，他开始正常工作了，你就监督它 他当然会犯错误，犯错误改或者用商业保险的办法来赔这就行了，但是永恒的话题就是如何构建和谐的问题，业主和业主之间的、居民和业主之间的利益关系。

　　记者：在某些地方这反而成了最难的事情。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：取得政权容易，巩固政权难 难就难在这儿。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：物业管理要求咱们是用民主这种制度的设计和建设来达成最终业主委员会这套制度的完善，民主首先需要的是一个 一个 一个独立意识的人，这个独立意识就是有公民意识。

　　记者：再具体点，你所谓的公民意识到底指的是什么？

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：每一个人在他所在的公共区域的公共资源，公共利益 他有责任心 有责任感，而不是就管自己这一亩三分田，不是凡事都以我为中心，我的判断标准就是世界最公平的标准，那个不行。

　　记者：常常很多人也犯了这种错误。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：所以要学会服从制度、服从多数人、服从自己反对的事，执行自己反对的事。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：今天我们的问题恰恰就在这个地方，我们一夜之间富了，但是我们在精神上却差得很远，就是当一个人他的物质达到一定水平的时候，他的精神和道德水平一定要跟它相匹配，就像一只鸟在飞翔一样，两个翅膀都有力量的时候这只鸟才能高飞，你一个软 一个硬，那不就摔下来了吗？我就想社区业主维权第一步要干嘛，就要建立公民意识。

　　解说：在北野的提议下，银枫家园设立了一个顺风车站，希望开车路过的居民能给需要搭车的人提供方便。北野想通过这样的小事来帮助大家培养美德、树立公民意识。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：有一天一个老大妈她就去到那个顺风车站那去了，她想试试，一会儿来了一个小伙子说您去哪儿大妈，她说我去菜市场，把她拉菜市场了，回来以后这个大妈就跟他的孩子说，说你们都记着啊，凡是路过那儿的时候你们都要停下来去搭人家；还有一个年轻人，三十岁，是公司的一个老总，年轻有为，顺风车站搭过别人，人家问他说你搭别人的时候你什么感觉，他说我告诉你，我搭别人的时候，他说我甚至觉得自己的灵魂都升华了，因为你突然发现，你做了一件你举手之劳的事而让别人得到了好处，如果我们社会都能这样去做的话你想我们这个社会是一个多美好的社会，公民教育实际上是社区维权的最最重要的一步。

　　解说：北野所在的小区曾被评为北京市优秀小区，但是到了2005年5月，担任了十几个月的业委会主任之后，北野突然辞职了。

　　记者：为什么呢，这就令人奇怪了，不是一上来还是有一定的雄心壮志，而且也确实做了几件实事，也得到了大家的好评。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：业主常常说物业公司用黑社会，开发商用黑社会去打他们，我作为一个业委会主任，我收到过匿名信，里面画着轮椅、画着铡刀，让我去死，我收到过业主的、我的邻居的威胁，告诉要让黑社会打断我的腿。

　　记者：这么严重吗？

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：无非我说了，我说作为一个业主你必须要交物业费，如果你不交物业费，你等于是侵犯你邻居，占你邻居的便宜。

　　记者：但是你不觉得这些人不交物业费也有他们的理由吗？他们觉得自己交这些钱没有换来相应的服务。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：好，你不交物业费，第一　物业公司可以通过降低服务的办法来使所有人受害；第二　你不交物业费，物业公司随时可以起诉你，法律是支持物业公司的。换句话说，用不交物业费的办法维护自己的权利和反对物业公司，这就跟自杀没有任何区别的。

　　解说：虽然同住在一个小区，甚至同一层楼里，但是人们在观念上可能存在着极大的差异。尤其是对社区事务缺乏参与意识，更使得小区的公共利益难以维护。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：在一个社区里头能感觉到自己的权利受到侵害的人不会超过5％，这是我们这几年调查的一个结果，任何一个社区都一样，不会超过5％，但是5％能唤醒的人不会超过15％，就是15％的人围在周围积极地推进这件事。

