二手房交易应注意“买卖不破租赁原则”----
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2006-9-26 15:19:04
来源: 镇江房产网
袁先生近期买了一套二手房，在购房前出卖人已告知他房屋有人租赁，袁先生自以为购买了房屋后就可以决定是否继续出租，但事实情况并未随愿。当袁先生办理了过户手续，取得了房屋产权后，向承租人主张解除原出租赁合同时，却让承租人碰了回来，对方依据的只是一条“买卖不破租赁”。袁先生很不理解自己的房屋还无法行使正当权利，对此其咨询律师买卖不破租赁是否可以对抗他的房屋所有权。
律师认为：承租人的主张是合法的。因为买卖不破租赁是国家法律认可的，在我国《最高人民法院
关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”同时《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《城市房屋租赁管理办法》第十一条“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，以上三项法律规定是对承租人在租赁期限内出租人转让房屋时，如何保护承租人权利的规定，这其中所反映的就是“买卖不破租赁原则”。这一原则是指当房屋有租约的情形下，买卖无法打破租赁关系，新买主是无法过问房屋的使用权，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力。只有当租赁期限到期时，新买受人方才可以行使自己取得的完整所有权。对于本案中袁先生购买了出租人的房屋之后，应当承受出租人与承租人之间的租赁约定，这是为了保护承租人的合法权益。这一条原则起源于《罗马法》由于承租人确定租赁房屋一定期限后，租赁期内房屋的租赁价格上升，出租人依约无法提升出租价格，就以先转让他人的方式解除租赁关系，然后回购再行高价出租。这样极大的侵害了承租人的权益，因此罗马法及以后的各国民法都确定了这一原则，以保护租赁协议，保护承租人利益。通过这一事实，二手房买受人就应当在购房时注意自己所购买的房屋是否已经出租。如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
同时提醒二手房购买者如果遇到带有出租的二手房转让，应先看其租赁期限，根据我国《合同法》
第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”如果承租人承租期限过长或其也不愿放弃承租，购房者可根据自己的情况放弃购买。对于一些有租赁关系存在，但未明确约定期限的根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第三款“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋”的规定房主可在合理期限内要求承租人搬迁。
律师认为：承租人的主张是合法的。因为买卖不破租赁是国家法律认可的，在我国《最高人民法院
关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”同时《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《城市房屋租赁管理办法》第十一条“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，以上三项法律规定是对承租人在租赁期限内出租人转让房屋时，如何保护承租人权利的规定，这其中所反映的就是“买卖不破租赁原则”。这一原则是指当房屋有租约的情形下，买卖无法打破租赁关系，新买主是无法过问房屋的使用权，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力。只有当租赁期限到期时，新买受人方才可以行使自己取得的完整所有权。对于本案中袁先生购买了出租人的房屋之后，应当承受出租人与承租人之间的租赁约定，这是为了保护承租人的合法权益。这一条原则起源于《罗马法》由于承租人确定租赁房屋一定期限后，租赁期内房屋的租赁价格上升，出租人依约无法提升出租价格，就以先转让他人的方式解除租赁关系，然后回购再行高价出租。这样极大的侵害了承租人的权益，因此罗马法及以后的各国民法都确定了这一原则，以保护租赁协议，保护承租人利益。通过这一事实，二手房买受人就应当在购房时注意自己所购买的房屋是否已经出租。如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
同时提醒二手房购买者如果遇到带有出租的二手房转让，应先看其租赁期限，根据我国《合同法》
第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”如果承租人承租期限过长或其也不愿放弃承租，购房者可根据自己的情况放弃购买。对于一些有租赁关系存在，但未明确约定期限的根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第三款“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋”的规定房主可在合理期限内要求承租人搬迁。
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