尹中立：美国楼市硬着陆会影响中国楼市吗？

很多人都知道，在中国楼市一片兴旺的同时，美国的房价也在节节走高，但如果说美国的楼市行情影响了中国的楼市，可能会让不少人感到意外。但事实上，二者之间的确存在着密切的联系。
在说美国的楼市影响中国的楼市之前，我们先看看美国的股市对中国股市的影响。

在2000年前后，中国股票市场掀起了投资科技股的热潮，凡是属于科技类公司的股票的股价都被炒得十分离谱。就在中国股市大炒网络和科技股的同时，大样彼岸的美国股市则有过之而无不及。 “非理性的繁荣” 是美联储主席格林斯潘对那个阶段美国股市的最好诠释。

中国股市与美国股市之间为什么会有惊人相似的联动？笔者认为，基于网络科技的革命性变化，上世纪末出现的美国和中国股市中的科技股行情，它们依赖的实体经济的基础是一致的，这是全球股市在同一个时间追逐同一种概念的股票的最根本原因。当然，美国是这场“新经济”革命的中心，理所当然地成为网络、科技股浪潮的发源地。所以，准确地说，不是中国股市与美国股市联动，而是中国的股市跟着美国股市在动。

和股市相比较，美国楼市对中国楼市的影响可能更为深刻。首先是美国的楼市投资理念对中国的影响。在中国，有一种逻辑十分盛行，美国的楼价在上涨，中国的房价也应该上涨。有一点是可以肯定的，美国楼市的不断上涨不仅助长了中国楼市投资者的信心，而且在一定程度上也使政府放松了对地产泡沫的警惕。

其次，美国楼市影响中国楼市的最重要原因还在于美国的货币政策对中国的货币政策影响越来越大。2001年的“9·11”事件之后，美国政府采取了放松银根和美元汇率不断贬值的货币政策。这一系列货币政策操作在对避免美国经济遭遇短期衰退产生了积极影响的同时，其副作用也日渐显现出来：美国的楼市逐渐活跃，进而快速上涨，出现了类似股市的“非理性繁荣”局面。在2000年至2005年间，美国很多城市的房价上涨幅度超过100%，房价与租金的比率以及房价与中等收入的比率都达到了历史的最高水平。

美国实施的宽松货币政策不仅刺激了美国的国内楼市，同时也刺激了中国的房地产市场。由于中国的人民币汇率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定汇率制度，当美元不断贬值时，人民币实际上也处于不断贬值状态，刺激了中国国际贸易顺差的不断扩大，导致了人民币升值压力的逐渐增大，国际资本投机人民币汇率的动力也越大，直接表现为中国外汇储备的迅速增加，这意味着中央银行以越来越大的数量向市场供应基础货币，出现了流动性过剩，这必然会使资产价格出现膨胀。但由于股市在2001年到2005年期间处于泡沫破灭阶段，房地产市场几乎成为吸收这些过剩资本的唯一渠道。

不仅中国的货币供应量受制于美国，利率方面更是如此。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不把人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的距离。在最近1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且最近的一次利率调整只上调了贷款利率。可见，中国的利率政策在很大程度上受制于美国的利率政策。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产难以得到久旱的甘露。

由此可见，“9·11”事件之后美国的扩张性的货币政策不仅直接或间接地导致了中国的货币供应量扩张，而且也封堵了中国利率上调的空间，其结果当然是中国楼市与美国楼市的共同“繁荣”。

从运行趋势看，美国楼市价格和石油价格的快速上涨使美联储意识到通货膨胀压力的增加，迫使美联储自2004年之后收紧货币，美国的多次加息，给中国的货币政策操作提供了一定空间。但好景不长，自今年8月底美国停止加息后，人民币汇率的升值速度在加快。但只要人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度，中国宽松的货币形势就不会从根本上发生改变，这对于中国楼市及股市来说就是利好。反之则反是。

最让笔者担心的是美国楼市出现硬着陆。如果当前美国楼市出现了大幅度下跌，美联储很可能会再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市对美国经济的影响。这样的结果对中国的汇率改革和宏观调控来说都是十分不利的，它将增加中国经济波动的风险。对于中国投资者来说，很可能会面临这样的结局：人民币升值压力会因美国放松银根而增加，更多的国际资本会流向中国，中国的外汇储备继续大幅度增加，金融和经济领域的流动性更加过剩，股市和楼市的价格继续大幅度上涨，泡沫迅速膨胀。在外界的压力之下，人民币大幅度升值后，国际资本将会从中国撤出，经济将出现降温，资产泡沫也会破灭。这就是当年日本的前车之鉴！

以上分析只是从金融的角度出发的，其前提是中国实行的是固定汇率制度，如果人民币改革迅速完成，实行了浮动汇率，这些结论便不再成立。也就是说，美国楼市影响中国楼市的前提条件是中国的汇率改革尚未完成，切不可随意推理。