维修项目预算如超过20万物管不招标就不让它干

提要

●“物业维修基金”变身“专项维修资金”，业主无需再将钱交给物业管理公司，可自行缴纳，避免了被挪用的风险。

●物业管理公司提出维修计划，必须公示5日，并征得2/3以上受益业主的同意。

●维修及翻新改造工程预算在20万元以上的，应由物业管理公司组织招标，招标过程应接受广大业主及
业主委员会的监督。

●市国土房管部门正在起草《广州市物业管理规定》，以后，不缴纳专项维修资金的，或将不能拿到房产证。

记者昨日从广州市国土房管局悉，目前，广州业主可以自行到指定银行网点缴交专项维修资金，无需交给物管公司。物业管理公司的维修计划，必须经2/3以上受益业主的签字同意。

另悉，目前，国土房管部门正在起草《广州市物业管理规定》，规范该资金管理，预计届时将严格规定每个业主都必须缴纳维修资金，并可能通过不能收楼、不发房产证等措施进行制约。

业主可自行去指定的银行网点缴交专项维修资金，以后每用一笔就从中扣缴一笔。

“专项维修资金”即以前的“物业维修基金”，属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和改造。 据广州市房屋安全管理所统计，截至今年8月底，广州专项维修资金归集总额为14.13亿元，规范使用总额为1101万元。

记者了解到，2004年3月18日以前，专项维修资金主要由物业管理公司或建设单位代为收缴，但一些管理公司和建设单位收取业主的专项维修资金后，没有及时存入指定银行，专项维修资金已成为广州的信访问题之一。

2004年3月18日，市国土房管局印发《专项维修资金宣传单》，要求物业管理公司不再代收专项维修资金，业主可自行去广州市指定的银行网点缴交专项维修资金，一般20天后即可领得该资金“存折”，以后每用一笔就从中扣缴一笔。

市国土房管局和市房安所对专项维修资金的使用只备案不审批，审批权由业主掌握。   

由于专项维修资金的使用容易激发业主、业主委员会、物业管理公司之间的矛盾，在目前国家建设部、财政部还没有出台相关规定的情况下，广州市国土房管部门制定了临时的使用程序。

首先，物业管理企业提出维修项目，在物业小区内公示不少于5日；接着，物业管理企业填写资金使用申请，并征得2/3以上受益业主签字同意后，报市房安所备案；第三，市房安所收到申请资料后，在5个工作日内到现场调查并完成备案手续；第四，物业管理企业组织实施完成维修；第五，维修更新工程完工后,由专户管理银行拨付维修款到物业管理企业的账户；第六，房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修情况，物业管理企业可立即组织实施，并同时在小区内进行公示。此外，维修及翻新改造工程预算在20万元以上的，应由物业管理企业组织招标，招标过程应接受广大业主及业主委员会的监督。

市国土房管局和市房安所对专项维修资金的使用实行只备案不审批的原则，审批权由业主掌握。

对于这些规定，市房安所有关负责人解读说，受益业主指房屋出现问题的共用部位所影响到的业主，比如，一栋楼中两个单元两部电梯，其中一个单元的一部电梯坏了，受益业主就指使用这部电梯的那些业主。

未来可能会通过不核发房产证、不能过户、从物管费中扣缴等方式保证每个业主都缴纳专项维修资金。

据了解，目前，广州市国土房管局正在积极起草《广州市物业管理规定》，将进一步规范广州市专项维修资金的管理，同时广州国土房管部门也在等待国家建设部和财政部有关规定及省物业管理条例的出台，并据此规范专项维修资金。有专家分析，每个业主将来都必须缴纳该项资金，否则，对其他业主不公平，因而，即便现在不交，未来广州规范这项资金管理时，可能会通过不核发房产证、不能过户、从物管费中扣缴等方式，保证每个业主都缴纳专项维修资金。

专项维修资金住宅每平方米40元

市国土房管局《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》规定：

（1）核发商品房预售证在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（国务院《物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2%部分,则由建设单位按业主大会决定的方案交纳。

（2）核发商品房预售证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。