物业管理费为何难收
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2006-9-26 16:23:47
来源: 镇江房产网
穆汉卿：价格越低收费越难
为了解行业协会对收费难问题的看法，记者日前专程赶赴市物业管理协会进行了采访。集广州市物业管理协会常务副会长、秘书长与广州市城建物业管理公司总经理职务于一身的穆汉卿，可谓全面了解和亲身体会物业管理的运作，对收费难问题也感触颇深。
他认为出现收费难问题，反映了业主对物业管理认识、接受能力的不成熟。一些业主把管理公司市场化的服务看成了应该做的工作，把发展商的问题全部横加在管理公司身上，结果导致“不交钱都有意见，交钱就意见更大”的现状。
但是不是所有的管理公司收费都难呢？据来自市场的调查：写字楼收费不难，“优质优价”的高档楼宇收费也不难。如城建物业管理的名雅苑，就基本上做到了业主１００％主动交费。而真正存在问题的，往往是价格越低，收费越难。如位于新广从路的白云花园，共有３０００多住户，交费的只有２７０多户，收费率连十分之一都达不到。如此状况，物业公司如何运作？许多本来定价已较低的楼盘，业主还是嫌收费太高。到底是不是高了呢？根据国家计委、建设部曾对广州物业管理费的核算，多层的成本价起码在０·９—１元／平方米之间，就是物价局核算的也在０·７４元，但最后核定给管理公司的，却又进一步调低了，一个重要原因就在于避免矛盾。但这在造成发展商补贴问题的同时，也导致了社会兴办物业公司不可能增多。一些业主对物业公司的亏损经营不可理喻，觉着既然亏为什么要做呢，肯定还是有钱赚。这其实是一种误解，物业公司亏了还做的一个原因在于依靠发展商补贴，而另一方面，也是出于公司资质对管理面积的考虑，于是就出现了“宁可亏也要占据市场”的怪圈心态。对于这些，绝大多数的业主予以了支持和理解的，即使是拖延或拒交的，也并不是出于经济的考虑，因为对于定价在０·４—０·７５元／平方米的大多数业主来说，一个月的管理费仅仅是买一条烟的价格，关键是未改变过去计划经济时代的观念，这就要求物业公司得开展一定的宣传教育和解释工作。
行业主管部门认为：地位尴尬，收费难
带着究竟是何因素促使物业公司收费日益艰难的问题，记者于日前就此专访了作为行业主管部门的广州市国土房管局房地产物业管理处。物业管理处负责人对收费难问题的一语概括是：物业公司尴尬的地位铸就了收费难问题。
这位负责人认为，在物业公司运行中，如果真能做到依据法律、法规办事，问题反而简单了，因为业主与物业公司是平等的民事主体，但在实际操作中，由于物业公司多为发展商派生而来，这就使得收费问题难上加难。凡是发展商出现和留下的问题，最后都落到了物业公司去背“黑锅”。为了求生存，物业公司也只好在发展商与小业主的夹缝中忍气吞声，这种被动的从属地位使一些业主得寸进尺，进而拖欠各种应该及时交纳的费用。当然，作为业委会成立之前物价部门核定给管理公司的收费标准是否合理、一些管理公司存在的管理和服务是否到位那是问题的另一个方面。
遇到收费难究竟怎么办？就广州地区目前的情况来看，做法上只有通过司法途径解决。因为广东省物业管理条例所作的规定也只是计算滞钠金和起诉权，因而，作为行业主管部门的广州市国土房管局，目前也还没有相应的保障机制和规定，但一些城市的做法还是值得社会和物业管理部门探讨和借鉴的：为了维护大多数人的利益，深圳市采取了支持业委会与物业公司所签《业主公约》合同约定内容，对拒交相关费用的无礼业主采取诸如依约停水、停电的办法；南海市则针对公共分摊水电费交缴中的困难，采取了由供水、供电部门委托物业公司代收代交这些费用的策略，对拖延和拒交者直接由供水、供电部门去解决，从而保证物业公司在运作中的主动地位。另外，省有关部门也继续就物业公司如何与发展商分离在做进一步研究，但这都只是一些探讨和探索，究竟何种方式更加有利、科学一些，还需要在实践中不断总结之后，才能得以推广。
