老画家购农家院签约整十年 农民反悔起诉硬要

昨天（9月6日）下午1点40分，朝阳法院开庭审理一起当地农民要求收回卖给市民农家院的纠纷案。老画家周永阳10年前在朝阳区金盏乡马各庄村购买了村民刘士洋一个农家院，两个月前，村民刘士洋突然登门拜访，说以前的买卖合同无效，要收回房屋使用权，并退回10年前收取的7.4万元的购房款。在周家不同意的情况下，刘士洋将周永阳告上了法庭。

据负责审理此案的法官俞里江讲，仅朝阳法院积压的此类案件不下七八起，目前都未判决。

法庭中：双方为购房时间激烈争执

昨天（9月6日）下午1点40分，在朝阳法院27法庭上，除了一名法官、一名书记员和作为旁听的本报记者，只剩下作为被告的老画家周永阳父子和原告马各庄村民刘士洋，双方都没有聘请辩护律师。

原告刘士洋提出自己与周家签订的合同无效，要求周家返还房屋，自己偿还当年从周家收取的7.4万元。

周永阳父子不同意刘的说法。周永阳拿出了当年按着红手印的购房合同，并指着合同上的村委会印章称，当年双方的买卖经过了村委会的同意和支持，购房合同一共四份，除买卖双方外，还在村镇两级政府备案，而且当年村委会还为此收取了1500元的管理费，因此周认为这份合同应该具有一定效力，至少当地政府应该负一定责任。

奇怪的是，在法庭上，周与刘出具的刘士洋当年手写合同上的购房时间并不一致，虽然两份合同都有着双方的签字，但周家的合同上的购房时间是1996年，而刘出具的合同中，购房时间却是1998年，双方为此一度激烈争执。不过，法官问刘士洋周家真正的入住时间，刘承认是在1996年。

法官：目前这样的案件还有七八起

法庭上，周永阳提出村委会既然同意了当年的交易，应该作为第三方出庭，但此要求被法官驳回。法官称，村委会与此案无直接关联，但如果周永阳的购房合同被判无效，周可以再次起诉村委会。

庭审结束后，法官俞里江向原被告双方透露，这样的案子已经在朝阳法院压了至少七八起，目前都还没有判决，有些案子的购房时间比此案还长，有些案子是镇政府直接与市民签的合同，这些案件有可能统一判决。

老画家：一家人已经没有其他住处

庭审结束后，记者来到马各庄村周永阳目前居住的农家院。院落坐北朝南，有五间正房，四间厢房。周永阳的儿子告诉记者，10年前买房子时这里只有两间厢房，住进来之后，一家人陆陆续续对院子进行了改造，又新盖了两间厢房，修改了门楼，修建了仓库，还把厨房厕所进行了精装修，仅厕所就贴了瓷砖，挖了化粪池，通了上下水。

“当年买这个院子的时候，所有人都觉得7万多元太贵了，当时这附近都是荒地，谁也没想到这里发展这么快，几年就和城里接到了一起。”周永阳说。

周永阳和26岁的儿子都是自由艺术工作者。周永阳说：“我不是有钱在农村买别墅，我们全家就这么一处住宅，别说是把10年前的7万多元还给我，就是还给我20万元，按现在的房价我也买不起了。”

农民刘士洋：学习了政策，一定要收回房产

在法庭外，记者采访了刘士洋。

记者：你卖出房子10年了，为什么现在才想起收回？

刘士洋：我之所以想要回过去的院子，是因为现在没地方住。我和妻子在今年离婚了，现在的宅子让前妻住着，我自己每天都睡在兄弟开的洗浴中心里。再有，以前不知道农家院不能卖，后来看了电视，学习了政策，知道这是违法的。

记者：按法律农民每户只能有一处宅基地，既然你认为当年的农家院没有卖出，为什么村里又批了你一处宅基地？

刘士洋：后来那处宅基地是在我儿子名下批的，现在我儿子已经死了，那个宅基地归我前妻了。

记者：听说当时你的儿子在监狱服刑，而且没有结婚分家，为什么村里能给他批下这么大的宅基地？

刘士洋：我有两个儿子，一个女儿，虽然都没分家结婚，但我家人口比较多，那时候村里能分户，于是村里就批了我那处宅基地。

村中：还有20余户城里人购买的农家院

昨天（9月6日）下午，记者在老画家周永阳的陪同下来到马各庄村村委会，村支部书记和村委会主任都不在，村委会大院的另一间会议室里有几个干部模样的人在开会。周永阳走进屋，想找一个村民委员把今天开庭的情况反映一下，其中一个村干部对这位60多岁的老人说：“这里在开会，这件事我管不了，你出去！”

周永阳伤心地说，当年他买房的时候村里的干部们非常热情，当年的村委会主任就是现在的村党支部书记，当年的村长拍着他的肩膀鼓励他在这里买房。

据了解，在马各庄村买房的城里人还有20多户，目前大家对周家的官司都极为关注。周永阳最后对记者说，如果他的官司输了，他只好把村委会告上法庭。

记者调查 农家四合院怀柔山中卖得火

就在老画家周永阳遭遇“退还农家院官司”的同时，怀柔区渤海镇的洞台村边却有百余座农家四合院正在如火如荼地建设中。这片在洞台村集体土地上建造的名为“家春秋”的四合院，正以每套30万元至50万元不等的价格卖给北京市民。据销售人员讲，4月份开盘以来，已经卖出了80多套。

