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业主委员会、物业公司谁能胜诉

http://www.hnfczl.cn 2006-9-26 15:05:54 来源: 镇江房产网

本报读者张先生咨询：其住在高新区某小区，也是该小区业主委员会的成员。该小区在2003年下半年召开了业主大会，制定了该小区的小宪法——业主公约并选举产生了业主委员会的七名成员。2004年年初经相关行政管理部门的审核对该业主委员会予以了登记备案，业主委员会正式成立。张先生及其他业主委员会的成员对于物业公司的以下两种行为进行了交涉：首先，该物业公司在小区内共用部位修建的停车场长期收取费用，收费时标准不一，而且该物业公司对所收取的停车费用从未向业主大会说明过收取了多少及其相应用途。张先生代表其业主委员会向物业公司提出今后对车辆停放的收费应有明确标准，并应对收取的费用及用途向业主委员会说明，业主委员会对此有直接的监督权。其次，该物业公司在小区临街的共用部位上修建了17间经营性用房并已出租两年之久，租金至今一直归物业公司自己所有。业主委员会对该物业公司利用业主共用部位建房盈利的行为十分愤怒，双方发生过几次冲突，但物业公司对此的态度还是外甥打灯笼——照旧。张先生欲通过法律途径解决问题所以咨询律师他们能胜诉吗？
律师认为：业主委员会与物业公司之间是一种聘用与被聘用的关系，物业公司应当为维护业主的共同利益而行使权利或履行义务，对此双方之间应有物业管理合同进行约束。对于本案中，物业管理公司的行为已明显侵犯了业主的共同利益：对于小区内的停车场，一般情况下应属全体业主共有，因为业主们入住之后，其已作为一个集体从开发商处将小区的土地使用权和整个楼盘的所有权买了下来，开发商对小区已不享有土地使用权和楼盘所有权，物业公司只是代理业主委员会行使管理权。如果经业主大会同意停车场对业主的停车也可以不收费或者适当收取费用，将收取的费用作为全体业主的共有基金。总之，小区内的停车场收费应当归于全体业主决定，物业管理公司应当服从决定，维护业主们的共同利益。对于共用部位所建的经营性用房，其土地使用权已归业主共有,物业管理公司的建房出租行为已明显侵犯了全体业主的权益。由于张先生所在的业主委员会已在相关行政管理部门备案，享有的主体资格，该业主委员会就可以起诉物业管理公司承担侵权赔偿责任。对于物业公司的这两项行为，已明显属于侵权，业主委员如果起诉，完全有胜诉的把握。
律师建议：如果业主委员会成立后，物业公司对全体业主有侵权或违反前期物业管理合同约定的行为时，依据《物业管理条例》的规定，业主委员会可以解聘该物业管理公司，并可以要求其承担相应的损失赔偿。对于买受人来说，今后购房时应多增加一个注意方面，那就是审查开发商提供的《物业管理管理合同》以及《业主临时公约》的内容，看其是否对自己的权益有全面的保护，以避免入住后的一些不必要纠纷

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