　　记者：那大部分的、剩下的都是什么人？

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：剩下的人就全是一些跟风的，有些小区开一次业主大会都非常困难，你发给他的资料还没出门呢他就扔到废纸篓去了，看都不看。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：有一次发生过这样的事，晚上开会，我给大家打电话就来了一个人，几千人的小区，七百多户，为社区来一个人，我给你打电话说你怎么不来呀，说对不起，我还得看电视连续剧呢，我还得遛狗呢。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：现在的问题是要求成立业主委员会的小区并不多，业主们还不觉得公共权利需要维护，北京三千多个小区当中只有400多个业主委员会，没想过要成立业主委员会呢。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：业主利益如果不经过三分之二业主投票来作为现实，没有业委会的组织的话，业主利益就是空的，还得有人去做，必须得有人去做。那么怎么做？

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：关键问题就在这儿，需要有这么一个人，叨叨叨，有点像什么 唐僧，《大话西游》里的唐僧，你得叨叨，叨叨招人烦，不，我有一个想法，就是社区政治家、社区活动家，就在业主委员会这种工作单位中产生了，他们是一群和社区业主和社区居民最紧密联系的一群人。现在的居民委员会为什么脱离居民的利益？因为居委会主任从来不来关心大家的事。为什么？用不着关心大家的事，只要听领导的就行，而我作为业主委员会要想做决定，只能求大家投票，所以我就只能跟大家说，这个事求你们大家投一投票吧，因为咱们这事这样这样这样，这就形成了权力自下而上的一种机制，社区民主机制，所以民主从社区开始，居住改变中国。

　　解说：2003年9月1日，国务院颁布了《物业管理条例》，这是我们国家第一部规范物业管理活动的行政法规。其中规定，全体业主组成的业主大会，是物业管理的主体，代表和维护全体业主的合法权益。它的执行机构是业主委员会。而涉及到处理有关业主公约、物业公司和维修资金等问题时，必须要通过业主大会，并超过2/3以上的业主投票权才有效。

　　记者：但现在有一个最直接的问题，很多业主就会觉得要征得三分之二以上的人同意，这就是一个特别麻烦而且不太公平的事。

　　北野（北京银枫家园小区业委会原主任）：这个不是公平不公平的事，实际上这是一个很严肃的民主训练，因为这三分之二的标准是比照《宪法》的规定制定的，如果一个国家的法律需要改变的话就需要三分之二国会议员，也就是三分之二人大代表的同意才能够改变。

　　舒可心（北京朝阳园小区业委会原主任）：因为业主委员会代表的是多数人的权利。对吗？业主委员会是多数人权利的执行者，如果要让他很容易几个人就能弄完了你拿什么保证他代表多数人利益。

　　记者：会有很多业主听了你们的话，看了你们的事，他们会说像你这样的人不愁吃不愁穿，而且对这个事有兴趣，你来参与，而他们还是用那句话，几乎是一辈子的钱，就几乎就买这么一套房子，他们能做的就是这些。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：不对，能做的不是这些，能做的就是真地庄重地投出你的选票，实际上一年用不了几分钟。

　　记者：他们会说你说的这些离他们太远了。

　　蔡若焱（北京上地西里小区业委会原主任）：民主就是一个很远的过程，民主是一个非常间接的过程，既然咱们物业管理设定了民主程序，你就要用民主的办法来解决。走程序，对吧。

　　你别老说你做不了什么，中国人老把做什么看成是直接做什么，实际上你能做的很简单，就是投票，你想自己作主就要为自己作主承担后果，民主并不是一个好和坏的问题，民主是让大家有一种选择的机会，那么民主只保证是多数人的选择，也有可能这多数人选择了一个错误的，但至少是多数人的选择。