万平米以上土地直接出让叫停 地王难避灭门之灾

国土资源部有消息传出，考虑到土地垄断容易产生房价垄断性定价的问题，上万平方米大地块直接出让的方式可能会被叫停，取而代之的将是大地块分割成小地块后再上市，目前土地拆分入市已经在全国的部分城市开始实行，这对传统的大宗土地上市将造成致命的打击——

拆分——地王一去不复返？

“如果真的会出台相关政策将大块土地拆分入市的话，那么一定会是把双刃剑！”中国企业海外发展中心主任孙飞在谈到近期关于“土地拆分上市”这一消息时对记者表示。今年下半年北京市的土地市场将迎来又一次大规模的集中放量，根据北京市土地整理储备中心的相关统计数据显示，今年下半年，将会有近40块土地先后入市，首批的6块限价地、广渠路36号地王都将在今年下半年集中入市，土地市场再一次成为众所瞩目的焦点。随着土地放量规模的加大，国家相关宏观调控政策也不断出台。仅8月以来，就有两个关于土地的调控政策正式开始执行。与此同时，国土资源部方面有消息传出，考虑到土地垄断容易产生房价垄断性定价的问题，上万平方米大地块直接出让的方式可能会被叫停，取而代之的将是大地块分割成小地块后再上市。

此消息一经传出，立刻在业内引起了广泛的关注。究竟相关调控政策会不会出台、一旦出台是否意味着“地王”时代面临终结呢？对此，孙飞认为，“政府如果出台相关调控政策，其目的应该意在避免部分企业在成功拿地之后因为交不起土地出让金而导致土地闲置。”而一位不愿透露姓名的建设部官员也对记者表示，目前造成土地荒置的主要因素也在于部分开发商在盲目拿地之后资金周转不足，未能及时开工。如果将大块土地拆分上市，将会避免开发商因资金周转不灵而导致的后期无力开发。

拆分——开发商如何拿地？

土地拆分入市消息传出后，开发商们的反应可谓是“冰火两重天”。某知名大型房地产开发企业负责人对记者表示，如果这一政策一旦出台，最终的受益者将会是中小开发商。对于大型的房地产开发企业来讲，拿大地、做大盘已经成为了一种开发“习惯”，未来一旦国家出台政策将“地王”拆分入市，大型房地产开发企业的拿地计划恐怕要重新调整了。而对于那些资金较少的中小型房地产开发企业来讲，大地块小入市将会给他们带来一线生机。

而这位负责人毫不避讳地表示，资金充裕的房地产开发企业选择大地块操作的主要目的也在于通过获取大面积地块开发权的同时，通过大盘的影响力来影响整个区域内的房价。就拿广渠路36号来说，如果整体入市的话，由于其周边珠江帝景、风度柏林等项目的成功运作所带来的周边配套设施的完善，一旦作为一个整体大盘入市的话，其可以分为几期逐渐入市，不断地增加入市价格；而如果被拆分成几块地分属于几个开发商操盘的话，影响力势必将会大大下降。因此一旦土地拆分政策出台，对于习惯了拿大地的开发商们，如何转换拿地习惯将左右其未来发展。

拆分——政府如何操作？

目前土地拆分入市已经在部分城市开始实行。前不久，成都国土局的相关文件就表示，未来如没有特殊情况，单宗土地入市面积不应超过200亩。而作为北京，又将何去何从呢？

“北京市如果限制土地入市面积的话，相关部门应该根据北京的具体情况制定相关细则。”孙飞在谈到政府部门如何操作土地拆分入市时对记者表示。而相关业内人士也指出：“由于大地块的面积比较充裕，在开发商拿地之后通常会做成大盘销售，而开发商也会在拿地初期考虑到相关配套设施的建设，因而对土地本身周边的配套设施要求不会很高；而一旦被拆分成小块土地入市，那么无论是配套设施还是具体规划都要重新考量、重新设置。而小地块固有的体量上的缺陷，使得其对土地本身的配套设施比较依赖，因而想要拆分大块土地的话，首先要考虑的便是该地块的配套设施。”

这位业内人士为记者算了笔账，如果一个大块土地整体入市的话，无论是土地规划、出让手续、周边配套设施等只要一套就可以了；而如果被拆分成4块入市的话，所有的规划、程序都是过去的4倍，这样，无论从人力、物力来讲，政府所要付出的都会大大增加。因此，政府在拆分土地时如何处理，将直接影响到最终的实施。

新楼市链接

近期土地市场调控政策回顾

■5月17日

“国六条”颁布，其中规定在土地方面要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

■5月29日

国务院办公厅下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（9部委十五条意见），在土地方面要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，及加大对闲置土地的处置力度。

■7月24日

国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，表示设立国家土地总督察。

■8月1日

国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。

■8月6日

国土资源部针对当前土地管理中存在的五大问题推出五大措施。（新北京楼市周刊）

"8.1"起两规范实施 国有土地出让走向公开透明

从８月１日起，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》开始实施，这表明—— 国有土地出让走向公开透