日前，记者来到渤海镇洞台村，以买房者的身份对此进行了调查。

来看房的城里人络绎不绝

记者以买房者的身份来到位于怀柔区北部山中的渤海镇洞台村，从怀柔区中心到洞台村只能乘坐一条公交小巴线路，整个行程近40分钟左右。车上的售票员告诉记者，去“家春秋”看房的城里人特别多。

到了洞台村，记者顺着一片沙石河道找到了这片山中的农家四合院。只见这片青砖青瓦的四合院覆盖了半面山坡，而四合院建筑群的边缘处还有建筑刚刚投入建设，远远望去，整个建筑群就像山西的乔家大院，非常壮观。

当天下着小雨，但记者还是在现场看到了三个来看房的家庭。一个女顾客对记者说，她丈夫的朋友在这里买了房子，说这里空气好，安静，特别适合度假，于是她们也动了心。“以前就想在农村买个农家院，但听说跟农民签合同不受法律保护，这个房子是村里开发的，听说是跟镇里签合同，应该比较保险”。

四间屋的农家院已经卖完了

来到售房处，看到墙上挂着一名知名相声演员的照片，听说这位老演员不久前也在这里买了房子。看有人来看房，售楼处的小姐很热情地为记者进行介绍。据她讲，这片四合院是区旅游局和镇政府联合开发的，市民可以放心购买，市民能够获得70年的使用权。居民虽然不能得到国土部门颁发的大产权证，但可以得到乡政府颁发的产权证，房屋转让赠与都没什么问题。

记者在四合院中看了一圈，发现所谓的四合院并没有传统四进四出的四合院那么大，不过就是仿古的农家院，三到五间正房，二至四间厢房，有着仿古的门楼，朱红的大门。售房小姐告诉记者，四间房的院子最被顾客看好，现在已经卖完了。

村镇级政府发“产权证”当“荣誉村民”

记者让售房人员拿出购买合同看看，售房人员一直回避，经过再三请求，终于拿出了合同的复印文本。记者发现，合同上注明的卖方是怀柔区渤海镇洞台村村民委员会，而并非售楼人员说的镇政府。

合同称，根据上级政府有关规定，经过有关政府主管部门的批准，并经洞台村村民委员会决议一致通过，确认在甲方坐落地范围内土地上兴建洞台新村（家春秋·泰来园山水庭院）工程条件成熟，现上市租售。双方同意在乙方交齐房款后30日内，发给乙方村镇级政府认可的房屋所有权证。

记者在网上下载了“北京市新版商品房买卖合同文本”进行比较，发现这份购房合同比商品房买卖合同粗疏得多。记者想看一看“村镇级政府认可的房屋所有权证”，销售人员说目前还不能提供。

记者质疑这种产权证的法律效力，销售人员说，镇政府是根据国家的新农村建设政策批准建设的，之所以不能取得大产权，是目前还没有得到销售许可证，开发商正在努力。

“您买了房子，村里就会发您一个‘荣誉村民’的证书，您信不过开发商，还信不过政府吗？”销售人员说。

 镇政府：农家院用的是“景区建设用地”

由于一直没有能够与洞台村村委会取得联系，记者以一个买房者的身份向渤海镇政府询问此事。镇政府村镇建设办的一位姓孟的工作人员对记者说，“家春秋”现在的占地是过去河滩的荒地，既不是农民的耕地，也不是农民的宅基地。

据这位工作人员讲，渤海镇属于怀柔响水湖风景区，区规划委员会曾经划定此处为“景区建设用地”，根据新农村建设的政策，村里的集体土地也可以这样来服务农民。

这位工作人员说：“最后购房合同上要盖镇里的公章，买房人大可不必担心，您见过垮了的开发商，见过垮了的政府吗？”

权威解释 这一任官员要建下一任官员要拆

买房人法律上得不到保护

记者将调查中了解到的情况向市区两级政府部门进行咨询，发现之前的说法中有诸多疑点。

疑点1 “景区建设用地”是否获准？

记者就“景区建设用地”问题向怀柔区规划委员会进行查证，其工作人员查阅了3年内的规划记录，没找到洞台村取得过《建筑工程规划许可证》。这位工作人员对记者说，农村集体土地上不管盖什么，都要在规划部门领取《建筑工程规划许可证》，如果没有这个证，就属于违法建设。

疑点2 村镇集体土地能否建房出售？

记者就村镇集体土地能否建房出售的问题向市国土局和市建委相关政策法规部门进行咨询。

市国土局一位负责人斩钉截铁地对记者说，集体土地上建房出售给市民肯定是违法的，不管是耕地、宅基地还是其他别的什么。这样建成的房屋，产权证无效，在拆迁时得不到补偿，更不受法律保护。

市建委的政策咨询员对于“与政府签合同有保证”的说法也进行了反驳，她说：“如果镇政府的这一任官员要建，下一任官员要拆，买房子的城里人从法律上说一点儿都得不到保护。”