为了解行业协会对收费难问题的看法，记者日前专程赶赴市物业管理协会进行了采访。集广州市物业管理协会常务副会长、秘书长与广州市城建物业管理公司总经理职务于一身的穆汉卿，可谓全面了解和亲身体会物业管理的运作，对收费难问题也感触颇深。
他认为出现收费难问题，反映了业主对物业管理认识、接受能力的不成熟。一些业主把管理公司市场化的服务看成了应该做的工作，把发展商的问题全部横加在管理公司身上，结果导致“不交钱都有意见，交钱就意见更大”的现状。
但是不是所有的管理公司收费都难呢？据来自市场的调查：写字楼收费不难，“优质优价”的高档楼宇收费也不难。如城建物业管理的名雅苑，就基本上做到了业主１００％主动交费。而真正存在问题的，往往是价格越低，收费越难。如位于新广从路的白云花园，共有３０００多住户，交费的只有２７０多户，收费率连十分之一都达不到。如此状况，物业公司如何运作？许多本来定价已较低的楼盘，业主还是嫌收费太高。到底是不是高了呢？根据国家计委、建设部曾对广州物业管理费的核算，多层的成本价起码在０·９—１元／平方米之间，就是物价局核算的也在０·７４元，但最后核定给管理公司的，却又进一步调低了，一个重要原因就在于避免矛盾。但这在造成发展商补贴问题的同时，也导致了社会兴办物业公司不可能增多。一些业主对物业公司的亏损经营不可理喻，觉着既然亏为什么要做呢，肯定还是有钱赚。这其实是一种误解，物业公司亏了还做的一个原因在于依靠发展商补贴，而另一方面，也是出于公司资质对管理面积的考虑，于是就出现了“宁可亏也要占据市场”的怪圈心态。对于这些，绝大多数的业主予以了支持和理解的，即使是拖延或拒交的，也并不是出于经济的考虑，因为对于定价在０·４—０·７５元／平方米的大多数业主来说，一个月的管理费仅仅是买一条烟的价格，关键是未改变过去计划经济时代的观念，这就要求物业公司得开展一定的宣传教育和解释工作。
行业主管部门认为：地位尴尬，收费难
带着究竟是何因素促使物业公司收费日益艰难的问题，记者于日前就此专访了作为行业主管部门的广州市国土房管局房地产物业管理处。物业管理处负责人对收费难问题的一语概括是：物业公司尴尬的地位铸就了收费难问题。
这位负责人认为，在物业公司运行中，如果真能做到依据法律、法规办事，问题反而简单了，因为业主与物业公司是平等的民事主体，但在实际操作中，由于物业公司多为发展商派生而来，这就使得收费问题难上加难。凡是发展商出现和留下的问题，最后都落到了物业公司去背“黑锅”。为了求生存，物业公司也只好在发展商与小业主的夹缝中忍气吞声，这种被动的从属地位使一些业主得寸进尺，进而拖欠各种应该及时交纳的费用。当然，作为业委会成立之前物价部门核定给管理公司的收费标准是否合理、一些管理公司存在的管理和服务是否到位那是问题的另一个方面。
遇到收费难究竟怎么办？就广州地区目前的情况来看，做法上只有通过司法途径解决。因为广东省物业管理条例所作的规定也只是计算滞钠金和起诉权，因而，作为行业主管部门的广州市国土房管局，目前也还没有相应的保障机制和规定，但一些城市的做法还是值得社会和物业管理部门探讨和借鉴的：为了维护大多数人的利益，深圳市采取了支持业委会与物业公司所签《业主公约》合同约定内容，对拒交相关费用的无礼业主采取诸如依约停水、停电的办法；南海市则针对公共分摊水电费交缴中的困难，采取了由供水、供电部门委托物业公司代收代交这些费用的策略，对拖延和拒交者直接由供水、供电部门去解决，从而保证物业公司在运作中的主动地位。另外，省有关部门也继续就物业公司如何与发展商分离在做进一步研究，但这都只是一些探讨和探索，究竟何种方式更加有利、科学一些，还需要在实践中不断总结之后，才能得以推广。
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