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售楼人员口头承诺把开发商送上被告席

http://www.hnfczl.cn 2006-10-6 9:17:32 来源: 镇江房产网

近日，北京风林绿州的售楼人员因"口头承诺"惹了大麻烦。北京一位消费者张惠琴以风林绿州开发商北京盛世兆业房地产开发有限公司不履行售楼人员"免交一年的物业管理费"的口头承诺而将该公司推上被告席。张惠琴声称已经将售楼人员的口头承诺录音。12月11日，北京市朝阳区法院开庭审理此案，张惠琴向法院提交了售楼人员的口头承诺的录音磁带。据悉，此案是北京市房地产业内首例业主用录音资料将开发商告上法庭，本案中购房人将售楼人员的口头承诺作为证据被法院采信成为京城购房人热切关注的焦点。

     张惠琴称，她于2002年7月26日与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，购买了风林绿州二期奕翠庭一套房屋，双方约定被告交付房屋的最后日期为2002年10月28日。

     在签正式合同的当天，被告销售人员潘某某向其承诺：在其将来办理人住手续时，入住后一年内的物业管理费由被告支付。正是有了这个承诺，她才决定放弃考虑其它楼盘而与被告签订购房合同。

     2002年10月29日，张惠琴带齐除物业费外的所有款项来到被告公司办理人住手续时，北京盛世兆业房地产开发有限公司拒绝履行该公司售楼人员潘某某的口头承诺。

     张惠琴认为，由于被告违约未能按时如约支付物业费，导致原告至今无法入住，造成了经济和精神上的严重损失。要求被告北京盛世兆业房地产开发公司支付入住风林绿州后头一年的物业管理费5030.28元，并承担其他相应经济损失。

     开发商北京盛世兆业房地产开发有限责任公司诉讼代理律师金钟则认为，由于该录音资料只是原告与被告的员工潘某某全部谈话的一部分，因此并没有体现原告与潘某某关于购房的全部洽谈过程。经被告向潘某某查询，潘某某确实说过可以争取为原告免交一年的物业管理费，但前提是原告要为被告介绍两名客户，也就是说，被告免除原告的物业管理费是有条件的，该录音资料并不能排除此种可能性的存在，不能得出潘某某承诺为原告缴纳一年物业管理费的惟一结论。

     金钟说，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及及其补充协议等法律文件对原告缴纳物业管理费的时间、标准进行了明确约定，特别是《补充协议》(一)第一条的约定即"甲方(即被告)承诺由甲方指定物业管理公司在向乙方交付房屋后第一年内所收取的物管理费不超过3元／平米／月"，体现了原告对物业管理费缴纳的时间及标准是完全清楚的。因此上述法律文件应是确定双方权利义务的惟一合法依据。

     金钟认为，根据最高法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第69条的规定：存有疑点有视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。原告提交的录音资料既存在诸多疑点，也没有任何其他证据佐证。因此他认为原告的录音资料不能作为支持原告诉讼请求的有效证据

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