上半年全国9大地王出炉 南京上月地王创全国新高

上半年，全国各地地王层出不穷，以眼花缭乱之势刷新着以往的数字。本报所统计的上半年9大地王，还不包括通过非公开市场获取的土地，也不包括上海等城市在近期将公布招标结果、可能将再次刷新土地成交价格的“种子地王”。

地王如何产生？

还有两个多月的时间，是“8·31”的三周年，“所有经营性用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易”政策走到今天，土地价格一再被刷新。国家发改委于5月底发布的全国70个大中城市房地产价格指数显示，今年一季度土地交易价格大幅度上涨，达9.8%，这是去年一季度以来土地价格的最大涨幅。2006年全国招拍挂出让土地面积和价款分别同比增长16.3%和30.5%。

综观上半年9大地王，几乎每个地王的背后，都带动了一个新闻话题的热烈讨论。最匪夷所思的毫无疑问是上个月底创造的南京地王。在南京市最为繁华的湖南路上，一块商业用地以34832元/平方米的价格成为全国土地价格最高的地块，尽管这块土地的成交总价才3.85亿元。

这块已出让的土地成了社会质疑南京房价高、政府控制不力的“证据”。在置身于“南京强势调控房价”这一尚未被业界停止关注的热门话题中间，无论是土地获取方还是官方，对于该宗地的评价均选择了沉默。

9大地王中，5月30日出让的杭州17号地被誉为“钱江新城最后的江景宅地”，地块总价达34.9亿元，楼面地价高达11759元/平方米。

由该地块引发的“杭州市场究竟是价格偏高还是城市价值需要被重新估计”的讨论还在继续。这块地的受让方，几乎代表了今年上半年土地获取的全部趋势性特点：资本雄厚的上市房企占得先机，大型地块多由联合体参与拿地以分担风险，选择与大型国企合作则增加竞标的成功率。

地块面积最大的土地是重庆南岸杨家山片区，近2500亩。3月12日，被李嘉诚旗下的和记黄埔以24.5亿元将其揽入囊中，这将是李嘉诚在重庆开发的第五个房地产项目。这块土地代表了今年最热门的房地产投资区域，继天津之后，新兴直辖市重庆的赚钱效应，正吸引着包括全国开发商的目光。

“地方政府有出让大幅地块的冲动。”浙江大学东南土地管理学院的土地专家杨遴杰表示。在他看来，大幅地块出让对地方政府的诱惑力不小：既可以一次性获得大量土地收益，确保年度财政收入稳定，也可以通过引入知名开发企业进行大片地产开发；如果出让的土地单幅面积小，政府承担的过程成本会大幅度提高。而开发商之所以在竞争大面积地块时更愿意付出溢价成本，主要希冀获取该区域的房价定价能力。除价格垄断外，大幅开发项目时，和政府进行的谈判主动性也相对较强。

土地价格要不要控制？

房价与地价究竟谁抬高了谁，好像是一段纠缠不清的“公案”——作为高房价的直接被声讨对象，开发商总是将房价上涨归咎于地价上涨，“面粉都涨价了，面包还会便宜吗？”而地方政府部门亦不愿成为高房价的“替罪羊”，拿出“权威数据”，证明地价并没有抬高房价。

记者此前采访“杭州地王”过程中得知，杭州17号地块推出第二天，就有不少钱江新城的在售楼盘相对调整了销售价格，加价幅度从300~2000元/平方米不等。绿城获得该地块后，周边楼盘更是持续性提高价格。

一位专家指出，依据地方政府的数据很难解读出“地价推高房价”，“其实是比较方法的不一样，地方政府往往是在拿大城市(特别是城中心地带)的地价和郊县等相对偏远地区的地价的平均来比较，由于后一种类型的土地供应绝对数量超过前一种类型，因此，高地价助推高房价的真实情况，就被平均数掩盖了。”

“地王形成区域性标杆，使房价形成由低而高的周期。”世邦魏理仕环球咨询与研究部经理覃晓梅解释道。而这种现象在房价的上涨周期表现尤其明显：尤其是大幅地块的地王，分期开发方式更有利于获得可观的利润空间。

“国有土地具有公共利益属性，国有土地的处理，该适当以公共利益、民生福祉为考量，而不是一味地拍卖土地，拉高地价。”在上述专家看来，“控制房价还要控制地价，地价控制住了，地方政府才有足够的底气控制房价。”