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二手房买卖--夫妻双方均应签字

http://www.hnfczl.cn 2006-9-26 15:07:55 来源: 镇江房产网

本报读者王先生咨询，在买二手房时他通过朋友介绍找到了一处房源，谈判时出卖方夫妻俩都在，由于房产证上是对方丈夫的名字，所以在最后签合同时只和对方的丈夫签了购房合同，王先生当时还依约定支付了四分之一的首付房款。后来在办理过户时，对方以未经他妻子签字为由提出来合同无效，事发后王先生经咨询得知好像二手房在出卖时夫妻双方确实都要签字，否则会被确认为无效合同。王先生想通过法律途径解决此纠纷特咨询律师看自己的合同在法律上是否一定无效。
律师认为：
像王先生这种买房中的现象，在现实生活中很多，尤其在经济发展较快的地区，在法院被确认合同无效的也不少，所以在买房时，还应多掌握一些购房的法律知识。对于二手房的买卖合同，买受人应当和房屋的全体共有权人签订购房合同，因为如果房屋是共有的，共有人都对房屋就享有共同所有的权利，任何一方都不得擅自处分共有财产，如果擅自处分，依据我国最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效” 。因此，一般共有人之一是无权决定转让共有财产的。像本案中的王先生就应当和出卖方夫妻俩同时签字。但法律是相对的，还有例外，对于王先生的情况可以从这样的角度寻求解决：我国最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第二项还规定“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”也就是说，只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产，第三人是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理的价格，善意的购买了也履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护的。本案中王先生有购买房屋的真实意思表示，同时支付了购房款项，其属于善意的第三人，法律应当首先保护王先生的合法权益，确认合同有效。如果出卖方丈夫的行为给其妻子造成了损失，其丈夫还应承担相应责任。其次，如果该合同被确认无效，王先生还可以通过起诉对方丈夫来挽会自己的损失，对方还应承担缔约过失责任。
虽然，法律上对此类情况有补救的规定与措施，但在二手房买卖中，买卖双方之间的合同还是应该由全部的所有人去签字，这样在履行过程中可以避免纠纷，避免王先生这样的苦恼。

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