纠纷：限卖家不限自己 中介"独家代理"被判无效

上海的一家房产经纪公司与市民华某签订的居间中介合同中，有独家代理的条款，但华某却通过另一家房产经纪公司卖了房，与华某签约的那家房产经纪公司以违约为由将华某告上法院。上海市卢湾区人民法院审理后则认为，房产中介公司设置的独家代理条款无效。

作为原告的房产经纪公司在法庭上表示，在签订房产出售居间合同后，房产经纪公司积极为华某联系“下家”，而华某却私自与另一家房产经纪公司介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此，它起诉要求华某按约支付违约金１０．２万元。

华某则表示，他没有委托房产经纪公司独家销售房屋。他的房屋在这家公司挂牌之前，就已在其他多家房地产经纪公司挂牌销售了。华某还认为，房产经纪公司未尽独家代理义务，独家委托代理条款排除了华某的重要权利，加重了华某的责任，而且限制了华某的缔约自由，属于无效条款。因此，他不同意房产经纪公司的诉讼请求，但同意支付房产经纪公司必要的服务费１０００元。

法院审理后查明，华某和房产经纪公司约定销售一套房屋，委托价格５１０万元，委托期限自２００５年３月１３日至２００５年７月１４日，服务报酬为实际成交总价的１％。同时，双方在合同的特别约定事项一栏内约定，华某在委托期限内独家委托房产经纪公司出售房屋，华某不再委托第三方出售或自行出售，若违反该约定，华某则按出售房屋总价的２％支付违约金。

法院认为，这份居间合同对于华某的履约义务和违约责任作了特别规定，而对于房产经纪公司的履约义务和违约责任却未作规定，显失公平，应认定为无效条款。因此，对于房产经纪公司要求华某按该条款支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。

审理此案的法官表示，合同应体现平等、等价和公平的原则，只有这样才能实现合同正义。而合同中显失公平的条款是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同条款，往往是当事人双方在权利和义务上极不对等、在经济利益上不平衡，因而违反了公平合理原则。