银行收紧房贷 南京二手房价呈高位“滞胀”现象

受银行收紧房贷等政策效应的影响，南京的二手房市场近来发生了重要变化。从8月下旬以来，一方面是二手房挂牌量激增，不少投资者急着抛房套现，部分房源出现了不好卖的势头，老旧二手房形势尤其严峻；而另一方面，二手房的挂牌价经历了去年以来的大涨后，已经处于明显高位，有的片区甚至比新房还要贵，近几个月来二手房挂牌价的攀升步伐开始显得力不从心。

房源激增，初现抛房迹象

8月下旬，南京各家银行悄然收紧房贷，二手房贷款越来越难，刚刚进入9月，南京又公布了公积金新政，加上首付比例可能提高的传言影响，近期二手房市场上涌现出了一股抛房潮，挂牌量激增。

数据显示，今年8月全市个人二手房挂牌量为13380套，环比7月增长9.78%，其中增长主要集中在8月下旬，个人二手房的挂牌量突破5000套，比中旬上涨19.5%。9月上旬，二手房挂牌量持续迅速上涨，环比8月上旬增长了10.37％。专家表示：“目前南京个人二手房的挂牌量正处于全年高位阶段。”

另据记者从中原地产、我爱我家、中广置业等多家中介了解到的情况，发现近期二手房源确实显著增加。据我爱我家市场部经理舒莉莉介绍，该公司8月下旬的二手房源与7月同期相比一下子增加了32.41％，与去年8月下旬相比更是增加了81.8％。9月上旬挂牌量、客源量都继续增加，与8月同期相比，房源增加了18.76%。

价格高企，近三个月来“滞涨”

中原地产交易服务中心经理王巍巍告诉记者，目前市场上的次新房价格都是跟着新房跑，而二手老龄房的卖家又会参考90年代次新房的价位综合考虑房价，由于南京商品房的价格持续攀升，二手房的价格也水涨船高。中原地产2007年上半年的市场分析报告显示，南京二手房单价半年时间就上涨了1000元，其中学区房的价格涨势更是凶猛，涨幅达到20%-30%，琅琊路附近的学区房现在甚至达到了15000元/平方米左右。

二手房的价格究竟有多高？根据南京市网上房地产的统计，江宁板块商品住宅今年7月份的成交均价为4934元/平方米，而其二手房的挂牌均价已经高达5526元/平方米。江宁二手房卖得比新房还贵，业内人士认为这是由于该板块上半年新房紧缺、土地拍出天价以及众多政策利好造成的。同样，江北浦口的二手房之所以8月份的挂牌价达到4502元/平方米，涨幅高达8.04%，也是由于透支了地铁三号线等政策利好。

然而，除了栖霞、浦口等个别板块挂牌价涨幅明显，数据显示，全市的二手房价近期涨幅有限，9月上旬全市均价7550元/平方米，环比8月上旬仅增长了1.8％。我爱我家市场部经理舒莉莉表示：“就数据显示，进入6月份以后，整个二手房市场的单价基本没有变化。”

部分房源不好卖，老龄房更是难出手

据统计，南京市超过15年房龄的二手房占21.96％，超过20年房龄的占比5.44％。在这些房源中，占据学区地段和中小户型两大优势的老旧二手房曾风光一时，尤其是城中鼓楼区等一些中小学比较多的地段的老房子。但随着银行放贷的收紧、城市的郊区化和房价的居高不下，如今，这样的老、旧、小的房子变得更加敏感起来。

中广置业的谷经理为记者提供了他们8月份的销售统计数据，成交的二手房中50平方米以下的占27%，而1985年后的房子，成交量更是少之又少，只有约18%。

谷经理告诉记者，鼓楼区钟阜路附近有一套1987年42平方米的二手房，从今年3月20日就开始挂牌，标价35万，但至今没有人买；另外，黑龙江路有一套48平方米1983年的老房子待售，卖家给出36.5万，但从4月9日挂牌起，一直无人问津。据悉，这样的情况并非中广置业一家，很多二手房中介都有这样的情况。尽管不少中介每隔半个月都会对这样的卖家进行回访，建议他们降价或是做做广告，但是很多老旧二手房主却表示并不介意，可以再等等。

二手房源大增将给新房销售带来压力

今年上半年，南京新房源供不应求，但市场需求却很旺盛。在一手房市场无法提供足够选择的情况下，购房群体转向二手房市场，比如江宁板块，二手房就成为那里市场的有效补充，因此出现了新房和二手房价格倒挂的现象。

近期南京二手房房源直线上升，挂牌和成交与上半年相比更加活跃。对此，业内人士分析认为，房贷收紧对投资者已经产生了一定的心理影响，一旦政府再出台提高首付等进一步的调控手段，无疑将刺激二手房市场进一步增量，大量上市的二手房将挤压新房市场。

另外，南京市网上房地产的数据显示，截止到9月10日，南京二手房挂牌量为285251套，成交33856套，而全市商品房的可售套数为24140套，成交套数为64916套。可见，尽管二手房的交易额还不能与商品房相提并论，但即便排除一房多挂的问题，二手房的存量还是相当大的，长此以往，二手房占据的市场份额将越来越大，对新房的价格上涨起到一定的抑制作用。