开发商打错如意算盘 售楼中心也想要摊进房价

申报楼盘成本要明明白白

针对某一个楼盘，物价部门通过哪些项目来核实其成本？核价的主要依据有哪些呢？据介绍，开发企业在申报普通住宅商品房、经济适用住房价格时，除了要提供一系列批文、项目概况等外，还必须详细提供涉及开发成本的一系列材料，最主要的项目包括：征地、拆迁补偿安置协议，以及拆迁安置情况汇总表；建筑安装工程的施工合同协议条款及工程预算书；住房项目中的基础设施及公建配套建设的有关资料，如水、电、气、路、电视、通讯、保安等工程建设的合同、协议、预(决)算等；市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费凭证等。另外还包括其他有关的价格构成资料。

那么，怎样保证上述材料的真实性呢？如果开发企业与施工企业联手作假、抬高报价怎么办？“上述所有材料除了提供复印件，还必须提供原件。”物价部门表示，上述资料的真实性都有据可查，必要时还会与出具资料的相关部门进行核实。而从客观情况看，施工企业为开发企业提供假协议或假票据的可能性不大，“一旦出现纠纷，很难处理”。

开发商千方百计提高报价

不过，就算上述材料都是真实的，又如何确认它们都是“合理成本”，可以进入房价呢？“并不是所有发生的费用都能进成本。”物价部门表示，不少开发企业所报来的成本费用细微到了不能再细微的地步，恨不能把所有的成本都算进来，但实际上其中很多费用都是不合理的。例如，现在很多楼盘的售楼中心都盖得很富丽堂皇，一些位置偏远的楼盘更是不惜成本，选择在城区的豪华地段再盖个售楼中心，在报价时，这些楼盘通常都会把售楼中心的建设成本也一并报进来。“这显然是不可能进入房价成本的。”物价部门说，凡是不符合南京商品房作价办法以及房价成本监审原则的，一律严格剔除出合理成本的范围。

其次，“对比法”也是常用的核价方法之一。该方法通常用来加强对预算中的、尚未发生的成本的审核，即通过与多个同类楼盘同一项费用的成本对比，来判断其高低及真实性。例如A楼盘申报的每个土方的成本是300元，而同类楼盘都是70元左右，那么显然，A楼盘的报价过于“虚高”……

提高报价不影响最终核价

通过多方位严格审核，几乎所有申报的楼盘最终都要被挤掉不少的“水分”。例如，上周刚核完的某楼盘，申报的中准价是9400元/平方米，物价部门经过对其成本的逐项审核，确定其中准价是8600元/平方米，削减了800元/平方米。据介绍，这还算“挤”得少的，有些楼盘报价与最终核价相差2000多元/平方米都是有过的。对此，有人曾经提出：“早知道，开发商把报价提高800元呢？是不是就能核到9400元？”“不可能。”物价部门表示，在确定某一个楼盘的中准价时，主要还是上述各项成本的高低，而不是楼盘申报的销售价格，楼盘自身报价的高或低，都不会直接影响核价的高或低。

物价部门提醒开发企业及买房人，按照“一套一价”新规，已批在售楼盘价格只准降不准涨，但这并不意味着这些楼盘从此不能变动销售价格。如果的确符合调整规定、需要调价、5％的浮动幅度尚未用足的，可以再次向物价部门提出申请，经批准后调整售价，但仍必须符合“代数和为零”的原则。

■提醒

南京普通商品住宅严格实行“一套一价”新规以来，积极主动申报价格的开发企业越来越多。不过，也有一些开发企业在申报核价材料的时候，有意抬高申报价格，并尽可能多地给成本“注水”，以为这样就能得到一个比较高的中准价。物价部门对此明确表示：这个算盘打了也没用，最终核价的高低，与报价多少没关系。