流动性过剩的情况下 房地产投资行为应特别关注

从经济基本面上讲，当前推动房地产价格上涨的因素很多，如我国经济持续增长、城市化进程加快、产业结构调整、居民收入增长带来消费的升级换代等，但流动性过剩也是导致投资需求旺盛，进而推动房价上涨不可忽略的因素。

流动性过剩是当前困扰中国经济的突出问题，在分业经营的体制下，银行流动性过剩最直观的指标就是银行的贷存比和存贷差。1995年我国银行首次出现存贷差，当时也就不过0.33万亿元，而2007年6月，银行存贷差已经突破11万亿元。银行流动性过剩意味着经济活动主体的储蓄/投资倾向强于消费倾向，而在诸多投资活动中，房地产则成为人们投资的首选。

为了控制货币供给增长过快诱发的通胀和盲目投资热，央行在宏观调控中不断动用提高准备金率和加息等货币政策工具，然而实施的效果并不理想。从近期统计数据来看，虽然银行房地产开发信贷的增速在下降，但是在人民币升值预期的影响下，房地产已经成为国外投资者获取人民币升值和房地产资产增值“双重收益”的理想选择。

此外，房地产投资方式日趋多样，外资既可直接投资开发建设、收购、持有和经营房地产，也可间接投资，如购买开放式和封闭式基金，购买公开上市交易房地产股票，购买挂牌或非挂牌的房地产信托基金，购买公募或私募的房地产投资证券等等，这些都会吸引国际资本大举进入。

面对大量国际资本流入，我们却无法对其进入中国房地产市场的渠道进行全面有效的监控。加息给境外投机资金更多套利的机会，其结果不仅不能使流动性缩减，反而会导致流动性进一步泛滥。

流动性过剩不是一个简单的货币现象，它背后隐藏的是中国经济深层次的结构失衡问题。这突出表现为，拉动中国经济增长是以投资为主导，居民消费支出占GDP的比重不到40%。内需不足、储蓄率过高的内部失衡又进一步演化为出口大于进口的外部失衡，外汇储备的快速增长加剧了流动性过剩。然而，居民消费不足又不是一个短期内可以解决的问题。因为中国仍是一个发展中国家，社会保障制度不完善，大规模的消费升级还没有到来。

为了抑制流动性过剩导致资产价格上涨过快，政府首先应该加强公共住房体系建设，加大市场上可支付住房的供给。当市场上中小户型、中低价位普通商品住房供给不足时，政府就应在开工许可、土地、信贷和税收等多方面引导企业生产，增加供给；政府也可以直接参与公共住房的供给，但在供给对象、供给规模、住房标准、租售价格和分配管理模式上应与市场上的商品房有所区别。对低收入且住房困难的家庭，政府应通过优化财政支出结构，兴建廉租房或发放住房补贴保障其住房基本需求。其次，深化收入分配、税收、住房制度改革，抑制因制度不健全诱发的变异性住房需求。严格限制各单位以集资建房为名，行“住房福利”之实。在明晰个人住房产权的基础上，尽早开征遗产税、赠与税和不动产税。再次，提高市场供求信息透明度，除了公布房价指数，还应及时公布可租可售住房供给量(住房套数)、市场交易量、空间分布、价位分布，用正确的信息引导老百姓的预期和消费。

为了抑制外资流入对房地产价格产生推波助澜的影响，政府首先应该完善信息监控体系。商务部、人民银行、银监会以及各城市的建委、房地产交易中心，应建立外资房地产投资信息网，对外资的投资规模、投资方式、投资物业的种类进行及时、全方位的监控。其次，细化调控措施，防范热钱炒作。在这方面，国外的先例和限制条款很多。以美国为例，在房地产投资信托基金大笔资金运作方面有多种法律法规限制，例如，REIT持有的不动产期限不能少于4年；不动产销售前的4年内，在房地产上的资本性支出不能超过销售价格的20%；同一年度内销售的房地产数量不能超过5宗等。我国也应在外资“购买—持有—出售”房地产投资交易的具体环节上制定具体可操作的限制条款，设定不动产持有期的下限，或依据不同的物业产品、持有期限设定不同的税率，也可以设立金融转移税，即要求外国投资基金将一定比例的资本，在一定时期内存放于中央银行，从而抑制短期炒作行为。再次，通过金融创新，为国内资质好的房地产企业提供多元化的融资渠道，提高它们的经营管理水平，增强它们运作大规模资本的能力以及与国际投资者竞争的能力。第四，提高国内商业银行自身经营管理水平，优化资产结构，强化风险定价机制和抗风险的能力。第五，大力发展国内房地产投资信托基金。我国民间资本已初具规模，给中国民间资本以真正的国民待遇，并通过基金“积少成多、专业化经营、分散投资、利益共享”的运作方式，让中小投资者投资于大型的有收益的不动产，将是中国资本走向世界的有效途径。

简言之，在流动性过剩的情况下，政府应特别关注房地产投资行为，警惕因外资流入引发地价和房价的过快上涨。因为这种过快上涨不仅会提高全社会的商务成本，而且会加剧普通居民购房的债务负担，由此会产生消费挤出效应，影响中国经济持续健康的发展。