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土地增值税软着陆开发商心不痛

http://www.hnfczl.cn 2006-5-13 15:27:10 来源: 镇江房产网

昨日，深圳市地方税务局在深圳主要媒体发布通告，决定从2005年11月1日起开始征收土地增值税，并对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收。

　　国泰君安研究员张宇向记者表示，早在今年7、8月份深圳就表示要征收土地增值税，当时各家券商也都作了调研和分析，应当说对于年内出台这一政策，房地产开发商都有心理准备。而从开发商的实际反应来看，新政策的影响也已由“肉疼”转为“皮疼”。

　　预征模式向全国看齐

　　早在1993年12月，国务院就发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，1995年财政部颁布实施细则。深圳市曾经征收过土地增值税，随后出于吸引消费、扩大投资的需要而停止征收?

　　对于此次恢复征收该税种，平安证券研究员姜正培认为，1－10月深圳市政府出让土地同比下降50％，土地供需矛盾比较尖锐，开征土地增值税的主要目的就是要缓解矛盾，抑制开发商利润空间，同时增加政府财政收入。他表示，深圳市地税局选择在这个时点出台，还与最近深圳的楼市比较“疯”有关。今年以来内地尤其是上海地区房价下跌，但深圳的房价上涨幅度较大，投资气氛比较浓，与大环境不大相符。

　　此次再征土地增值税，深圳市地税局在征收管理办法中规定，房地产开发企业转让房地产，税务机关对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，将按两种预征率征收土地增值税，其中对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％预征，对转让其他房地产取得的收入按0.5％预征。

　　通告表示，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。按照有关规定，增值额与扣除项目金额比率在50％以内、50％－100％、100％－200％及200％以上的，税率分别为30％、40％、50％、60％；对于纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免收土地增值税。

　　多数研究员指出，深圳预征土地增值税的规定基本与内地很多城市的做法相同。实际上，由于房地产项目常常滚动开发，确认扣除项目难度很大，上海、北京、南京等城市都采取了相对变通的预缴方式，直接与当期销售收入挂钩，而这种方式对开发商的实质影响有限。

　　开发商“心病”大消

　　招商地产财务总监黄培坤认为，“(开征土地增值税对公司)多少会有影响，只不过是长期或当期、大或小的问题，不同的企业所受影响也会不一样。”刚刚从外地出差回来的他随后表示，要仔细研究一下通告内容。公司董秘陈宇则认为，这一征收管理方式比预想的要好很多。

　　招商证券研究员余志勇8月份发表的一份研究报告认为，开征土地增值税对深圳本地高档物业以及原来通过协议转让低成本拿地的项目会有抑制作用。他认为，在深圳本地股当中，金地所受影响较小，万科次之，招商地产和华侨城所受影响大一些。

　　万科有关人士向记者表示，深圳开征土地增值税对公司的影响其实并不大，一方面国内很多地方已开征了此税种，另一方面，2004年来自深圳的14亿元收入仅占集团74.6亿元营业收入的18.69％，就算未来能达到20亿元，按0.5％的税率计算，每年所增加的成本只有1000万元左右。

　　金地集团在深圳的土地储备项目均为普通住宅，如果按四级累进的相关规定，有可能达不到缴交土地增值税的标准。该公司内部人士告诉记者，采取先预征后清算方式对公司的影响亦不会太大。

　　值得注意的是，原则上税务部门在房地产实际交付之后再予以清算，多退少补，但对于预征后的两步骤，很多地方最后是不了了之，原因就在于最终的清算涉及到扣除项目的问题，计算相对比较复杂。

　　张宇和联合证券研究员刘湘宁亦认为，“上有政策、下有对策”，由于扣除项目上涉及到多元性和调控性，开发商很容易通过成本调控来回避征税，在这一情况下，税务部门也可能就以预征数额作为最终的征收数额。不过，这样做必然会导致高端楼盘开发商受益。

　　难担抑制房价重任

　　深圳市地税局规定，对于个人转让普通标准住宅的，土地增值税将予以免征。对供需矛盾较突出的深圳楼市而言，此类住宅产品的交易与价格将不会受到影响。

　　此外税务部门规定，对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，居住不满3年的要全额征收土地增值税，居住3－5年的将减半征收土地增值税，超过5年以上的(含5年)才可免征土地增值税。据认为，这在一定程度上有助于抑制深圳的投机性购房热潮，令楼价上涨空间受限。

　　刘湘宁表示，实际上开发商可以轻易将新增成本转嫁到购房者身上。姜正培亦认为，作为温和的政策措施，开征土地增值税对抑制房价的作用可能不太明显，开发商甚至更有理由要提价。招商地产财务总监黄培坤认为，开发商能否将增加的成本转嫁给购房者，要看其实力、品牌以及市场承受能力的好坏。业内人士表示，从目前深圳楼市走向来看，显然在一段时期内开发商仍可从容将增加的成本打入到房价当中，开征土地增值税后，指望房价下跌是不太现实的。

　　姜正培仍很担心当前的深圳楼市，“现在深圳与去年的上海很相似，出于某种考虑，地方政府现在只出台温和的政策，房价还会往上涨，一旦涨得过分了，政府迟早还是要出台更严厉的政策。”

　　带有半官方色彩的深圳市房地产研究所日前已发出建议，要求提高首付比例，以遏制房价日渐高涨的趋势。刘湘宁特意提醒，这剂“猛药”对市场及个股的影响值得关注。分析认为，政府的调控措施多少会对投资者造成一定的心理影响，比如受此因素影响，8月份深圳本地地产类上市公司股价曾出现过大幅波动。但相对于这些地产公司的投资价值，姜正培认为，“大跌之时就是买入机会。”

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