发展商一语道破玄机:新政豪宅偷着乐房价发展商一语道破玄机:新政豪宅偷着乐不跌

编者按：2006年，对深圳楼市而言注定是难以忘记的。房价的疯狂、调控的严厉、种种微妙的消费心理，许多不可理喻的市场现象，全部都汇聚在一起，凝成了深圳楼市中一个个独具特色的真实表情。一些观点认为，受90／70的影响，深圳楼市90平方米以上的房子由于政策限制，供给减少将出现涨价，因而建议购房者赶快出手。但仍然有一部分业内人士持否定态度的，认为大户型尤其是豪宅，将是今年楼市的重灾区。房价居高不下，诟病重重的大户型未来市场走向到底如何，在市场不甚明朗的情况下，只能期望它如《晚安，好运》一样走好运了。

据统计，今年深圳豪宅市场已从香蜜湖、华侨城、红树湾、蛇口等传统片区，向周边市场扩张。而且豪宅总供应量将达到210万平方米，其中关内是61万平方米，今年豪宅的推盘量比去年增加近100万平方米，几乎翻番。   

调控风暴豪宅首当其冲   

其实从去年开始，深圳就意识到房价的激升，豪宅是“罪魁祸首”。“去年深圳房价上涨的原因有多方面因素，既有城市经济快速发展、人口飞速增长、居民收入提高、土地供应紧张、区域产品结构调整等因素，也与市场中某些违规炒作有很大关系。”

显然，经过了2005年的一番疯狂变奏后，因豪宅价格大幅上涨带动普通商品住宅价格上涨的“粘连效应”已经成了众矢之的。

“周边的二手楼都已经卖到每平方米9000元了，我们的新房能不卖1万吗？”在南硅谷一个引发抢购的楼盘现场，营销经理这样对记者说。事实上，论是宝安新中心区、龙华、布吉还是龙岗中心城，当地的开发商都普遍存在这样的楼价攀比心理。

在这样的背景下，关内的高层景观豪宅价格节节走高，而华侨城、香蜜湖是其中最为活跃的片区，华侨城片区豪宅价格上升最大，整体涨幅超过3成。与此对应，福田普通住宅楼价也在大攀升，到2005年年底，景田的小户型住宅均价就已经逼近每平方米9000元大关。

在经历了2005年新政策“洗礼”后，深圳2006年豪宅仍然集体放量，面临市场压力的同时，政策上也得不到太多的支持。

 从2003年开始，深圳地产几乎每年都被业内称为“豪宅年”，豪宅遍地开花。2006年也不例外。

 随着招华系尖岗山项目、观澜湖·翡翠湾、圣莫丽斯的相继亮相，2006年的深圳楼市将直接以豪宅军团的激烈竞争而开场，从而成为真正的深圳别墅年。在区域分布上，2006年的深圳豪宅将更大步伐地走出香蜜湖、红树林、蛇口等传统片区，向外扩张。

在东部沿海，初步预计将涌现淘金山、东方尊峪、东埔海景花园三期、联泰别墅项目、天琴湾三期独栋别墅、万科十七英里等近十个高端项目。在龙岗中心城，将有招商地产、鸿荣源地产、九州地产的高端项目面市，而佳兆业地产的水岸新天项目也有部分售价每平方米接近甚至超过1万元的别墅项目。在龙华，2006年无疑是豪宅的舞台，星河丹堤、圣莫丽斯二期等预计都将于2006年入市。专家统计认为，未来1－2年，龙华预计将有250万平方米左右的推出量，其中只有面积不到80万平方米的住宅属于普通住宅，其余的均为豪宅。   

低调开场豪宅偷着乐

在“90／70”这个关键的焦点原则上，深圳并没有任何松动，更将其义无反顾的落实到具体项目头上，这的确让之前对政府抱有侥幸心理的开发商大失所望。这不仅意味着未来数年内的市场供应70％以上户型集中在90平方米以下，且对目前市场上在售的及已经完成报建即将推出的豪宅大户来说，前景看好还是看空，仍旧是说法不一。

 新政后，豪宅相继开盘，香蜜湖1号华府、17英里公寓每平方米单价分别为26000元、30000元，普通住宅与豪宅价格剪刀差真正拉开，深圳房地产市场与香港市场日趋相近。城市山林为新政后南山首个开盘的项目，其定价已经非常谨慎，均价不到12000元，而此前市场普遍估计售价在13000元。在经过调整期后，深圳豪宅和普通住宅之间的价格差距将会进一步放大！

 与产品相对应，深圳楼市的高端客户群也在进一步稳定、扩容。一些业内人士认为，从深圳经济发展速度来看，新富人群的收入增长应该远远高于房价的增长，尽管房价有百分之十几的增长，但是还是不及他们收入的增长快，因而深圳豪宅将依然走俏。

也有专家持谨慎态度。““先画饼还是先问食客的胃口，供需关系影响价格是由供求与需求双方互动影响的，不是哪一面单独所为。”中原地产总经理李耀智认为，2006年深圳的豪宅供应量过大，严重的结构性失衡，而政府也在考虑今年重点治理高端豪宅市场，说成重灾年也不为过。

另有专家认为，经过多年的发展与积累，目前深圳市场上，对高端的、价值在800万元到1200万元间的物业的需求量日益增加。深圳的消费群体是相对成熟的，而且也有足够的数量支撑未来的供应。因此，对2006年的深圳豪宅，还是有理由谨慎乐观的。

房价攀升市场两极分化   

与去年的暗流汹涌、高调做秀不同，2006年的调控风暴下，很多开发商都选择了低调开盘。即使在“金九”的当下，大多数豪宅项目都在相当冷静的状况下期待进入到传统旺销期。

“万科十七英里”在新政的第二天就开始销售二期度假公寓。此次二期公寓的销售，正处于新政后市场观望气氛较浓时期，无论是万科还是买房者，都比先前要冷静与理性许多。“选择在这个时期低调开盘，正是万科希望改变去年非理性的销售局面，也有利于甄别客户。”业内人士评价。

7月底开盘的星河丹堤当日即销售109套，业内人士估计，其销售总额将达9亿元。同样的，招华·曦城没有大张旗鼓的公开销售，被预定销售一空。

品牌发展商一语道破玄机，“现在大家都巴不得低调一些，能把房子卖完赚钱就是了，何必搞那么大动静？”也有发展商认为，积累太多客户，到时候房子不够卖，难免会产生许多麻烦。因此越低调越好。