观察：重新分切卖地蛋糕会否影响房价走势
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2006-10-17 14:54:05
来源: 镇江房产网
土地出让金重分方案初步敲定，正待国务院审核颁行。新方案被冠名为《土地出让金收支管理办法》。10月15日，该“办法”主要内容已被国内媒体披露。
“办法”之核心主旨，意在重新分切卖地“蛋糕” ，本质上属于卖地收益在相关利益方之间的再分配。因而，自从今年“两会”期间，温总理发出“应对现行土地出让金分配体制进行改革，收益要向失地农民倾斜”的指示后，地方政府、国土部门、财政部门、地产开发商等利益主体，皆对“蛋糕”如何分切予以高度关切。
老百姓也极为关注“蛋糕”如何分切。在百姓的视野里，分切卖地的“蛋糕”与中央政府宏观调控楼市，试图遏制房价疯涨的一系列调控举措有关，甚至颇带感情色彩地希冀。因为此举措本身就是宏观调控房价的一部分，所以老百姓普遍希望包括重切“蛋糕”在内的一系列调控政策的颁行，至少对疯涨的房价有所遏制。
从披露的“办法”条款看，原本大头归地方政府享有的卖地收益会受到一定减缩，收益的使用则从预算外收与支，纳入预算内收与支。也即，一方面减小“蛋糕”，再一方面加强监督。其政策调整之初衷，力图遏制地方政府无节制卖地(吃“子孙饭”)的敛财冲动。
1994年中央与地方开始“分灶吃饭”，卖地款在扣除各项“成本”后全归地方政府享有。如今，待批的“办法”首先拟动用税收杠杆：城镇土地使用税提2倍，耕地占用税提1倍，新增建设用地有偿使用费提1倍。经过税与费切割后，剩余的“蛋糕”仍然不能归地方政府独享。依照“办法”，它还须再切两刀：切出15%用于建立“农地复垦和土地整理(再造)基金”；再切一刀(比例不详)建立“国有土地收益基金”。如此之后，剩余的卖地款才归地方政府所有。可“办法”又新设了限制条款：第一，此款先得进财政(国库)的口袋，实行“收支两条线”；第二，此款由地方预算外纳入地方预算内，支出时多了一道地方人大监督。
在上述所言“办法”的主要内容中，对房价走势会产生影响的部分主要是“两税一费”的成倍提高。
由于“两税一费”是在开发商竞拍得到土地后再行征缴，也就意味着“两税一费”的提高，不会对土地交易量的大小产生直接影响，而只是适量抬高了开发商使用土地的“隐性成本(行话)”。这块新增成本虽然在单位土地成本中所占比例很小，而且，羊毛出在羊身上，说到底，这块新增成本最后还得从房价中走账，由购房者埋单。我们捅破这层理，意在提醒人们，寄希望于通过中央政府重新分切卖地“蛋糕”来降低房价是不够现实的。
就中央政府欲出台并颁行“办法”的本意，一方面试图遏制地方政府的圈地冲动，更多着眼于整个经济运行层面的宏观调控，减少土地资源的无序使用和浪费等。然而具体到地方层面，不同地方的圈地冲动成因复杂，发达地区带有加快发展的盲动和显性的政绩追求之需，欠发达地区，更多着眼于化解或部分化解地方财政“资金”奇缺之窘迫。故而，“办法”的调节能力、执行效度等等，面对中国各地圈地动机之复杂，也实在难以被高估。
上世纪末以来，中国一直宣称实施着世界上最严厉的土地监管制度，可中国恰恰又圈地最甚，浪费土地资源的势头一直未被遏制。究其原委，我们曾反复直言：关键在于计划经济遗留的土地制度与市场经济所需要的土地制度难以相容。我们的判断是，最终，现有土地制度是非改不可的，至于何时改，改到何种程度，目前尚缺乏时间表和操作计划。由此，近期或日后一个阶段内，政府只能出台类似“办法”这样的改良性举措。
“办法”之核心主旨，意在重新分切卖地“蛋糕” ，本质上属于卖地收益在相关利益方之间的再分配。因而，自从今年“两会”期间，温总理发出“应对现行土地出让金分配体制进行改革，收益要向失地农民倾斜”的指示后，地方政府、国土部门、财政部门、地产开发商等利益主体，皆对“蛋糕”如何分切予以高度关切。
老百姓也极为关注“蛋糕”如何分切。在百姓的视野里，分切卖地的“蛋糕”与中央政府宏观调控楼市，试图遏制房价疯涨的一系列调控举措有关，甚至颇带感情色彩地希冀。因为此举措本身就是宏观调控房价的一部分，所以老百姓普遍希望包括重切“蛋糕”在内的一系列调控政策的颁行，至少对疯涨的房价有所遏制。
从披露的“办法”条款看，原本大头归地方政府享有的卖地收益会受到一定减缩，收益的使用则从预算外收与支，纳入预算内收与支。也即，一方面减小“蛋糕”，再一方面加强监督。其政策调整之初衷，力图遏制地方政府无节制卖地(吃“子孙饭”)的敛财冲动。
1994年中央与地方开始“分灶吃饭”，卖地款在扣除各项“成本”后全归地方政府享有。如今，待批的“办法”首先拟动用税收杠杆：城镇土地使用税提2倍，耕地占用税提1倍，新增建设用地有偿使用费提1倍。经过税与费切割后，剩余的“蛋糕”仍然不能归地方政府独享。依照“办法”，它还须再切两刀：切出15%用于建立“农地复垦和土地整理(再造)基金”；再切一刀(比例不详)建立“国有土地收益基金”。如此之后，剩余的卖地款才归地方政府所有。可“办法”又新设了限制条款：第一，此款先得进财政(国库)的口袋，实行“收支两条线”；第二，此款由地方预算外纳入地方预算内，支出时多了一道地方人大监督。
在上述所言“办法”的主要内容中，对房价走势会产生影响的部分主要是“两税一费”的成倍提高。
由于“两税一费”是在开发商竞拍得到土地后再行征缴，也就意味着“两税一费”的提高，不会对土地交易量的大小产生直接影响，而只是适量抬高了开发商使用土地的“隐性成本(行话)”。这块新增成本虽然在单位土地成本中所占比例很小，而且，羊毛出在羊身上，说到底，这块新增成本最后还得从房价中走账，由购房者埋单。我们捅破这层理，意在提醒人们，寄希望于通过中央政府重新分切卖地“蛋糕”来降低房价是不够现实的。
就中央政府欲出台并颁行“办法”的本意，一方面试图遏制地方政府的圈地冲动，更多着眼于整个经济运行层面的宏观调控，减少土地资源的无序使用和浪费等。然而具体到地方层面，不同地方的圈地冲动成因复杂，发达地区带有加快发展的盲动和显性的政绩追求之需，欠发达地区，更多着眼于化解或部分化解地方财政“资金”奇缺之窘迫。故而，“办法”的调节能力、执行效度等等，面对中国各地圈地动机之复杂，也实在难以被高估。
上世纪末以来，中国一直宣称实施着世界上最严厉的土地监管制度，可中国恰恰又圈地最甚，浪费土地资源的势头一直未被遏制。究其原委，我们曾反复直言：关键在于计划经济遗留的土地制度与市场经济所需要的土地制度难以相容。我们的判断是，最终，现有土地制度是非改不可的，至于何时改，改到何种程度，目前尚缺乏时间表和操作计划。由此，近期或日后一个阶段内，政府只能出台类似“办法”这样的改良性举措。
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