中国楼市在调控声中前行

 编者按
　　一年前，国家为扼制房价快速上涨接连出台调控措施，各地楼市一度降温；而时隔不到一年，全国房价又开始“涨声一片”。房地产业在“降温”不久后又重新升温，是喜，是忧？在房地产宏观调控满周年、２００６年过去三分之一之际，有必要对全国的房地产形势和郑州市的热点进行回顾和梳理。悟已往之不谏，知来者之可追。希望本报记者的报道和分析，对房地产从业者和消费者能有所启发。
　　现象各地楼市日渐“回暖”
　　“但愿房价的增幅不要太快了，不要出现更严厉的调控措施。”这不是消费者的吁请，而是北京市华远集团总裁任志强的肺腑之言。任志强的担心并非杞人忧天，在国家对房地产宏观调控刚满周年之际，北京、广州、深圳、南京的房价一路走高，就连去年以来一直低迷的上海房地产市场，近来也呈现出种种“抬头”的迹象。
　　在省会郑州，虽然最新统计数据尚未出来，但从楼市此起彼伏的“排队认购”现象可以看出，郑州楼市“回暖”已成定局。
　　而据北京师范大学金融研究中心日前发布的《中国房地产金融安全评估报告》，中国城市居民中至少７０％没有购买新房的能力。
　　原因三大因素促使”回暖”
　　★房贷松绑刺激消费分析人士认为，金融政策放松，公积金、银行房贷频频放宽限制，有力刺激了楼市消费。
　　２００６年以来，国内各大银行纷纷推出新产品。直客式贷款、接力贷、固定利率贷款、双周供、结构性固定利率、固定和浮动利率互相转换业务、宽限期贷款，各种花样翻新的房贷业务，让人应接不暇。在省会郑州，中国银行河南省分行与建业、新世纪合作，在国内率先推出了直客式贷款，招商银行、光大银行和建设银行推出了固定利率贷款，光大银行近期又推出了固定和浮动利率互相转换业务。
　　另一方面，各地公积金贷款部门也纷纷下调公积金贷款的“门槛”。在省会郑州，公积金部门不断放宽贷款的条件限制，从今年２月份开始还打破公积金贷款３０万元的界限，推出了组合贷款业务，而外地人只要符合条件就可在郑州使用公积金贷款。
　　商业银行对住房按揭和开发商资金供给的增加，促使住房需求放量，也刺激了开发商寻找土地增加投资的冲动，再加上国际游资的投机活动持续升温，从而诱发了新一轮房地产投机浪潮。
　　★用地紧缩越限越火土地市场近半年以来也是“风声鹤唳”。今年年初，国土资源部高官表示，２００６年，国家将继续执行紧缩的土地政策，对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地，是当前国土资源部的十项工作重点之一。此言一出，楼市震动。果不其然，郑州市有关部门近日就透露，该市今年的土地指标已经告罄。感到土地紧张的，不仅郑州一地。据省国土资源厅的一份材料显示，全省的用地缺口都非常大。
　　而近来，在开发商中间议论最多的还有一项被称作“勾地”的制度，据媒体报道，这种新的国有土地使用权出让方式正在被国土资源部考虑。
　　★调整税收难抑上涨今年３月２０日，国家税务总局出台了一个新政策，对房地产开发业务征收企业所得税的办法作出调整。根据这项新政策要求，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，这可能导致大城市商品房价格上涨。
　　联想到去年“六一新政”后，一些地方的二手房房价不跌反涨的情况，房地产企业所得税调整导致房价上涨之说，绝不是危言耸听。
　　政策调控风暴正在酝酿
　　对于各地房地产市场出现的提前“回暖”现象，专家指出，这是不正常的，它说明国家对房地产实施的“软着陆”没有实现，宏观调控并没有完全达到预期目的。而这种“挫折”只会激发中央政府采取更为严厉的调控措施。
　　种种迹象表明，国家对房地产的新一轮调控风暴正在酝酿之中。日前，建设部住宅产业司司长沈建忠就明确表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市将动用行政手段予以调节。
　　事实上，今年以来，一场从上而下抑制房价高增长的新措施已经开始重新酝酿。
　　３月５日，温家宝总理强调要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。
　　近段时间各部委关于房地产市场调控新政策吹风不断。国家发改委于２月２２日公布了《２００６年房地产调控工作要点》。除继续重申增加普通商品住房供应、调控房价上涨过快外，还要通过房地产市场宏观调控部际联席会议制度，共同搞好房地产市场宏观调控。保监会也出台了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，按照新办法，国内保险商将无缘房地产项目投资。
　　从一系列政策导向来看，由各职能部委针对目前房价过热、升幅过大的联手出击可能性很大。