危险的未来：看国家宏观政策“追杀”房价之路

这个夏天，九部委“十五条”房地产调控措施出台以后，有一点很清楚：政府接受了强力干预房地产市场的逻辑。“十五条”中的很多内容，尤其是被赞为“很具体、可操作性强”的限套型、限比例、限价格政策，直接涉及开发企业的经营行为，属于对市场主体的微观干预。

以宏观调控之名   

比较而言，由政府掌握的农业用地(法理上是集体所有)在分配给农户使用时，没有规定农户应该种植什么作物，中央政府还屡次制止基层政府干涉农户种植种类的行为。为什么中央政府在地产调控上采取了相反的做法？为什么对不同市场主体政府态度不一？原因在于，我们多年来笼统谈论的“宏观调控”，从未界定政府行为范围，而是以目标为准。

当年闹得沸沸扬扬的“铁本”事件，其实是“微观调控”。政府的判断标准是铁本加剧投资膨胀和产能过剩，因此认为叫停铁本项目。在地产调控中，政府也没有区分宏观调节和微观管制，只要政府认为会影响到宏观经济的，或者符合政府的宏观目标的，就会以行政命令直接干预房地产企业的经营，并将之归类为宏观调控。  

在市场经济中，宏观调控是否能够解决预定的问题，经济学家有不同的看法。在中国当前的制度框架下，争论是否需要进行宏观调控是没有意义的。但是，承认了宏观调控的合理性，也还需要设定调控行为的边界。一般而言，宏观调控包括货币政策与财税政策，但如果以是否影响宏观经济为标准来判断，那么世上所有的对企业的微观限制，几乎都可归入宏观调控，那就不止是叫停“铁本”和对地产开发企业的“三限定”的事了。   

中国古人说：“陛下亦应守陛下之法也”。国家决定实行市场经济，约定将经营自主权交给企业自身，这是政府与公民之间的立约。如果宏观调控可以突破宏观而进入微观的界限内，属于严重的违约。如果调控行为没有边界，则市场中的行为主体无法对未来建立起明确的预期，对市场的负面影响是巨大的。

政策“追杀”房价   

但决策者一旦走上了以目标为原则的道路，就会按照这样的方向不停地走下去。在“十五条”之后，政府又出台了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》征求意见稿，限制外资购房的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，紧缩土地审批权的《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》等。   

最新政策是国税总局下发的《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。

这一系列的政策表明，经济主管官员们决心按照自己的逻辑打压房价。所以很多人推测，政府会不断出台更细致的调控政策。

7月8日，经济学家周其仁发表了《政府管的是90平米什么时候会管立方米》一文，针对“限户型”的政策评论道：“这次政府管的是‘平方米’，并没有同时管层高。我认为经济压力—主要是管制下未满足的巨大市场需求—可能从此就推高我国住宅。??政府也容易应对，下次发文件管制‘立方米’就是了。”  

果然，7月21日，北京市规划委出台容积率计算规则，规定当住宅建筑标准层高大于4.9米时，建筑面积按该层水平面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，建筑面积按该层水平面积的3倍计算。南京市规划局新闻发言人第二天就表示，南京也正在酝酿类似规定。

有理由相信，如果市场表现不符合政府的预期，政策就会按照现行逻辑越走越远，对房地产企业的管制就会越来越具体。然而，市场会听政策的吗？

供给受伤

价格是市场的信号。公众普遍抱怨房价，其实是抱怨房子的稀缺。只有供给增加，才能解决稀缺的问题。然而一系列房地产政策却逆市场逻辑而行。按理说，解决房产稀缺问题可以从增加土地供应、疏导投资力量入手，但这些政策却对抑制需求不遗余力，而对增加供应不作任何鼓励。

一系列的调控政策中，大体可分为三类：一、抑制供给，如进一步严控房地产信贷和土地审批，对炒房资金采取了完全排斥的态度。理由是房地产投资过热推高房价、加剧流动性过剩。二、抑制需求，如提高首付、限制外资购房等。三、行政限价，要求开发商在限定房价的基础上竞购土地。无论如何，政策中没有鼓励增加供给的措施，对经济适用房、廉价房的鼓励只是在总量确定的情况下的结构调整。

房地产投资过热推高房价的说法，其实是倒果为因。在市场上，是高房价反映了住房的稀缺、从而吸引了更多的投资，而不是更多的投资导致房价高。如果置价格信号的真实意义于不顾，出手打击市场调节供给的机制，即使能够压制投资，也不过是导致供应量减少，促使房价上升。

房地产投资过热加剧流动性过剩的观点也是前后颠倒。开发商并没有货币发行权，怎么能为流动性过剩承担责任？相反，是央行的货币政策导致流动性过剩，而房地产业不过是流动性过剩最集中表现的行业之一而已。

8月1日至5日，发改委北戴河会议的议题之一是解决分配问题，重点是解决公务员和事业单位的收入问题。难道公务员的收入真的是一个迫切的问题吗？也许是。但更重要的在于，公务员加薪是央行制造的流动性比较容易的一个去向。如果以投资过热加剧流动性过剩为理由压缩房地产投资，而不是从根本上解决流动性过剩问题，只会把流动性过剩挤向其他行业，从而进一步增大了金融风险。

变相补贴悄然滋生

抑制需求的政策又会带来什么后果？其后果是对收入相对较高者作出补贴，同时阻碍了低收入者满足自己的购房需求。在“价高者得”的市场规则下，所有消费者按照出价排序来获得房子，任何抑制需求的政策并不能改变市场上的出价排序。提高首付抑制了低收入者利用银行信贷(也就是低收入者的未来收入)来和相对高收入者竞争，这相当于对高收入者进行变相补贴。

《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》征求意见稿要求开发商在限房价基础上竞房价、竞地价，这种机制和限地价、竞地价的经济适用房机制一样，也属于一种变相的补贴。

当然，一些地方政府也意识到这些政策都是变相补贴，它们的弥补方向是试图部分地改变“价高者得”的市场规则。比如，据《新京报》报道，北京市规划委办公室负责人表示，将要求购买限价房者拥有北京户口，并限定其经济水平，并且是第一次购房等等。

这些规定让资源配置发生改变。如果没有这些补贴，房地产市场上将保有更加充裕的资金，也会吸引到更多的投资，这比给予相对高收入者补贴更有利于增加供给，从而更有利于低收入者解决住房问题。

行政限价直接针对价格信号本身。但是，市场需要的是解决价格信号所反映出来的问题，而不是直接为价格信号设定上限。如果为价格信号设定上限就能解决实际问题，难道将各种商品限价，就能解决低收入者的所有问题吗？

危险的未来

一系列的限制，越来越多的限制，显现出计划经济的色彩。房地产调控会把中国带回计划经济去吗？这或许是杞人忧天。但是，否定市场逻辑肯定无法解决房地产问题。抑制供给加剧了房地产的稀缺，抑制需求导致变相补贴(实际也是加剧稀缺)，这些都会加剧房价问题。即使严厉的行政限价真的能够压制住价格信号，公众对价格信号本身的怨言也只是暂时平息。不久之后，当他们发现稀缺问题不但没有得到解决，相反更为加剧时，下一波更大的怨言也许就会到来。